Buitengebied, wijziging Melderstraat 23

3.1.1 Voorwaarden en toetsing

Het bestemmingsplan "Buitengebied (Montferland)" is voor deze planlocatie vigerend. Dit bestemmingsplan is op 29 september 2011 door de gemeenteraad vastgesteld en met ingang van 19 januari 2012 in werking getreden. Het plan voorziet in een actueel toetsingskader ten aanzien van het gebruik en bebouwen van gronden voor het gehele buitengebied van de gemeente Montferland.

In artikel 43, lid 3 van het bestemmingsplan "Buitengebied (Montferland)" zijn de voorwaarden voor functieverandering naar wonen opgenomen. De algemene voorwaarden voor functieverandering c.q. hergebruik naar wonen zijn opgenomen in artikel 43.3.1 en luiden als volgt:

a. door hergebruik of verandering van de functie van bebouwing in het buitengebied worden de bestaande (agrarische) bedrijven en functies in de omgeving niet belemmerd;
In paragraaf 3.3 van dit plan wordt aangetoond dat wordt voldaan aan deze voorwaarde.

b. behoudens hergebruik van monumentale gebouwen dan wel hergebruik van een aanwezige deel is functieverandering eerst aan de orde indien op een perceel ten minste 400 m² aan (bij)gebouwen, niet zijnde een woning, aanwezig is. De deel maakt onderdeel uit van genoemde 400 m² wanneer deze in het kader van functieverandering kan en wordt gesloopt;
Op het perceel is circa 2.306 m² aan bedrijfsbebouwing aanwezig die kan worden gesloopt. Hiermee wordt voldaan aan voorwaarde b.

c. functieverandering mag niet leiden tot beperking van ontwikkelingsmogelijkheden voor de landbouw voor gronden ter plaatse van de aanduiding 'grondgebonden landbouw' en 'reconstructiezone - landbouwontwikkelingsgebied'.
Toetsing aan deze voorwaarde is niet van toepassing, omdat het plangebied niet binnen de 'grondgebonden landbouw' en 'reconstructiezone - landbouwontwikkelingsgebied' ligt; '

d. functieverandering van vrijgekomen gebouwen mag niet leiden tot knelpunten in de verkeersafwikkeling, dan wel een ten opzichte van de bestaande situatie onaanvaardbare verkeersaantrekkende werking;
In paragraaf 3.7 wordt aangetoond dat wordt voldaan aan deze voorwaarde.

e. functieverandering dient bij te dragen aan de verbetering van de ruimtelijke kwaliteit en de landschappelijke kwaliteit waarbij (in geval van inpassing op erfniveau) wordt getoetst aan het beeldkwaliteitsplan;
In paragraaf 2.2 en 3.2 worden het landschappelijke inpassingsplan en de inrichtingsschets beschreven en zijn de randvoorwaarden uit het beeldkwaliteitsplan getoetst. Hiermee wordt aangetoond dat wordt voldaan aan voorwaarde e.

f. indien de functieveranderingslocatie is gelegen op gronden ter plaatse van de aanduiding 'waardevol landschap', mag geen afbreuk worden gedaan aan de kernkwaliteiten van het waardevol landschap;
Toetsing aan deze voorwaarde is niet van toepassing, omdat het plangebied niet in het 'waardevol landschap' ligt.

g. functieverandering mag niet leiden tot aantasting van landschappelijke waarden en natuurwaarden, waarvan laatstgenoemde door middel van onderzoek dient te worden aangetoond;
In paragraaf 3.5 flora en fauna is de quickscan Natuurtoets door Stichting Staring Advies (december 2011) welke is uitgevoerd voor dit plan beschreven en in deze paragraaf is aangetoond dat wordt voldaan aan deze voorwaarde.

h. indien de functieveranderingslocatie is gelegen binnen gronden ter plaatse van de aanduiding 'ehs - ecologische verbindingszone', 'ehs - natuur' of 'ehs - verweven', mogen de wezenlijke kenmerken of waarden van het EHS gebied niet significant worden aangetast, tenzij door het stellen van compenserende of mitigerende maatregelen hieraan voldoende tegemoet kan worden gekomen;
Toetsing aan deze voorwaarde is niet van toepassing, omdat het plangebied niet binnen de EHS ligt.

i. het aantal wooneenheden als gevolg van hergebruik of functieverandering mag niet meer bedragen dan zes per perceel, met dien verstande dat een vrijstaande woning geldt voor twee wooneenheden;
In het plangebied wordt één nieuwe vrijstaande woning en een woongebouw met drie wooneenheden waarmee wordt voldaan aan deze voorwaarde.

j. het aantal woongebouwen met één of meerdere wooneenheden bedraagt maximaal twee;
In het plangebied wordt één nieuwe vrijstaande woning en één woongebouw met drie wooneenheden gerealiseerd. Hiermee wordt voldaan aan deze voorwaarde van maximaal twee woongebouwen.

k. bodemonderzoek heeft aangetoond dat de bodem geschikt is voor het beoogde gebruik, dan wel sanering heeft plaatsgevonden;
In paragraaf 3.3.1 van dit plan wordt aangetoond dat wordt voldaan aan deze voorwaarde. Voor het aspect bodem zijn door Kobessen Milieu BV een bodem- asbestonderzoek (22-12-2011) en een nader asbestonderzoek (10-08-2012) gedaan.

l. een watertoets dient te worden uitgevoerd;
In paragraaf 3.4 van dit plan wordt aangetoond dat wordt voldaan aan deze voorwaarde.

m. indien de functieveranderingslocatie is gelegen ter plaatse van de aanduiding 'milieuzone - grondwaterbeschermingsgebied' mag de nieuwe functie niet leiden tot een hoger risico voor het grondwater in vergelijking met de situatie voor functieverandering;
Toetsing aan deze voorwaarde is niet van toepassing, omdat het plangebied niet in een 'grondwaterbeschermingsgebied' ligt.

n. functieverandering dient geen negatieve gevolgen te hebben voor de archeologische waarden;
In paragraaf 3.6 van dit plan wordt aangetoond dat wordt voldaan aan deze voorwaarde. Voor het aspect archeologie zijn een archeologisch bureauonderzoek en booronderzoek uitgevoerd (Hamaland Advies, Rapportage archeologisch bureauonderzoek, project 2011213, d.d. 25-10-2012 en MUG Ingenieursbureau, Rapportage archeologisch booronderzoek, project 92119611, d.d. 27-09-2012)

o. uit onderzoek is gebleken dat er sprake is van een aanvaardbaar leefklimaat voor wat betreft het aspect geur;
In paragraaf 3.3.5 van dit plan wordt aangetoond dat wordt voldaan aan deze voorwaarde. Voor het aspect geur is een geuronderzoek uitgevoerd door Kobessen Milieu BV (05-09-2012).

p. er dient te worden voldaan aan het gestelde bij of krachtens de Wet geluidhinder ten aanzien van de geluidsbelasting op de gevel van de nieuwe woningen/wooneenheden;
In paragraaf 3.3.2 van dit plan wordt aangetoond dat wordt voldaan aan deze voorwaarde. In de paragraaf is het akoestisch onderzoek (Alcedo BV, 22-08-2012) beschreven. Er moet een besluit Hogere waarde Wet geluidhinder worden genomen.

q. functieverandering geen negatieve gevolgen heeft voor de luchtkwaliteit.
In paragraaf 3.3.4 van dit plan wordt aangetoond dat wordt voldaan aan voorwaarde q.

Voor het realiseren van vrijstaande woningen zijn, naast eerdergenoemde algemene voorwaarden, de aanvullende voorwaarden van toepassing zoals genoemd in artikel 43.3.3. Deze aanvullende voorwaarden luiden alsvolgt:

a. Er wordt voldaan aan de voorwaarden genoemd in sublid 43.3.1. Hier wordt aan voldaan.

b. de oppervlakte aan gebouwen in de nieuwe situatie (per saldo) met ten minste 750 m² per nieuw te bouwen woning dient te zijn gereduceerd, waarbij tevens meegerekend 100 m2 aan bijgebouwen die bij recht bij een woning is toegestaan;
Het vrijstaande woonhuis heeft een maximale inhoud van 800 m3. Daarbij wordt een bijgebouw met een maximale oppervlakte van 100 m2 inpandig gebouwd . In ruil hiervoor zal 850 m2 aan staloppervlakte worden gesloopt. Er wordt voldaan aan deze voorwaarde b.

c. de oppervlakte van de nieuw te bouwen woning(en) inclusief het recht op bijgebouwen geen grotere oppervlakte heeft dan 50% van de bestaande situatie. Indien de deel blijft behouden maakt deze geen onderdeel uit van de bestaande oppervlakte aan bijgebouwen; In de huidige situatie is 2.306 m2 aan bedrijfsbebouwing aanwezig en in de nieuwe situatie mag het oppervlakte aan bebouwing, exclusief, de bestaande woning niet meer bedragen dan 1.153 m2. Dit is 50% van 2.306 m2. Er wordt voldaan aan deze voorwaarde.

d. de nieuw te bouwen woning een maximale goot- en bouwhoogte heeft van respectievelijk 4,5 m en 9 m en een maximale inhoud van 800 m³;
Het vrijstaande woonhuis moet voldoen aan de maximaal gestelde inhoud van 800 m3 en de goot- en bouwhoogte van 4,5 en 9 meter.

e. ten behoeve van de bestaande woning én de nieuwe woning(en) in plaats van nieuwbouw van bijgebouwen per woning maximaal twee bestaande bijgebouwen behouden mogen blijven, mits in dat geval geen van beide bijgebouwen de maximale toegestane oppervlakte van 100 m² overschrijdt;
De bestaande bedrijfswoning blijft behouden en wordt bestemd als (burger)woning. De bestaande varkensschuur, gelegen naast de bestaande woning, blijft ook behouden. Deze voormalige schuur heeft een oppervlakte van 140 m2 en zal in de nieuwe situatie dienst doen als bijgebouw bij de bestaande woning. Hiermee wordt voldaan aan deze voorwaarde.

f. de woning is gesitueerd binnen het oorspronkelijke erf dan wel maximaal 25 m buiten het erf, doch mits wordt voldaan aan de richtlijnen inzake beeldkwaliteit en de locatie niet is gelegen binnen gronden ter plaatse van de aanduiding 'ehs - ecologische verbindingszone', 'ehs - natuur' of 'ehs - verweven'.
De nieuwe woning wordt opgericht grenzend aan het bestaande erf, waarmee wordt voldaan aan voorwaarde f.

Naast bovenstaande algemene voorwaarden, dient bij het oprichten van een nieuw woongebouw ten behoeve van wooneenheden, tevens te worden voldaan aan de voorwaarden wonen-woongebouw zoals genoemd in artikel. 43.3.5. Deze voorwaarden luiden alsvolgt:

a. Er wordt voldaan aan de voorwaarden genoemd in sublid 43.3.1. Hier wordt aan voldaan.

b. maximaal twee nieuwe woongebouwen worden opgericht waarvan de maximale goot- en bouwhoogte niet meer bedraagt dan respectievelijk 4,5 m en 9 m;
Binnen het plangebied worden één woning en één woongebouw opgericht. De maximale goot- en bouwhoogten van de woonbebouwing bedragen respectievelijk 4,5 en 9 meter. Hiermee wordt voldaan aan deze voorwaarde.

c. het gebouw of de gebouwen zijn gesitueerd binnen het oorspronkelijke erf en mits wordt voldaan aan de beeldkwaliteitseisen;
De bebouwing wordt binnen het oorspronkelijke erf gebouwd en er wordt voldaan aan de beeldkwaliteitseisen. In paragraaf 2.2 en 3.2 zijn de landschappelijke inpassing en de inrichtingsschets beschreven en de voorwaarden uit het beeldkwaliteitsplan Buitengebied getoetst. Dit beeldkwaliteitsplan is op 22 april 2010 door de gemeenteraad van Montferland vastgesteld. Er wordt voldaan aan deze voorwaarde.

d. het aantal wooneenheden per woongebouw niet minder bedraagt dan twee en niet meer bedraagt dan drie;
Er wordt één woongebouw met drie wooneenheden gebouwd binnen het plangebied. Hiermee wordt voldaan aan deze voorwaarde d.

e. de inhoud van een wooneenheid niet meer bedraagt dan 400 m³;
De inhoud van een wooneenheid is 400 m3. Er wordt voldaan aan deze voorwaarde.

f. de wooneenheden beschikken over maximaal 50 m² per wooneenheid in geval van een inpandig bijgebouw, dan wel 50 m² per wooneenheid bij nieuwbouw van een vrijstaande berging, waarbij het aantal vrijstaande bergingen niet meer bedraagt dan het aantal woongebouwen;
De bijgebouwen worden inpandig gerealiseerd met een maximale oppervlakte van 50 m2 per wooneenheid. Hiermee wordt voldaan aan deze voorwaarde.

g. de oppervlakte in de nieuwe situatie inclusief het recht op bijgebouwen niet groter is dan 50% van de bestaande situatie. Indien de deel blijft behouden maakt deze geen onderdeel uit van de bestaande oppervlakte aan bijgebouwen.
In de huidige situatie is 2.306 m2 aan bedrijfsbebouwing aanwezig en in de nieuwe situatie zal het oppervlakte aan bebouwing, exclusief de bestaande woning niet meer bedragen dan 1.153 m2. Dit is 50% van 2.306 m2. Er wordt voldaan aan deze voorwaarde g.

3.1.2 Conclusie

Het plan voorziet in een wijziging van de agrarische bestemming naar een woonbestemming op de locatie Melderstraat 23 te Didam. Het plan voldoet aan de voorwaarden die gesteld zijn in de wijzigingsbevoegdheid van het moederplan.