Emmerikseweg 17, 's-Heerenberg

2.2.1 Structuurvisie

Op 23 april 2009 is de Structuurvisie Montferland vastgesteld. De woningbouwcontouren uit het Regionaal Plan zijn overgenomen in de structuurvisie als 'contour bebouwd gebied'. Binnen deze contouren zijn de regionale regels (woonconcessies) van toepassing.

2.2.2 Masterplan 's-Heerenberg, gemeente Bergh maart 2003

In het Masterplan centrumgebied is de toekomstvisie voor het centrum van 's-Heerenberg en de directe omgeving vastgelegd. Een van de aanleidingen voor het masterplan is dat er verschillende potentiële inbreidingslocaties in het gebied bevinden. Op basis van het Masterplan kunnen locaties ontwikkeld worden.

Het plangebied valt binnen het gebied dat is opgenomen in het Masterplan en is aangeduid als Zuidelijke Entree (deelgebied 9).

In het Masterplan is hoge prioriteit gegeven aan de 'zuidelijke entree' van 's-Heerenberg. De zuidelijke entree begint in feite al bij de Duitse grens. De nadruk zal liggen op bebouwing en herinrichting van de openbare ruimte. Maar ook ter hoogte van het deelgebied moet zicht- en voelbaar worden gemaakte dat men een stad binnenrijdt. De uitstraling van de villa's moet aansluiten bij de sfeer van de villa op Emmerikseweg 15. De primaire voorkant van de villa's wordt naar de Emmerikseweg gekeerd, ongeacht de ontsluitingswijze.

Er zijn richtlijnen opgenomen voor de herstructurering. Hierbij is enerzijds aangegeven welke stedenbouwkundige uitgangspunten van belang zijn en wat de gewenste beeldkwaliteit is voor zowel de bebouwing als de openbare ruimte. De belangrijkste uitgangspunten zijn hieronder weergegeven:

• maken van een stadsentree, door: maken van een bebouwde afronding aan de oostzijde van de weg, in cultuurhistorische 's-Heerenberse sfeer;
• de functie is primair wonen;
• kloeke losse vrijstaande woonbebouwing met oriëntatie op de Emmerikseweg;
• minimaal (overwegend) twee lagen met hoge kap;
• de woningen moeten onderling en met het bestaande pand Emmerikseweg 15 verwantschap tonen door overeenkomstige gevel kleur.

De voorgenomen ontwikkeling past binnen de uitgangspunten zoals die zijn opgenomen in het Masterplan 's-Heerenberg.

2.2.3 Visie op de woningbouw 2005-2015

In 2006 heeft de gemeente Montferland, Woningstichting Bergh en Laris Wonen en Diensten een visie geformuleerd op de woningbouw in de kernen van de gemeente Montferland voor de jaren 2005-2015. Doel van de visie is een goed beeld te krijgen van de woningbehoefte in de gemeente. Niet alleen de aantallen te bouwen woningen is van belang maar ook inzicht in welke woningen (type, prijs, doelgroep) en op welke locatie. In totaal dienen minimaal 1.310 woningen te worden gebouwd. het indicatieve woningbouwprogramma kent mogelijkheden voor de bouw van ruim 1.900 woningen. Deze extra ruimte van circa 600 woningen kan worden ingezet voor de te verwachten snelle groei van de werkgelegenheid en getemporiseerd worden gerealiseerd bij een tegenvallende groei.

De nieuwe woningen dienen een positieve bijdrage te leveren aan de doorstroming en wooncarrière van inwoners van Montferland. In kwalitatieve zin dienen de woningen te voldoen aan de duurzaamheidsprincipes en flexibel te zijn.

2.2.4 Welstandsbeleid

In de Woningwet is vastgelegd voor welke bouwwerkzaamheden een omgevingsvergunning nodig is. Bij Algemene Maatregel van Bestuur (AMvB) is bepaald welke bouwwerken vergunningsvrij zijn en voor welke bouwwerken een omgevingsvergunning aangevraagd moet worden. Alle vergunningplichtige bouwwerken dienen in principe te worden getoetst aan welstandseisen.

In de 1e wijzigingsnota gemeente Montferland (vastgesteld door de gemeenteraad, 27 november 2008) heeft de gemeente kwaliteitseisen geformuleerd voor alle bouwwerken die de beleving van de openbare omgeving beïnvloeden.

Relatie tussen bestemmingsplan en welstandbeleid
Het bestemmingsplan en de welstandsnota functioneren naast elkaar. Het bestemmingsplan regelt onder meer de functie en het ruimtebeslag van bouwwerken. Datgene wat door het bestemmingsplan wordt mogelijk gemaakt kan niet door welstandscriteria worden tegengehouden. De architectonische vormgeving van bouwwerken valt buiten de reikwijdte van het bestemmingsplan. De welstandsnota doet daar uitspraken over. De ruimte die het bestemmingsplan biedt kan door de welstandscriteria gebruikt worden ten behoeve van de ruimtelijke kwaliteit. Als een bouwplan voldoet aan het bestemmingsplan, maar het ontwerp te sterk afbreuk doet aan de ruimtelijke beleving van het gebied, kan een negatief welstandsadvies gegeven worden. Voorwaarde is dan wel dat de welstandsnota daartoe de argumenten levert. Deze argumenten zijn vastgelegd in de zogenaamde gebiedscriteria. Het gaat om gebieden met een samenhang in de verschijningsvorm in de bebouwing.

Het plangebied valt onder gebied 5b 's-Heerenberg (lintbebouwing gangbaar)
Het welstandsbeleid is erop gericht de aanwezige waarden en kwaliteiten te handhaven en te versterken. De lintbebouwing is dan ook aangemerkt als gangbaar welstandsgebied. De toetsing omvat in hoofdzaak beoordeling op situering, massa en vorm en de gevelindeling en in mindere mate op detaillering, materialen en kleur.

2.2.5 Geldend bestemmingsplan

Bestemmingsplan buitengebied 2000, herziening 2002 (links) en bestemmingsplan Don Rua kom 's-Heerenberg (rechts)

De postduivenvereniging is opgenomen in de bestemming 'bijzondere bebouwing' in het bestemmingsplan 'Don Rua' Kom 's-Heerenberg, wijziging 1986, onherroepelijk 1987. De overige gronden zijn opgenomen in het bestemmingsplan Buitengebied 2000, herziening 2002, onherroepelijk 2004 die momenteel herzien wordt door het bestemmingsplan Buitengebied 2011, vastgesteld 29-09-2011 (nog niet onherroepelijk). De ontwikkeling van de woningen past niet in de geldende bestemmingsplannen.