| Plan: | Buitengebied, wijziging Groenestraat 4/6 |
|---|---|
| Status: | ontwerp |
| Plantype: | wijzigingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.1955.wplgbgbalggrst4en6-on01 |
Toelichting
Hoofdstuk 1 Inleiding
1.1 Aanleiding
Op het perceel Groenestraat 4 en 6 te Loil is een woonbestemming gelegen ten behoeve van één woning. Bij de gemeente Montferland is een verzoek tot woningsplitsing binnengekomen om de bestaande woning met inwoning te splitsen in twee zelfstandige woningen.
In mei 2013 heeft het college van burgemeester en wethouders van de gemeente besloten medewerking te willen verlenen aan het verzoek. Op grond van het geldende bestemmingsplan 'Buitengebied' kan de woningsplitsing middels een wijzigingsbevoegdheid planologisch-juridisch worden vastgelegd.
1.2 Ligging plangebied
Het plangebied aan de Groenstraat 4 en 6 te Loil ligt ten noordoosten van de kern Didam in het buitengebied van de gemeente Montferland.
Ligging plangebied
Perceel Groenestraat 4 en 6 te Loil
1.3 Vigerend bestemmingsplan
De vigerende juridisch-planologische situatie van het plangebied is vastgelegd in het bestemmingsplan 'Buitengebied' van de gemeente Montferland. Dit bestemmingsplan is vastgesteld door de raad bij besluit van 29 september 2011 en op 19 januari 2012 in werking getreden.
Het plangebied heeft op grond van dit bestemmingsplan de bestemming 'Wonen' en de dubbelbestemming 'Waarde – Archeologische verwachting 1' (artikel 35).
In de bestemming Wonen (artikel 27) is in lid 6 een wijzigingsbevoegdheid opgenomen ten behoeve van het splitsen van een bestaande woning in twee zelfstandige woningen, mits:
- a. de bestaande woning, dan wel de bestaande woning met de aangrenzende deel (als onderdeel van het hoofdgebouw), een inhoud heeft die meer bedraagt dan 1.000 m3, en als gevolg van de woningsplitsing twee naar inhoud gelijkwaardige woningen ontstaan, dan wel twee woningen die ruimtelijk of bouwtechnisch een duidelijk gescheiden eenheid vormen;
- b. er planologisch niet meer dan twee zelfstandige woningen ontstaan;
- c. omliggende (agrarische) bedrijvigheid door de woningsplitsing niet in de bedrijfsvoering wordt belemmerd alsmede de nieuwvestigingsmogelijkheden voor intensieve veehouderijbedrijven daar waar dat binnen regels mogelijk wordt gemaakt, niet worden beperkt;
- d. uit onderzoek is gebleken dat sprake is van een aanvaardbaar leefklimaat voor wat betreft het aspect geur;
- e. uit akoestisch onderzoek is gebleken dat kan worden voldaan aan het gestelde bij of krachtens de Wet geluidhinder ten aanzien van de geluidsbelasting op de gevel van de gesplitste woningen;
- f. uit milieukundig en cultuurhistorisch bodemonderzoek is gebleken dat de bodem geschikt is voor het beoogde gebruik;
- g. er niet eerder woningsplitsing heeft plaatsgevonden.
Uitsnede verbeelding bestemmingsplan Buitengebied
Dit wijzigingsplan maakt de woningsplitsing in het plangebied juridisch en planologisch mogelijk, door toepassing van de wijzigingsbevoegdheid in artikel 27 lid 6. In de volgende hoofdstukken wordt nader ingegaan op de toetsing aan de voorwaarden voor de wijzigingsbevoegdheid.
1.4 Opzet van het wijzigingsplan
Voorliggend wijzigingsplan bevat een toelichting, regels en een verbeelding. De regels en de verbeelding vormen de juridisch bindende elementen van het wijzigingsplan. De toelichting is als volgt opgebouwd: na dit inleidende hoofdstuk wordt in hoofdstuk 2 het plan zelf beschreven. In hoofdstuk 3 wordt de haalbaarheid van het plan getoetst. In hoofdstuk 4 wordt ingegaan op de wijze van bestemmen. Hierin worden de bepalingen in de regels nader uitgelegd. Ten slotte komen in het vijfde hoofdstuk de resultaten van de procedure aan de orde.
Hoofdstuk 2 Het plan
2.1 Huidige situatie
Op het perceel Groenestraat 4 en 6 te Loil is planologisch één burgerwoning en een aantal bijgebouwen aanwezig. In de huidige woning is een zelfstandige inwoningssituatie aanwezig. De inhoud van de bestaande woning op het perceel bedraagt ongeveer 1.145 m3. Deze woning is nog niet eerder gesplitst.
De ontsluiting van de woning vindt plaats via een tweetal inritten op de Groenestraat. Parkeren ten behoeve van de woning vindt plaats op eigen terrein. In het plangebied is voldoende ruimte aanwezig om in de huidige en daarmee ook de toekomstige parkeerbehoefte te voorzien. De directe omgeving van het plangebied heeft een overwegend agrarisch karakter. Aangezien op het perceel reeds een woning in de vorm van inwoning aanwezig is en er dus niet gesproken kan worden van een toevoeging van een nieuwe woning op het perceel, zal er ook geen sprake zijn van extra verkeer als gevolg deze woningsplitsing.
Ontsluiting perceel Groenestraat 4 en 6 te Loil
2.2 Toekomstige situatie
Om voor beide woningen op het perceel aanspraak te kunnen maken op de planologische mogelijkheden die gelden voor een zelfstandige woning in het buitengebied met de daarbij behorende bouwmogelijkheden, is het noodzakelijk dat beide woningen aangemerkt worden als zelfstandige woning. Daartoe dient het bestemmingsplan te worden aangepast.
Na splitsing dienen twee naar inhoud gelijkwaardige woningen te ontstaan, dan wel twee woningen die ruimtelijk of bouwtechnisch een duidelijk gescheiden eenheid vormen.
In navolgende afbeelding staat schematisch aangegeven op welke wijze de woningslitsing en daarme de splitsing van het erf zal plaatsvinden.
Wijze van woningsplitsing perceel Groenestraat 4 en 6 te Loil
Hoofdstuk 3 Haalbaarheid van het plan
3.1 Voorwaarden uit de wijzigingsbevoegdheid
Bij voorliggend plan wordt gebruik gemaakt van de wijzigingsbevoegdheid in het vigerend bestemmingsplan 'Buitengebied' van de gemeente Montferland. In de voorwaarden bij de wijzigingsbevoegdheid, zoals verwoord in artikel 27 lid 6, is opgenomen waaraan moet worden getoetst. De verantwoording van de toets aan deze wijzigingsvoorwaarden wordt verwoord in de volgende paragraaf.
Daarnaast is het mogelijk dat burgemeester en wethouders op grond van artikel 35.5 van de regels van het bestemmingsplan 'Buitengebied' het bestemmingsplan wijzigen door de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologische Verwachting 1' geheel (of gedeeltelijk) te laten vervallen, indien op basis van nader archeologisch onderzoek is aangetoond, dat op de betrokken locatie geen archeologische waarden (meer) aanwezig zijn, dan wel er niet langer
archeologische begeleiding of zorg nodig is. De voorwaarde en verantwoording ten aanzien van deze wijzigingsbevoegdheid komt terug in paragraaf 3.3.
3.2 Toets wijzigingsvoorwaarden
In deze paragraaf staat de toets aan de wijzigingsvoorwaarden vermeld, zoals opgenomen in artikel 27 lid 6 van het bestemmingsplan 'Buitengebied'.
Deze wijzigingsvoorwaarden staan genoemd in paragraaf 1.3 van dit wijzigingsplan. De voorwaarden onder a en b en g zijn reeds verantwoord in hoofdstuk 2. De voorwaarden onder c tot en met f worden in deze paragraaf verantwoord.
3.2.1 Ad c
Omliggende (agrarische) bedrijvigheid door de woningsplitsing niet in de bedrijfsvoering wordt belemmerd alsmede de nieuwvestigingsmogelijkheden voor intensieve veehouderijbedrijven daar waar dat binnen regels mogelijk wordt gemaakt, niet worden beperkt.
Het bedrijf aan de Groenestraat 1 is het enige in de directe omgeving gelegen agrarische bedrijf. Voor de Groenestraat 1 is op 17 augustus 2010 een milieuvergunning verleend voor het houden van 53.200 leghennen. In deze vergunde situatie bedraagt de geurbelasting op het plangebied, de woning Groenestraat 4-6 minder dan 4,77 OUE/m³, waar 14 OUE/m³ toelaatbaar wordt geacht op grond van de Wgv. De vergunde geurbelasting van Groenestraat 1 op de dichtstbij gelegen woning Groenestraat 3 bedraagt 10,1 OUE/m³.
Voor de beoordeling van de uitbreidingsmogelijkheden van het bedrijf Groenestraat 1 is de naastgelegen woning Groenestraat 3 dus maatgevend. Deze ligt op kortere afstand van Groenestraat 1 dan het plangebied met de nieuwe woning. De uitbreidingsmogelijkheden van Groenestraat 1 worden dus eerder beperkt door de reeds bestaande woning Groenestraat 3 en niet door het plangebied.
Daarnaast kan worden opgemerkt dat de (gehele) locatie Groenestraat 4-6 in de huidige situatie reeds de bestemming wonen heeft, waarbij al sprake is van een inwoningsituatie die omgezet wordt naar woningsplitsing. Het daadwerkelijke aantal aanwezige (geurbelaste) personen neemt niet of nauwelijks toe. Ook de feitelijke afstand tussen bedrijf en woning c.q. de daarvoor geldende bestemmingen neemt niet af.
Conclusie
Er zijn geen bedrijven die door de nieuwe woning in het plangebied worden beperkt in hun uitbreidingsmogelijkheden.
3.2.2 Ad d
Uit onderzoek is gebleken dat sprake is van een aanvaardbaar leefklimaat voor wat betreft geur.
Algemeen
De Wet geurhinder en veehouderij (Wgv) vormt in eerste instantie het wettelijk kader bij de beoordeling van een aanvraag om een milieuvergunning voor dierenverblijven van veehouderijen. De Wet geurhinder en veehouderij geeft hiervoor geurbelastings- en
afstandsnormen in relatie met geurgevoelige objecten, als woningen, in de nabijheid van de veehouderij.
De Wgv is daarnaast toepasbaar voor de beoordeling bij ruimtelijke plannen. Ten eerste speelt de geurbelasting een rol bij de beoordeling of er in het kader van een goede ruimtelijke ordening een goed woon- en leefklimaat kan worden gegarandeerd. Ten tweede moet bij de belangenafweging ten behoeve van een zorgvuldige besluitvorming worden nagegaan of een partij niet onevenredig in haar belangen wordt geschaad. Het plangebied ligt buiten de bebouwde kom in het concentratiegebied oost. De maximaal toegestane geurbelasting bedraagt 14 OUE/m³. De gemeente Montferland heeft geen geurverordening vastgesteld om van deze maximaal toegestane geurbelasting te kunnen afwijken. In de omgeving liggen enkele veehouderijen.
Voorgrondbelasting
In de omgeving van de (nieuwe) woning is een aantal agrarische bedrijven gelegen. Het dichtstbij gelegen bedrijf is de locatie Groenestraat 1 te Loil (Didam). Voor dit bedrijf is op 17 augustus 2010 een vergunning verleend voor het houden van 53.200 leghennen met een droogtunnel voor de mest.
De geurbelasting op Groenestraat 4-6 bedraagt volgens de aanvraag 4,77 OUE/m³. In de
vergunde situatie (herberekening) is deze nog iets lager, zodat ruimschoots voldaan wordt aan de norm van de Wet geurhinder en veehouderijen.
De overige bedrijven van enige omvang zijn op meer dan 500 meter gelegen.
Achtergrondbelasting
In 2010 is door de gemeente Montferland, in het kader van een mogelijk op te stellen geurverordening, een onderzoek uitgevoerd naar de geurbelasting in de gemeente in de bestaande situatie en mogelijk toekomstige situatie.
Ten tijde van het onderzoek gold voor de locatie Groenestraat 4-6 een goed woon- en leefklimaat. In dit onderzoek is nog onderzocht hoe de achtergrondbelasting zou worden als
alle (dus ook in deze omgeving) aanwezige agrarische bedrijven hun uitbreidingsmogelijkheden zouden benutten. In dat geval resteert nog steeds een achtergrond belasting met een redelijk goed leefklimaat.
Gezien het feit dat na dit onderzoek de in de omgeving gelegen locaties, Groenestraat 5, Sommenweg 5, Sommenweg 2 inmiddels een woonbestemming hebben gekregen en Groenestraat 2 de bestemming wonen met agrarisch medegebruik zal zich dit niet meer voor
(kunnen) doen.
Bedrijven met “vaste afstanden dieren”
Verder is beoordeeld of er een veehouderij in de directe omgeving aanwezig is, waar dieren aanwezig zijn waarvoor geen geuremissiefactor is vastgesteld. De dichtstbijzijnde veehouderij ligt op meer dan 500 meter, zodat de norm van 50 m niet wordt overschreden. Ook hier kan worden geconstateerd dat er geen belemmeringen zijn.
Conclusie
De geurbelasting kan voor deze “nieuwe” woning als acceptabel worden beoordeeld, omdat geconcludeerd kan worden dat:
-
1. De voorgrondbelasting dusdanig is dat het woon- en leefklimaat, op basis van de
GGD-richtlijn geurhinder, als goed kan worden getypeerd; - 2. De achtergrondbelasting dusdanig is dat het woon- en leefklimaat, op basis van de GGD-richtlijn geurhinder, als goed kan worden getypeerd;
- 3. Het plan ruimschoots voldoet aan de afstanden tot bedrijven met vaste afstanden dieren.
3.2.3 Ad e
Uit akoestisch onderzoek is gebleken dat kan worden voldaan aan het gestelde bij of krachtens de Wet geluidhinder ten aanzien van de geluidsbelasting op de gevel van de gesplitste woningen.
Algemeen
In de Wet geluidhinder (Wgh) staat dat voor een bestemmingsplan inzichtelijk moet worden gemaakt welke geluidsbronnen in het gebied aanwezig zijn en wat de geluidsbelasting is voor woningen en andere gevoelige bestemmingen. Op basis van de Wet geluidhinder (Wgh) zijn er drie geluidsbronnen waarmee bij ruimtelijke ontwikkelingen rekening gehouden dient te worden: wegverkeers-, railverkeers- en industrielawaai. Voor het plangebied geldt dat het alleen in de invloedsfeer van wegverkeerslawaai is gelegen. Om deze reden wordt industrielawaai en spoorweglawaai in deze toelichting niet verder uitgewerkt.
Onderzoek
Een globale berekening bij een wortscase-scenario geeft voor onderhavige woningen, waar uit wordt gegaan van een nieuwe gevel een gevelbelasting van 40 dB Lden. Dat is ver beneden de voorkeursgrenswaarde van 48 dB uit de Wet geluidhinder. Zie onderstaande tabel.
Conclusie
Het aspect geluid vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van onderhavig initiatief.
3.2.4 Ad f
Uit milieukundig en cultuurhistorisch bodemonderzoek is gebleken dat de bodem geschikt is voor het beoogde gebruik.
Algemeen
Voordat een bestemmingsplan kan worden vastgesteld, dient te worden aangetoond dat de bodem en het grondwater geschikt zijn voor het beoogde gebruik.
De gemeente Montferland heeft per 1 januari 2010 besloten om bij onverdachte bodemlocaties ontheffing te verlenen van bodemonderzoek. Door uitvoering van een historische toets kan worden nagegaan of het betreffende perceel 'onverdacht' is ten aanzien van eventuele bodemverontreiniging en of een omvangrijke bodemverontreiniging is te verwachten. De historische toets wordt uitgevoerd door de gemeente. Hierbij worden ondermeer het Bodeminformatiesysteem en het bedrijvenbestand geraadpleegd. Indien geconcludeerd wordt dat de locatie onverdacht is kan een ontheffing worden verleend van bodemonderzoek bij de bestemmingsplanprocedure en/of omgevingsvergunningaanvraag. De basis voor de ontheffing vormt de bodemkwaliteitskaart van de gemeente Montferland. Met deze bodemkwaliteitskaart is vastgesteld dat op plaatsen waar geen relevante bodemverontreiniging wordt verwacht, de bodem geschikt is voor de functie wonen.
Conclusie
De gemeente Montferland heeft te kennen gegeven dat het plangebied als onverdacht is te beschouwen en dat een bodemonderzoek achterwege kan blijven.
Het aspect bodem vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van onderhavig initiatief.
3.3 Archeologie en cultuurhistorie
3.3.1 Archeologie
Algemeen
Door ondertekening van het verdrag van Malta (1992) heeft Nederland zich verplicht om bij ruimtelijke planvorming nadrukkelijk rekening te houden met het niet-zichtbare deel van het cultuurhistorisch erfgoed, te weten de archeologische waarden. In de Monumentenwet 1988 is geregeld hoe met in de grond aanwezige dan wel te verwachten archeologische waarden moet worden omgegaan. Het streven is om deze belangen tijdig bij het plan te betrekken.
Onderzoek
Aan het plangebied is op de gemeentelijke verwachtingskaart een hoge verwachtingswaarde (bodem intact) toegekend.
Gemeentelijke Verwachtingskaart (hoge verwachting, bodem intact)
Op de gemeentelijk Maatregelenkaart heeft het plangebied de aanduiding AWV5 toegekend gekregen. Dit houdt in dat er gestreeft wordt naar behoud in de huidige staat. Bij bodemingrepen dieper dan 30 cm -Mv en een oppervlakte groter dan 100 m² is voorafgaand aan vergunningverlening archeologisch inventariserend veldonderzoek (IVO-overleg) verplicht.
Gemeentelijke Maatregelenkaart (AWV5)
Aangezien er geen sprake is van nieuwe bebouwing in het plangebied en er ook geen sprake is van een grootschalige verbouw van de bestaande woning, worden eventuele archeologische waarden in de ondergrond niet verstoord. Indien in de toekomst wel sprake zal zijn van bouwwerkzaamheden op en/of rondom het betreffende perceel zal op grond van het bovenstaande in het kader van een aanvraag om omgevingsvergunning alsnog moeten worden beoordeeld of en in hoeverre een archeoloishc onderzoek noodzakelijk is.
Conclusie
Hiermee vormt het aspect archeologie geen belemmering voor de realisatie van onderhavig initiatief.
3.3.2 Cultuurhistorie
Het plangebied herbergt geen cultuurhistorische waarden. Het aspect cultuurhistorie vormt dan ook geen belemmering voor de uitvoering van dit plan.
3.4 Economische uitvoerbaarheid
Het voorliggend plan wordt gerealiseerd op particulier initiatief. De kosten die gepaard gaan met de bijbehorende uitvoeringskosten zijn voor rekening van de initiatiefnemer. De kosten voor het opstellen van dit wijzigingsplan en de bijbehorende ruimtelijk-juridische procedure, zullen door middel van leges worden verrekend met de initiatiefnemer. Tevens is met initiatiefnemer overeengekomen dat eventueel uit dit initiatief voortvloeiende planschade voor zijn rekening komt. Om deze redenen is voor de uitvoering van dit initiatief geen exploitatieraming opgesteld.
Hoofdstuk 4 Wijze van bestemmen
De grondslag voor dit wijzigingsplan wordt gevormd door het bestemmingsplan 'Buitengebied' van de gemeente Montferland. In het bestemmingsplan is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen voor burgemeester en wethouders om onder voorwaarden woningsplitsing mogelijk te maken.
De regels van dit wijzigingsplan maken in juridische zin deel uit van het bestemmingsplan. Artikel 3.6 lid 1 onder a Wro bepaalt immers, dat wijzigingen worden geacht deel uit te maken van het (bestemmings)plan, met dien verstande, dat zij, zolang en voor zover de bestemming nog niet is verwerkelijkt, kunnen worden herzien op dezelfde wijze als waarop zij tot stand zijn gekomen. Het wijzigingsplan is dus onderdeel van en vormt een aanvulling op het bestemmingsplan.
Een en ander betekent, onder meer, dat de regels van het moederplan (Buitengebied) van toepassing zijn op de nieuwe ontwikkeling.
In dit plan worden twee zelfstandige woningen mogelijk gemaakt binnen de bestemming 'Wonen'. De dubbelbestemming 'Waarde – Archeologische verwachting 1' welke in het moederplan is toegekend is eveneens in het wijzigingsplan niet opgenomen. Op grond van artikel 35.5 van de regels van het bestemmingsplan 'Buitengebied' is het mogelijk dat burgemeester en wethouders het bestemmingsplan wijzigen door de dubbelbestemming 'Waarde – Archeologische Verwachting 1' geheel (of gedeeltelijk) te laten vervallen, indien op basis van nader archeologisch onderzoek is aangetoond, dat op de betrokken locatie geen archeologische waarden (meer) aanwezig zijn, dan wel er niet langer archeologische begeleiding of zorg nodig is.
De bijbehorende verbeelding sluit dan ook aan op de systematiek van het moederplan.
Voor een inhoudelijke beschrijving van de bestemmingen wordt dan ook verwezen naar de toelichting van het bestemmingsplan 'Buitengebied'.
Hoofdstuk 5 Procedure
Het ontwerp-wijzigingsplan ligt vanaf 8 augustus 2013 gedurende 6 weken ter inzage. Gedurende deze termijn wordt een ieder in de gelegenheid gesteld zienswijzen kenbaar te maken aan het college van burgemeester en wethouders.