Buitengebied, wijziging Kollenburgweg 2 (voorheen 6) te Didam

1.1 Aanleiding

Op 24 november 2016 is er een verzoek ontvangen om de bestaande woning Kollenburgweg 2 te Didam (voorheen bekend als Kollenburgweg 6) te mogen splitsen in twee planologisch van elkaar gescheiden woningen.

Het betreffende perceel is op dit moment bestemd tot 'wonen', waarbij ter plaatse één woning is toegestaan (zie 1.3).

Op 14 februari 2017 heeft het college van burgemeester en wethouders van Montferland besloten medewerking te willen verlenen aan onderhavig verzoek tot woningsplitsing. Op grond van de regels zoals opgenomen in het geldende bestemmingsplan 'Buitengebied' kan de woningsplitsing met toepassing van een wijzigingsbevoegdheid planologisch-juridisch worden vastgelegd.

1.2 Ligging plangebied

De planlocatie Kollenburgweg 2 bevindt zich ten westen van de kern Didam in het buitengebied van de gemeente Montferland.

Ligging plangebied

1.3 Vigerend bestemmingsplan

De vigerende juridisch-planologische situatie van het plangebied is vastgelegd in het bestemmingsplan 'Buitengebied, wijziging Kollenburgweg 6 te Didam', zoals vastgesteld door burgemeester en wethouders van Montferland op 1 oktober 2013.

De woning Kollenburgweg 2 (voorheen 6) is bestemd tot 'wonen'

Het wijzigingsplan voorziet in de mogelijkheid van de bouw van een tweetal woongebouwen in het kader van functieverandering met in ieder woongebouw 3 wooneenheden en inpandige bijgebouwen. De voormalige agrarische bedrijfswoning is met de daarbij behorende bijgebouwen (350 m²) omgezet naar de bestemming 'wonen' (zie rode vlak op bovenstaande afbeelding). Binnen het bestemmingsvlak 'wonen' is een bouwvlak opgenomen. De nieuwe bestemmingen 'wonen', 'wonen-woongebouw' en 'agrarisch', zoals opgenomen in het vastgestelde en onherroepelijk geworden wijzigingsplan, vervangen de voorheen geldende agrarische bestemming (agrarisch bouwvlak) zoals opgenomen in het bestemmingsplan 'Buitengebied'. Het wijzigingsplan is op 28 november 2013 in werking getreden.

De regels van het bestemmingsplan 'Buitengebied' (moederplan) zijn op de locatie overeenkomstig van toepassing met dien verstande dat een nadere regel is toegevoegd inzake de totaal maximaal toegestane oppervlakte van de woongebouwen binnen de bestemming 'wonen-woongebouw'. Het bestemmingsplan 'Buitengebied, eerste herziening' en het bestemmingsplan 'Buitengebied, derde herziening' welke de regels van het bestemmingsplan 'Buitengebied' hebben gewijzigd, zijn op het wijzigingsplan niet van toepassing. Zowel op de verbeelding van de eerste herziening als op de verbeelding van de derde herziening vinden op deze locatie geen wijzigingen plaats. Dit betekent dat het onderliggende planologisch regiem (wijzigingsplan) van toepassing blijft waarin specifiek de regels van het bestemmingsplan 'Buitengebied' van toepassing zijn verklaard (niet zijnde de eerste of derde herziening).

Ter plaatse van de bestemming 'wonen' (zie rode vlak op bovenstaande afbeelding) mag binnen het bouwvlak één woning met bijbehorende (inpandige) bijgebouwen worden gebouwd. De woning heeft een maximaal toegestane inhoud van 800 m³, dan wel maximaal de bestaande inhoud indien deze meer bedraagt. De maximale toegestane goothoogte bedraagt 4,5 meter en de maximaal toegestane bouwhoogte 9 meter. Voor zover de bestaande goot- en bouwhoogte meer bedragen, is maximaal die bestaande maatvoering toegestaan. De oppervlakte aan bijgebouwen mag niet meer bedragen dan 100 m². De goothoogte van bijgebouwen bedraagt maximaal 3 meter en de bouwhoogte maximaal 6 meter. Indien de bestaande oppervlakte groter is dan 100 m², is maximaal die bestaande oppervlakte toegestaan, waarbij geen vergroting van de oppervlakte, goot- en bouwhoogte en wijziging van de situering mag plaatsvinden. In 2009 is een bouwvergunning verleend voor uitbreiding van de garage/berging bij de woning t.b.v. bedrijfsmatige doeleinden met 68 m². De betreffende uitbreiding waarmee in 2011 is gestart met de bouw, is niet opgenomen in de toen al ingediende plannen voor functieverandering en daarmee ook niet in overeenstemming. Het bestemmingsvlak/bouwvlak 'wonen' is niet op deze uitbreiding afgestemd.

Op grond van artikel 27.6.1 van de regels van het bestemmingsplan 'Buitengebied', zoals die op het wijzigingsplan van toepassing zijn verklaard, mag de bestaande woning worden gesplitst.

27.6.1 Woningsplitsing

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd het plan te wijzigen ten behoeve van het splitsen van een bestaande woning in twee zelfstandige woningen, mits:

• a. de bestaande woning, dan wel de bestaande woning met de aangrenzende deel (als onderdeel van het hoofdgebouw), een inhoud heeft die meer bedraagt dan 1.000 m³, en als gevolg van de woningsplitsing twee naar inhoud gelijkwaardige woningen ontstaan, dan wel twee woningen die ruimtelijk of bouwtechnisch een duidelijk gescheiden eenheid vormen;
• b. er planologisch niet meer dan twee zelfstandige woningen ontstaan;
• c. omliggende (agrarische) bedrijvigheid door de woningsplitsing niet in de bedrijfsvoering wordt belemmerd alsmede de nieuwvestigingsmogelijkheden voor intensieve veehouderijbedrijven daar waar dat binnen regels mogelijk wordt gemaakt, niet worden beperkt;
• d. uit onderzoek is gebleken dat sprake is van een aanvaardbaar leefklimaat voor wat betreft het aspect geur;
• e. uit akoestisch onderzoek is gebleken dat kan worden voldaan aan het gestelde bij of krachtens de Wet geluidhinder ten aanzien van de geluidsbelasting op de gevel van de gesplitste woningen;
• f. uit milieukundig en cultuurhistorisch bodemonderzoek is gebleken dat de bodem geschikt is voor het beoogde gebruik;
• g. er niet eerder woningsplitsing heeft plaatsgevonden.

2.1 Huidige situatie

Op het perceel Kollenburgweg 2, zoals op bovenstaande afbeelding rood gemarkeerd is aangegeven is planologisch één burgerwoning met 2 bijgebouwen aanwezig. De bestaande woning bestaat uit een voorhuis en een achterhuis. De inhoud van het voor- en achterhuis gezamenlijk bedraagt 1.074 m³. Het voorhuis heeft een inhoud van 451 m³ en het achterhuis een inhoud van 623 m³.

Er zijn twee bijgebouwen op het perceel aanwezig van resp. 215 m² (garage/berging) en 202 m² (werktuigenberging/schapenstal).

In het kader van de functieverandering zijn afspraken vastgelegd inzake de landschappelijke inpassing in de nieuwe situatie. De afspraken zoals deze zijn vastgelegd in de realisatieovereenkomst d.d. 21 mei 2013 blijven met dit plan onverkort van toepassing.

2.2 Toekomstige situatie

De gewenste situatie overeenkomstig het verzoek tot woningsplitsing is weergegeven op de onderstaande afbeelding. De in 2009 vergunde uitbreiding voor de garage berging bij de woning van 147 m² naar 215 m² is daar overigens niet in weergegeven.

In de nieuwe situatie zullen het voor- en achterhuis bestemmingsplantechnisch van elkaar gescheiden worden. Bijgebouw 1 (202 m²) op de onderstaande afbeelding zal gaan behoren tot de woning in het voorhuis en bijgebouw 2 (215 m² inclusief uitbreiding) zal gaan behoren tot de woning in het achterhuis, hetgeen planologisch als volgt wordt vastgelegd.

3.1 Toets wijzigingsvoorwaarden

Het verzoek tot woningsplitsing is getoetst aan de wijzigingsvoorwaarden zoals opgenomen in artikel 27, lid 6 van het bestemmingsplan 'Buitengebied' (va03). Hiervoor wordt eveneens verwezen naar de ruimtelijke onderbouwing zoals opgenomen in de bijlage bij deze toelichting.

	Voorwaarde	Toetsing
a.	de bestaande woning, dan wel de bestaande woning met aangrenzende deel heeft een inhoud > 1.000 m³ en als gevolg van de splitsing ontstaan twee naar inhoud gelijkwaardige woningen, dan wel twee woningen die ruimtelijk of bouwtechnisch een duidelijk gescheiden eenheid vormen.	een controleberekening heeft opgeleverd dat de inhoud van de bestaande woning Kollenburgweg 2 1.074 m³ bedraagt. De woning wordt zodanig gesplitst dat twee woningen ontstaan die bouwtechnisch een duidelijk gescheiden eenheid vormen. Het voorhuis heeft een inhoud van 451 m³, het achterhuis een inhoud van 623 m³.
b.	er mogen planologisch niet meer dan twee zelfstandige woningen ontstaan.	als gevolg van de splitsing ontstaan er planologisch niet meer dan twee zelfstandige woningen.
c.	omliggende (agrarische) bedrijvigheid mag door de woningsplitsing niet in de bedrijfsvoering worden belemmerd.	omliggende (agrarische) bedrijvigheid wordt door de woningsplitsing niet in de bedrijfsvoering belemmerd. De meest nabij gelegen agrarische bedrijven betreffen - Tatelaarweg 13 op ca. 320 meter; - De Hogenend 94 op ca. 237 meter; - De Hogenend 96 op ca. 390 meter; Deze agrarische bedrijven betreffen alle intensieve veehouderijen. Deze bedrijven worden door de woningsplitsing niet belemmerd. In de directe omgeving komt voorts lichte niet-agrarische bedrijvigheid voor (Tatelaarweg 5-7, Tatelaarweg 11, Hengelderweg 6-10) met een hinderafstand niet groter dan 30 meter. De afstand tot het bedrijventerrein Kollenburg bedraagt ca. 285 meter.
d.	er is aangetoond dat sprake is van een aanvaardbaar leefklimaat voor wat betreft het aspect geur.	uit onderzoek is gebleken dat sprake is van een aanvaardbaar leefklimaat voor wat betreft het aspect geur (dit bleek ook reeds uit het onderzoek in het kader van het functieveranderingsinitiatief). De hoogste geurbelasting (4,2 Ou/m³) is afkomstig van Tatelaarweg 13. De achtergrondbelasting bedraagt 5,3 Ou/m³. De milieukwaliteit is daarmee als redelijk goed te kwalificeren (zie bijlage 1 en 2 bij de toelichting).
e.	uit akoestisch onderzoek is gebleken dat kan worden voldaan aan het gestelde bij of krachtens de Wet geluidhinder ten aanzien van de geluidsbelasting op de gevel van de gesplitste woningen.	De berekende geluidsbelasting op de gevels van de woning Kollenburgweg 2 bedraagt vanwege de Tatelaarweg < 38 dB en vanwege de Kollenburgweg < 44 dB. Bij het onderzoek is gebruik gemaakt van actuele gegevens uit de Regionale Verkeers Milieukaart (bijlage 3 bij de toelichting). Zo is rekening gehouden met de toekomstige nieuwe op-/afrit Hengelder en het afsluiten van de oprit Grietsche Poort in Zevenaar welke effecten hebben voor de verkeersintensiteit alsmede de voertuigverdeling op de Tatelaarweg (minder voertuigen en ook een verminderd aandeel vrachtverkeer). Dit heeft geleid tot een lagere geluidsbelasting dan berekend bij het onderzoek in het kader van het functieveranderingsinitiatief (2011). In dat onderzoek is destijds geen rekening gehouden met de afwaardering van de Tatelaarweg en is de 48 dB contour bepaald op 200 meter uit de wegas.
f.	uit milieukundig en cultuurhistorisch bodemonderzoek is gebleken dat de bodem geschikt is voor het beoogde gebruik.	In 2011 is voor de gehele locatie een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd, waaruit is gebleken dat de bodem geschikt is voor het beoogde gebruik. De locatie is als onverdacht ten aanzien van bodemverontreiniging beschouwd. Het gehele hoofdgebouw is in de huidige situatie reeds voor bewoning in gebruik. Op de locatie is geen sprake van een archeologische dubbelbestemming nu uit eerder onderzoek is gebleken dat het plangebied te verstoord is om intacte vindplaatsen aan te kunnen treffen.
g.	er heeft niet eerder splitsing plaatsgevonden	er heeft niet eerder splitsing plaatsgevonden.

Ook anderszins zijn er geen belemmeringen aanwezig welke aan de gevraagde woningsplitsing in de weg staan (bijvoorbeeld externe veiligheid en elektromagnetische straling). Het bestemmingsvlak 'wonen' Kollenburgweg 2 is gelegen op een afstand van ruim 600 meter van de meest nabij gelegen aardgasleiding en op ca. 600 meter afstand van het tankstation 'de Tatelaar'. De afstand tot de meest nabij gelegen hoogspanningsleiding bedraagt ca. 1 km en de afstand tot de A12 ruim 700 meter. De woningsplitsing betekent dat dat het aantal verkeersbewegingen op de Kollenburgweg licht zal toenemen. Echter in het kader van het wijzigingsplan uit 2013 is reeds opgemerkt dat op de Kollenburgweg uitsluitend sprake is van bestemmingsverkeer. De toename is gelet op de lage verkeersintensiteit aanvaardbaar.

In het kader van de functieverandering zijn maatregelen getroffen voor de afvoer van het vuile water. De capaciteit is voldoende om daarmee ook de woningsplitsing te kunnen bedienen.

In onderstaande afbeelding is weergegeven op welke wijze de situatie juridisch wordt vastgelegd. Het plangebied van het wijzigingsplan wordt gevormd door het bestemmingsvlak 'wonen' zoals dat in het wijzigingsplan van 2013 is opgenomen. De plangrens (zwarte bolletjes) is tevens de begrenzing van de bestemmingsvlakken 'wonen' (zwarte lijn), waarbij met de blauwe arcering het linkerbestemmingsvlak is weergegeven en met de gehele blauwe opvulling, het rechter bestemmingsvlak. Het bestaande, te behouden bouwvlak is aangegeven met de rode lijn. De in 2011 gebouwde uitbreiding van de garage/berging valt buiten het bouwvlak/bestemmingsvlak nu de bouw daarvan niet in overeenstemming was met de plannen voor functieverandering en de bouw daarvan in dat kader ook niet gewenst was.

Het gegeven dat de woning kan worden gesplitst kan niet leiden tot een wijziging in de erfinrichting zoals overeengekomen ten tijde van de functieverandering. De oorspronkelijke landschappelijke inpassing en het erf zoals opgenomen in het kader van het functieveranderingsplan (zie afbeelding in paragraaf 2.1) blijven onverkort van toepassing. Hiertoe wordt nu een voorwaardelijke verplichting opgenomen in het wijzigingsplan. De voorwaardelijke verplichting heeft betrekking op het deel voorzien van de rode begrenzing op onderstaande afbeelding.

Het gegeven dat de bestaande woning deel uitmaakt van een functieveranderingslocatie maakt het ongewenst dat toepassing wordt gegeven aan afwijkings- of wijzigingsbevoegdheden (voor zover in die gevallen al aan de daaraan verbonden voorwaarden wordt voldaan), waarbij het opgenomen bouw- en bestemmingsvlak overschreden worden. Het gaat hierbij onder meer om de in artikel 3.6.2 van het moederplan opgenomen wijzigingsbevoegdheid 'Herbouw van een woning ten behoeve van de bestemming 'wonen'', maar ook om de afwijkingsmogelijkheden voor een overschrijding van het bouwvlak ten behoeve van het bouwen van bijgebouwen en bouwwerken geen gebouw zijnde ten behoeve van de bestemming 'wonen' (artikel 3.3.7) en/of voor een overschrijding van het het bestemmingsvlak ten behoeve van een paardenbak bij de bestemming 'wonen' (3.5.8). Hiermee wordt afbreuk gedaan aan het erfinrichtingsplan, zoals dat aan de functieverandering ten grondslag is gelegd, en waaraan ook met dit plan onverkort uitvoering dient te worden gegeven. Aan deze mogelijkheden zal door het college dan ook geen verder toepassing worden gegeven. Eveneens zal na de woningsplitsing geen medewerking worden verleend aan afwijkingsmogelijkheden voor zover deze voorzien in een verdere toename van het aantal woonmogelijkheden op de locatie.

3.2 Economische uitvoerbaarheid

Het voorliggend plan wordt gerealiseerd op particulier initiatief. De kosten die gepaard gaan met het plan en de bijbehorende uitvoeringskosten zijn voor rekening van de initiatiefnemer. De kosten voor het opstellen van het wijzigingsplan en de bijbehorende ruimtelijk-juridische procedure, zullen door middel van leges worden verrekend met de initiatiefnemer. Tevens is met initiatiefnemer overeengekomen dat eventueel uit dit initiatief voortvloeiende planschade voor zijn rekening komt. Hiervoor is een planschadeovereenkomst met initiatitiefnemer afgesloten. Om deze redenen is voor de uitvoering van dit initiatief geen exploitatieraming opgesteld.

3.3 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Het voorliggend plan heeft met ingang van 23 maart 2017 gedurende 6 weken (tot en met 3 mei 2017) in ontwerp ter inzage gelegen. Tegen het ontwerp is één zienswijze ingediend.