's-Heerenberg, Stadspark

3.1.1 Rijksbeleid

Nota Ruimte

De Nota Ruimte bevat de visie van het kabinet op de ruimtelijke ontwikkeling van Nederland en de belangrijkste bijbehorende doelstellingen. De Nota Ruimte is op 27 februari 2006 in werking getreden. Hoofddoel van de Nota Ruimte is om ruimte te scheppen voor de verschillende ruimtevragende functies op het beperkte oppervlak dat in Nederland beschikbaar is. Hiervoor zijn vier algemene doelen benoemt: versterking van de Nederlandse economie en concurrentiepositie, bevordering van krachtige steden en een vitaal platteland, waarborging en ontwikkeling van belangrijke (inter)nationale ruimtelijke waarden en waarborging van de veiligheid.

De Nota Ruimte gaat uit van de lagenbenadering. Uitgangspunt hierbij is dat de ruimte is opgebouwd uit drie 'lagen': ondergrond (water, bodem en het zich daarin bevindende leven), netwerken (alle vormen van zichtbare en onzichtbare infrastructuur) en occupatie (ruimtelijke patronen tengevolge van menselijk gebruik). Elke laag is van invloed op de ruimtelijke afwegingen en keuzen met betrekking tot andere lagen. In de planvorming moeten de verschillende lagen meer met elkaar in verband worden gebracht. Hierdoor neemt de gebruikswaarde, belevingswaarde en toekomstwaarde en de ruimtelijke kwaliteit toe. De concrete uitwerking van de ruimtelijke kwaliteit wordt door provincies en gemeenten per situatie bepaald.

Daarnaast gaat de Nota Ruimte uit van de bundelingsstrategie, steden en dorpen worden ondersteund in hun functie van economische en culturele motor. In steden en dorpen wordt het draagvlak voor voorzieningen ondersteund. Bundeling van activiteiten betekent dat nieuwe bebouwing voor deze functies grotendeels geconcentreerd tot stand komt, in bestaand bebouwd gebied, aansluitend op het bestaande bebouwde gebied of in nieuwe clusters van bebouwing daarbuiten. De ruimte die in het bestaande stedelijke gebied aanwezig is, moet door verdichting optimaal worden gebruikt.

Strategische nota op hoofdlijnen

De Nota Ruimte is een strategische nota op hoofdlijnen, waarin rijksverantwoordelijkheden en die van anderen helder zijn onderscheiden. Het beleid uit de Nota Ruimte is/wordt verder uitgewerkt in vier andere nota's die van belang zijn voor de inrichting van Nederland, te weten de Nota Mobiliteit, Agenda voor een Vitaal Platteland (AVP), Nota Gebiedsgerichte Economische Perspectieven (GEP): Pieken in de Delta en het Actieprogramma Ruimte en Cultuur.

Van belang voor de voorgenomen ontwikkeling is dat het kabinet streeft naar het handhaven van basiskwaliteit voor dorpen. Hierbij dient uitgegaan te worden van bundeling van functies. Deze bundeling houdt in dat nieuwe bebouwing geconcentreerd tot stand komt, waarbij de ruimte die aanwezig is in bestaand stedelijk gebied optimaal benut wordt.

Ontwerp Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (2011)

Een actualisatie van het ruimtelijk- en mobiliteitsbeleid is nodig gebleken omdat de verschillende beleidsnota's op het gebied van ruimte en mobiliteit gedateerd zijn. Dit betreft nieuwe politieke accenten en veranderende omstandigheden zoals de economische crisis, klimaatverandering en toenemende regionale verschillen onder andere omdat groei, stagnatie en krimp gelijktijdig plaatsvinden. De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte is op 22 november 2011 onder aanvaarding van een aantal moties door de Tweede Kamer aangenomen en treedt deze 2012 in werking. Deze structuurvisie geeft een nieuw, integraal kader voor het ruimtelijk- en mobiliteitsbeleid op rijksniveau.

De visie is vernieuwend in die zin dat ruimtelijke ontwikkelingen en infrastructuur - sterker dan voorheen - met elkaar verbonden worden. De structuurvisie vervangt daarvoor de Nota Ruimte, de Structuurvisie Randstad 2040, de Nota Mobiliteit, de MobiliteitsAanpak, de Structuurvisie voor de Snelwegomgeving en de ruimtelijke doelen en uitspraken in de PKB Tweede structuurschema Militaire terreinen, de Agenda Landschap, de Agenda Vitaal Platteland en Pieken in de Delta. De Structuurvisie Nationaal Waterplan blijft in zijn huidige vorm als uitwerking van de SVIR bestaan.

In de structuurvisie schetst het Rijk de ambities voor concurrentiekracht, bereikbaarheid, leefbaarheid en veiligheid tot 2040 (lange termijn) en doelen, belangen en opgaven tot 2028 (middellange termijn).

De centrale visie wordt uiteengezet in drie hoofddoelstellingen voor de middellange termijn (2028), namelijk “concurrerend, bereikbaar en leefbaar&veilig”. Voor de drie rijksdoelen zijn de onderwerpen van nationaal belang benoemd waarmee het Rijk aangeeft waarvoor het verantwoordelijk is en waarop het resultaten wil boeken. De drie hoofddoelstellingen en 13 nationale belangen zijn:

• 1. Concurrerend = Het vergroten van de concurrentiekracht van Nederland door het versterken van de ruimtelijk-economische structuur van Nederland. Hiervoor zijn de volgende nationale belangen benoemd:
  • Nationaal belang 1: een excellent en internationaal bereikbaar vestigingsklimaat in de stedelijke regio's met een concentratie van topsectoren;
  • Nationaal belang 2: Ruimte voor het hoofdnetwerk voor (duurzame) energievoorziening en de energietransitie;
  • Nationaal belang 3: Ruimte voor het hoofdnetwerk voor vervoer van (gevaarlijke) stoffen via buisleidingen;
  • Nationaal belang 4: Efficiënt gebruik van de ondergrond;
• 2. Bereikbaar = Het verbeteren, in stand houden en ruimtelijk zekerstellen van de bereikbaarheid waarbij de gebruiker voorop staat. Hiervoor zijn de volgende nationale belangen benoemd:
  • Nationaal belang 5: Een robuust hoofdnetwerk van weg, spoor en vaarwegen rondom en tussen de belangrijkste stedelijke regio's inclusief de achterlandverbindingen;
  • Nationaal belang 6: Betere benutting van de capaciteit van het bestaande mobiliteitssysteem van weg, spoor en vaarweg;
  • Nationaal belang 7: Het in stand houden van de hoofdnetwerken van weg, spoor en vaarwegen om het functioneren van de netwerken te waarborgen;
• 3. Leefbaar & veilig = Het waarborgen van een leefbare en veilige omgeving waarin unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden behouden zijn:
  • Nationaal belang 8: Verbeteren van de milieukwaliteit (lucht, bodem, water) en bescherming tegen geluidsoverlast en externe veiligheidsrisico's;
  • Nationaal belang 9: Ruimte voor waterveiligheid, een duurzame zoetwatervoorziening en klimaatbestendige stedelijke (her) ontwikkeling;
  • Nationaal belang 10: Ruimte voor behoud en versterking van (inter)nationale unieke cultuurhistorische en natuurlijke kwaliteiten;
  • Nationaal belang 11: Ruimte voor een nationaal netwerk van natuur voor het overleven en ontwikkelen van flora- en faunasoorten;
  • Nationaal belang 12: Ruimte voor militaire terreinen en activiteiten;

De rijksverantwoordelijkheid voor het systeem van goede ruimtelijke ordening is zonder hoofddoelstelling, als afzonderlijk belang opgenomen:

• Nationaal belang 13: Zorgvuldige afwegingen en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke plannen.

De drie hoofddoelen van het ruimtelijk en mobiliteitsbeleid kennen nationale opgaven die op regionaal niveau doorwerken. Voor alle nationale opgaven worden rijksinstrumenten ingezet, waarbij financiering slechts één van de instrumenten is. Ook decentrale overheden en marktpartijen dragen bij aan de realisatie van nationale opgaven.

Aangezien de structuurvisie nog niet is vastgesteld vormt deze nog geen geldend beleidskader waaraan ontwikkelingen moeten worden getoetst. Medio 2012 zal de structuurvisie worden vastgesteld.

Nationaal Waterplan

In december 2009 heeft het kabinet het Nationaal Waterplan vastgesteld. Dit plan geeft op hoofdlijnen aan welk beleid het Rijk in de periode 2009 - 2015 voert om te komen tot een duurzaam waterbeheer. Het Nationaal Waterplan richt zich op bescherming tegen overstromingen, voldoende en schoon water en diverse vormen van gebruik van water.

Het Nationaal Waterplan is de opvolger van de Vierde Nota Waterhuishouding uit 1998 en vervangt alle voorgaande nota's waterhuishouding. Het Nationaal Waterplan is opgesteld op basis van de Waterwet die met ingang van 22 december 2009 van kracht is. Op basis van de Wet ruimtelijke ordening heeft het Nationaal Waterplan voor de ruimtelijke aspecten de status van structuurvisie (hoofdstuk 3.2 Ruimtelijke aspecten waterbeleid).

Voor een duurzaam en klimaatbestendig watersysteem is het van belang bij ruimtelijke ontwikkelingen rekening te houden met waterhuishoudkundige eisen op korte en lange termijn. Omgekeerd moet de water beheerder zich bewust zijn van het feit dat in een gebied meer dan alleen waterdoelen gerealiseerd moeten worden. Hij moet anticiperen op ruimtelijk economische ontwikkelingen.

Om een duurzaam en klimaatbestendig watersysteem te bereiken, moet water in een vroeg stadium worden betrokken bij ruimtelijke planvorming. De mate waarin water bepalend is bij ruimtelijke ontwikkelingen hangt af van de aard, omvang en urgentie van de wateropgave in relatie tot andere opgaven, aanwezige functies en bodemgesteldheid, en andere kenmerken in dat gebied.

In het Nationaal Waterplan is Nederland ingedeeld in verschillende deelgebieden. Deze zijn op onderstaande kaart weergegeven. Voor de ontwikkeling is de wateropgave zoals opgenomen voor 'Hoog Nederland' relevant. De belangrijkste wateropgaven voor hoog Nederland zijn watertekort, grondwater, wateroverlast en waterkwaliteit.

3.1 Kaart deelgebieden Nationaal Waterplan

Watertekort

De belangrijkste opgave voor de hoge gronden is het vasthouden van gebiedseigen water, om het watertekort terug te dringen. De opslagcapaciteit van water in de bodem is beperkt, omdat het water door de grote infiltratiesnelheid van zandgronden snel uitzakt naar de ondergrond.

Grondwater

Bescherming van het grondwatersysteem is zowel een kwantitatieve (grondwatervoorraad voor duurzaam, hoogwaardig (drink)watergebruik) als een kwalitatieve opgave (bescherming van grondwater- en bodemkwaliteit).

Wateroverlast

Deze wateropgave is met name van belang voor lage beekdalgronden en de overgangszone van hoge naar lage gronden en is niet van specifiek belang voor de ontwikkeling van de voorgenomen ontwikkeling. Om te voorkomen dat de ontwikkeling problemen veroorzaakt is in het kader van de Watertoets bepaald welke capaciteit de hemelwaterafvoer moet hebben om overlast te voorkomen.

Waterkwaliteit

Het beleid is met de Kaderrichtlijn Water gericht op het verbeteren van de inrichting en het beheer voor het ecologisch functioneren van de beken en beekdalen en het verbeteren van de fysisch-chemische waterkwaliteit door de aanpak van (in)directe lozingen en diffuse verontreinigingen.

Watertoets

De watertoets is sinds november 2003 verplicht voor plannen in de zin van de Wet op de Ruimtelijke Ordening. Deze verplichting is ook opgenomen in de in juli 2008 in werking getreden Wet ruimtelijke ordening. In het Nationaal Waterplan is aangegeven dat water nog nadrukkelijker bij de besluitvorming van grote ruimtelijke ingrepen moet worden betrokken. De mate waarin water bepalend is hangt af van de aard, omvang en urgentie van de wateropgave in relatie tot andere opgaven, aanwezige functies en bodemgesteldheid. Dit is dus steeds een kwestie van alle belangen goed afwegen. Bij het doorlopen van de watertoets is een proces waarin alle wateraspecten bij de ontwikkeling worden benoemt en beoordeeld.

Voor de ontwikkeling van het Stadspark is dit proces doorlopen waarbij inzicht is verkregen in de waterrelevante consequenties van deze ontwikkeling. Hierop wordt nader ingegaan in hoofdstuk 4.

3.1.2 Provinciaal en regionaal beleid

Streekplan Gelderland 2005 (structuurvisie)

Het ruimtelijk beleid van de provincie Gelderland is vastgelegd in het streekplan Gelderland 2005. Na de inwerkingtreding van de Wet ruimtelijke ordening heeft het streekplan de status van structuurvisie gekregen.

Op grond van het streekplan Gelderland 2005 behoort het plangebied tot het bebouwd gebied 2000 (multifunctioneel gebied). In het provinciale beleid voor stedelijke ontwikkeling wordt onderscheid gemaakt tussen 'bestaand bebouwd gebied' en stedelijke uitbreiding. Het accent van de provinciale beleidsambities ligt op de vernieuwing en het beheer en onderhoud van bestaand bebouwd gebied. Hiervoor zijn nodig:

• een verhoging van de kwaliteit van de leefomgeving en openbare ruimte door fysieke aanpassingen;
• het oplossen en voorkomen van milieuproblemen en -knelpunten door een duurzame planontwikkeling;
• door kwalitatief woonbeleid bevorderen dat woonmilieus en de kwaliteit van de woningen aansluiten op de vraag van de inwoners van Gelderland;
• intensivering van het stedelijk grondgebruik, maar wel met behoud van karakteristieke elementen en zorgvuldig omgaan met open ruimten daarbinnen;

optimalisering van het gebruik van het bestaand bebouwd gebied: meer gebruik van de verticale dimensie (hoogte, diepte) en van de tijdsdimensie (meervoudig gebruik van dezelfde gebouwde ruimte).

Regionaal Plan 2005 - 2020 (Stadsregio Arnhem - Nijmegen)

Het Regionaal Plan (RP) 2005 - 2020 van de Stadsregio Arnhem Nijmegen (5 november 2007) vormt het richtinggevend kader voor de Stadsregio Arnhem Nijmegen op het gebied van ruimte, economie, natuur, mobiliteit, culturele en sociale ontwikkelingen. In dit Regionaal Plan kiest de stadsregio voor herstructurering, herontwikkeling en transformatie van de bestaande ruimte. Dit in tegenstelling tot het vorige regionale structuurplan, dat vooral gericht was op uitbreidingen, nieuwe infrastructuur en nieuwe bedrijventerreinen.

De projectlocatie is gelegen binnen een contour woningbouw (een zoekzone verstedelijking conform de terminologie van het Streekplan). Aangezien de locatie binnen de contour gelegen is, is verstedelijking mogelijk.

Kwalitatief woonbeleid

Uitgangspunt van het Gelders kwalitatief woonbeleid is, dat de gemeenten samenwerkend in de onderscheiden (WGR;) regio's, voorzien in een aanbod aan woningen, dat past bij de geconstateerde regionale kwalitatieve woningbehoefte. Dit is vastgelegd in het Kwalitatief Woonprogramma (KWP). Het KWP wordt periodiek bijgesteld om de afstemming tussen de (kwalitatieve) vraag en aanbod op de woningmarkt te actualiseren. Het kwalitatief woonbeleid is in 2004 afgerond in de driedelige Woonvisie Gelderland (algemene woonvisie, regionale woonvisie en kwalitatief woonprogramma). Het woonbeleid wordt daarin omschreven als een beleid, gericht op voldoende aanbod van kwalitatief passende woningen en woonmilieus voor de Gelderse bevolking van nu en van de toekomst. In dit streekplan gaat het om voldoende ruimte op geschikte locaties voor het accommoderen van die kwalitatieve woningbehoefte. De inspanningen ten aanzien van de woningbouw richten zich op het realiseren van de (op grond van prognoses en woningbehoeftenonderzoeken bepaalde) regionale woningbehoefte. Deze wordt bepaald in overleg met de in regionaal verband samenwerkende gemeenten. Het resultaat van dit overleg wordt periodiek vastgelegd in afspraken tussen provincie en (samenwerkende) gemeenten in het Kwalitatief Woonprogramma. Dit wordt door Gedeputeerde Staten vastgesteld in de vorm van uitwerking van dit streekplan.

Het Gelders kwalitatief woonbeleid richt zich zowel op bestaand bebouwd gebied (herstructurering, transformatie) als op nieuw stedelijk gebied (uitbreiding). De belangrijkste ruimtelijke beleidsaccenten zijn:

• het aanbod aan woningen en woonmilieus moet beter aansluiten bij de voorkeuren van bewoners (om deze reden bevordert de provincie vooral de realisatie van woningen voor ouderen en starters en van de woonmilieus centrumstedelijk en landelijk wonen) een versnelling van herstructurering en transformatie van bestaand bebouwd gebied;
• het aanpakken van de stagnerende (nieuwbouw)productie;
• het vergroten van het aanbod aan levensloopbestendige woningen en wijken en het versterken van verscheidenheid en identiteit.

Het Kwalitatief Woonprogramma 2010 - 2019 (KWP 3) is op 12 januari 2010 vastgesteld door Gedeputeerde Staten en geeft een actueel beeld van de programmatische opgave voor de Stadsregio Arnhem; Nijmegen. De gemeente Montferland maakt hier deel van uit. De huidige gezamenlijke woningbouwprogramma's van de gemeenten (en woningbouwcorporaties) laten voldoende nieuwbouw zien in vergelijking met de woningbehoefte.

3.1.3 Gemeentelijk beleid

Structuurvisie Montferland

In 2008 heeft de gemeente Montferland besloten, om voor het grondgebied van de gemeente, met uitzondering van de bebouwde kommen, een structuurvisie op te stellen. Het doel van de Structuurvisie Montferland is tweeledig:

• Het bestendigen van het gevestigde voorkeursrecht voor enkele uitbreidingslocaties;
• Het samenbrengen en actualiseren van bestaande visies en andere beleidsdocumenten in een nieuwe visie. Het gaat dus niet om het formuleren van nieuw beleid, maar om het samenbrengen in één visie van reeds bestaand beleid.

Deze structuurvisie blijft een visie op hoofdlijnen. De structuurvisie is in beeld gebracht op de kaart Structuurvisie Montferland. Voor de begrenzing van de bebouwde kommen (contour bebouwd gebied) is aangesloten op het Regionaal Plan (zie paragraaf 3.1.2). In beginsel zijn de gronden die vallen binnen de 'contour woningbouw' uit dat plan aangewezen als 'contour bebouwd gebied'. Daarnaast zijn de bestaande bedrijventerreinen als zodanig aangegeven. De locatie voor de voorgenomen ontwikkeling is gelegen in de bebouwde kom.

In de structuurvisie gemeente Montferland zoals vastgesteld op 23 april 2009 is voor de bebouwde kommen aansluiting gezocht bij het bestaande beleid. Hierna zullen de gemeentelijke beleidsdocumenten die van toepassing zijn op de voorgenomen ontwikkeling worden samengevat en zal worden aangegeven in hoeverre de voorgenomen ontwikkeling past in de betreffende beleidsnotitie.

Masterplan 's-Heerenberg, gemeente Bergh maart 2003

In het Masterplan centrumgebied is de toekomstvisie voor het centrum van 's-Heerenberg en de directe omgeving vastgelegd. Een van de aanleidingen voor het masterplan is dat er verschillende potentiële inbreidingslocaties in het gebied bevinden. Op basis van het Masterplan kunnen locaties ontwikkeld worden. Het plangebied valt binnen het gebied dat is opgenomen in het Masterplan en is aangeduid als Stadspark (deelgebied 7).

In het Masterplan is als stedenbouwkundig uitgangspunt is aangegeven dat in het plangebied woningbouw dient te worden toegevoegd, zodat het park bewoonde randen krijgt en hiermee opgenomen wordt in het stedenlijk weefsel. Als algemene richtlijn geldt voor deze locatie dat voor de nieuwbouwranden duidelijk zichtbaar mag worden dat het nieuwbouw betreft. Echter, met materiaal- en kleurgebruik en vormgeving moet wel rekening gehouden worden met het feit dat wordt gebouwd nabij het klooster en de voormalige kloostertuin. Voor eventuele hofjes zou gedacht kunnen worden aan oude kloosterhofjes zoals die bestaan in Dieren, Delft en dergelijke. De bouwhoogten bedragen 2 of 3 bouwlagen met kap, of 4 bouwlagen aan de randen van het park, zowel aan de noord- als zuidzijde. De functie is primair wonen. Kleinschalige (aan huis gebonden) bedrijvigheid behoort tevens tot de mogelijkheden. In het Masterplan is aangegeven dat het afronden van het park aan de zuidrand de hoogste prioriteit heeft.

De voorgenomen ontwikkeling pas binnen de uitgangspunten zoals die zijn opgenomen in het Masterplan 's-Heerenberg.

Actualisering woningbehoeftenonderzoek gemeente Montferland 2009

De gemeente Montferland heeft in het onlangs ondertekende Woonconvenant 2009 - 2015 met de woningcorporaties Laris Wonen en Diensten en Woningstichting Bergh afgesproken dat alle drie de partijen zich hard maken voor de realisatie van de bouwplannen uit de planninglijst. De drie partijen willen in deze periode bouwen voor de woningbehoefte die op de gemeente Montferland afkomt. Om deze behoefte goed in beeld te krijgen, heeft de gemeente Montferland het woningbehoeftenonderzoek uit 2006 (Montferland: visie op de woningbouw 2005 - 2015, februari 2006) geactualiseerd.

De ambitie van de gemeente Montferland is om te komen tot een stabilisatie van het aantal inwoners rond de 35.000 en dit de komende jaren vast te houden. Om dit te realiseren, wordt voor de periode 2010 - 2020 een woningbouwprogramma van 1.400 woningen aangehouden.

In bijlage 2 van het geactualiseerde woningbehoeftenonderzoek van de gemeente Montferland (2009) is voor de locatie Stadspark een plancapaciteit van 50 reguliere woningen opgenomen. De voorgenomen ontwikkeling voorziet in de realisatie van 39 woningen en past hierdoor binnen de plancapaciteit.

Welstandsnota

Om vooraf duidelijkheid te creëren over het toetsingskader van de welstandscommissie, heeft de gemeenteraad de welstandsnota vastgesteld. De gemeente, de welstandscommissie èn de initiatiefnemers van bouwwerken zijn gebonden aan dat beleid. Welstandbeleid staat niet op zich en kan dan ook niet functioneren zonder andere ruimtelijke plannen.

Het welstandstoezicht is het sluitstuk van het ruimtelijk kwaliteitsbeleid van de gemeente. Als schakel in een keten van ruimtelijke plannen is het welstandstoezicht in hoge mate afhankelijk van de kwaliteit van andere ruimtelijke plannen. Het plangebied is in de Welstandsnota opgenomen als gebiedstype 'lint', met een gangbaar welstandsniveau.

In de Welstandsnota is in hoofdstuk 7 aangegeven op welke wijze omgegaan wordt met ontwikkelingsprojecten.

Bij het opstellen van welstandscriteria is in grote lijnen een onderverdeling aangebracht, gebaseerd op de aard van de ingrepen:

• de veelal voorkomende kleine aanpassingen en veranderingen van en bij bestaande bouwwerken, waarin het hoofdstuk “criteria voor kleine plannen” voorziet;
• de veelal kleine en meestal middelgrote projecten, die zich voegen binnen de bestaande ruimtelijke structuur van het betreffende gebied. Het hoofdstuk “gebiedscriteria” stelt regels voor het betreffende gebied;
• de veelal kleine en meestal middelgrote projecten die zich niet voegen binnen de bestaande ruimtelijke structuur van het betreffende gebied. Het hoofdstuk “algemene criteria” wordt gehanteerd
• de grote ontwikkelingsprojecten, die dieper ingrijpen in, of totaal afwijken van de bestaande ruimtelijke structuur.

Welstandstoetsing

Het plan is getoetst aan welstandscriteria en het beeldkwaliteitsplan 'Stadspark'. De commissie kan op hoofdlijn instemmen met de gekozen opzet. Het spiegelen van de stedenbouwkundige opzet wordt als positief ervaren. De commissie is van mening dat het hogere accent nu beter gepositioneerd is en beter gerelateerd aan de zichtlijnen vanuit de aankomende rijroute. Dit werkt positief als markering (adressering) van dit bijzondere bebouwingscluster.

Het gekozen architectuurbeeld, bestaande uit bouwmassa's met kappen, is in lijn met de beeldkaders. Wel wordt geadviseerd het hoogste accent in de kap van de kapel op aassymmetrische wijze af te stemmen op de hoofdentree. Dit zorgt voor een betere afstemming.

De commissie wenst inzicht in de uitwerkingen van de wanden, c.q. erfafscheidingen van de achtererven. In het plan zijn twee randgebieden zeer kwetsbaar.

• Rand 1 (zichtbaar vanaf de weg / tegen de woonwijk) dient het concept te worden ontworpen als een samenhangend muurconcept, afwisselend met beplanting enzovoort.
• Rand 2 (hofje) dient het concept te spreken van een sterk groen karakter.

Er is overeenstemming over een goede ruimtelijke inpassing van het plan. Het advies vormt geen belemmering voor de uitvoering van het bestemmingsplan.