| Plan: | 'Buitengebied Didam, herziening Hengelderweg 6 en 10' |
|---|---|
| Status: | ontwerp |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.1955.bplgbgbbdrhengw610-on01 |
De stadsregio wil burgers, bedrijven en bezoekers aan de regio binden door het verbeteren
van condities voor een aantrekkelijk vestigingsklimaat. De stadsregio zet daarom in op het
verbeteren van bestaande ruimtelijke kwaliteiten.
In dit Regionaal Plan staat de transformatie van het bestaand stedelijk en landelijk gebied
centraal. Het leidt tot een verschuiving in het ruimtelijk beleid naar de herstructurering en
intensivering van het huidige ruimtegebruik. Daarnaast vraagt ook de vernieuwing van het
landelijk gebied om gerichte kwaliteitsingrepen. Voor het landelijk gebied wordt een ontwikkelingsgerichte aanpak gekozen om het landschap nu en in de toekomst te laten aansluiten bij de veranderende maatschappelijke wensen en eisen. Tegelijkertijd moet worden voorzien in een robuuste ruimtelijke structuur die de diverse gebruiksmogelijkheden kan dragen.
Daarnaast moeten ecologische en landschappelijke waarden worden beschermd en ontwikkeld. Functieverandering c.q. hergebruik naar werken is in tegenstelling tot functieverandering c.q. hergebruik naar wonen meer gebiedsgedifferentieerd vormgegeven. Daarbij worden minder mogelijkheden geboden tot hergebruik of functieverandering naar werken naarmate de aard van het gebied gevoeliger dan wel landschappelijk kwetsbaarder is.
De regio zet zich in voor ontwikkelingen die bijdragen aan de versterking van de ruimtelijke kwaliteit en vitalisering van het landelijk gebied.
Het Regionaal Plan biedt verschillen tussen ontwikkelingsmogelijkheden in gebieden met
een stedelijke invloedssfeer en gebieden in het open agrarisch productielandschap. Door in de stedelijke invloedssfeer ruimhartiger om te gaan met functieverandering van vrijkomende agrarische bebouwing (VAB) en met nieuwe solitaire vormen van landelijk wonen kan worden bijgedragen aan een aantrekkelijk landschap om in te recreëren, wonen en werken. In het open agrarisch productielandschap wordt een strengere, restrictieve aanpak gehanteerd.
De ontwikkeling op Hengelderweg 6 te Didam is op 23 april 2007 op bestuurlijk niveau besproken tussen de gemeente Montferland en Stadsregio Arnhem-Nijmegen. De herinrichting is daarbij als bijzondere categorie aangemerkt. De regels voor functieverandering zijn hier niet van toepassing. De stadsregio heeft aangegeven dat zij, naast de bestaande bedrijfswoning, een invulling met drie nieuwe bedrijfswoningen en aansluitend daarop twee bedrijfsgebouwen ruimtelijk acceptabel achten, mits de openheid aan de achterzijde in acht wordt genomen. In het kader van Hengelderweg 6 wordt ook ingezet op de ontwikkeling van Hengelderweg 10. De gemeente staat ook positief tegenover de voorgenomen ontwikkeling op deze locatie. De locaties liggen in de overgangszone tussen stedelijk en landelijk gebied. De landschappelijke kwaliteitswaarde van het gebied is beperkt. Het plangebied is omgeven door volumineuze bebouwing. De ontwikkelingen passen in het vervlechtingspatroon van stedelijk en landelijk gebied.
De notitie 'functieverandering in het buitengebied' bevat de regionale beleidsinvulling voor functieverandering van vrijkomende (agrarische) bedrijfsgebouwen (Stadsregio Arnhem-Nijmegen). Doel van de notitie (augustus 2007) is invulling geven aan de mogelijkheid die het streekplan/ de structuurvisie biedt voor regionaal maatwerk voor functieverandering in het buitengebied.
Functieverandering is alleen van toepassing op fysiek bestaande, legale vrijgekomen (en ook vrijkomende) gebouwen die zijn gelegen in het buitengebied. Uitgangspunt is dat bij functieverandering verevening plaatsvindt. Bij verevening wordt door de initiatiefnemer bijgedragen aan de verbetering van de omgevingskwaliteit en publieke functies van het buitengebied, gerelateerd aan de locatie waar functieverandering aan de orde is.
Functieverandering naar woonwerkcombinaties is mogelijk. In dit geval gaat het om hergebruik van een deel van de vrijkomende bedrijfsgebouwen door een woning met bijbehorende bedrijfsruimte, waarbij de in veel gevallen aanwezige dienstwoning als woning blijft bestaan. Hiervoor geldt dat tenminste 50% van de voormalige bedrijfsbebouwing wordt gesloopt. Tussen wonen en werken dient een directe relatie te bestaan, hetgeen betekent dat deze bij voorkeur in één en hetzelfde gebouw dienen te worden ondergebracht dan wel binnen 25 m afstand van de woning (erf). De bewoner van de woning heeft een directe band met het bedrijf (bedrijfswoning).
Hoe hoog de vereveningsbijdrage moet zijn, is niet in een algemene regel te vatten. Bij functieverandering wordt uitgegaan van sloop van alle overtollige bebouwing. Dit regionaal beleid maakt het mogelijk om gemotiveerd af te wijken van de 50% sloopregeling, mits minder sloop door een andere kwaliteitsbijdrage wordt gecompenseerd, waarbij de totale bijdrage ‘proportioneel’ moet zijn. Dit vraagt om maatwerk voor specifieke situaties.
Regionaal uitgangspunt voor functieverandering naar werken is dat in multifunctioneel gebied functieverandering naar werken mogelijk is tot 50 % van de bestaande bebouwing met een maximum van 750 m2 in bestaande gebouwen, waarbij overige vrijkomende bebouwing wordt gesloopt. Indien meer dan 500 m2 gebruikt wordt voor de nieuwe werkfunctie, dient proportionele verevening plaats te vinden. Hierdoor worden meer mogelijkheden geboden de gewenste verbetering van ruimtelijke kwaliteit te realiseren. In kernrandzones mag het genoemde maximum worden verhoogd met 250 m2.
Het Landschapsontwikkelingsplan (LOP) 'Van nieuwe noabers en brood op de plank' is in 2008 opgesteld voor de gemeenten Montferland, Doetinchem en Oude IJsselstreek.
Uitgangspunt van deze landschapsvisie is dat het landschap het product is van ontwikkelingen in de natuur, de economie en de samenleving door de eeuwen heen. Deze visie richt zich dan ook op het meebewegen met deze ontwikkelingen om het landschap te versterken als economisch kapitaalgoed, een plek waar mensen zich thuis voelen en een plek waar flora en fauna zich kunnen ontwikkelen.
In het Landschapsontwikkelingsplan wordt onderscheid gemaakt tussen verschillende deelgebieden. Het plangebied is gelegen in het deelgebied 'Zandgronden rond Didam en Wehl'. Van belang is dat de nieuwe ontwikkeling een kwaliteitsverbetering met zich mee brengt, waarbij aangesloten wordt bij de kernkwaliteiten van het landschap.
Rondom de zandgronden van Didam en Wehl liggen de oude, open esgronden en het kampenlandschap met de vele, verspreide boerderijen en buurtschappen zet hier door. Het gebied kent een dicht wegennet en een grote variatie in verkaveling. Een groot deel van de essen is in de loop der tijd van akkerland in woonwijk of bedrijventerrein omgezet. Het is een kleinschalig landschap in gebruik door landbouw en buitenlui.
Kenmerkende landschapselementen van het essen- en kampenlandschap zoals houtkanten, meidoornheggen, knotbomen en fruitboomgaarden zijn veelal nog slechts als relict (hoewel soms bijzondere fraaie) aanwezig. Ze vormen geen netwerken meer. Allerlei vormen van rasters en groenblijvende struiksoorten worden momenteel veelvuldig rond huispercelen met paarden en kleinvee gebruikt. Het grondgebruik is gemengd met wonen, landbouw en bedrijvigheid.
In de dorpsmarken van Didam, Nieuw Wehl en Wehl, wordt behoud, herstel en beheer van landschapselementen langs beken en dekzandruggen gestimuleerd. Dit gebeurt als:
Daartussendoor liggen steeds groter wordende grondgebonden bedrijven die de glooiingen in het terrein binnen hun kavels en de gebogen percelen wel in stand houden, maar toch kavels van voldoende grootte kunnen maken. Dat zal schaalvergroting ten gevolg hebben.
Daarom wordt voorgesteld dat de gemeente zelf de gemeentelijke wegbermen gaat beheren als bovengenoemde hegges en hagen. Daarbij moet worden gedacht aan varianten op gemengde hagen.
De ontwikkeling van de zes kavels dient een kwaliteitsverbetering met zich mee te brengen die inspeelt op de karakteristieken van het landschap van de zandgronden. Het eerder genoemde beplantingsplan gaat hier nader op in.