Kom Zeddam, Tuinstraat

1.1 Aanleiding en doelstelling

Initiatiefnemer is voornemens om een dubbel woonhuis te bouwen op een deel van het terrein voorheen behorend bij De Ank Art en Design Tuinen, Kilderseweg 2a in Zeddam. De planlocatie is gelegen direct aan de Tuinstraat in Zeddam. Deze ruimtelijke onderbouwing is opgesteld in verband met het verzoek om de bouw van een dubbel woonhuis mogelijk te maken op grond van de wijzigingsbevoegdheid opgenomen in artikel 24, lid 3 bestemmingsplan ‘Kom Zeddam’.

Ligging plangebied in Zeddam

1.2 Leeswijzer

In deze toelichting wordt achtereenvolgens ingegaan op:

• Beschrijving van het projectgebied en het bouwplan;
• Planologisch/juridisch kader;
• Milieutechnische en ruimtelijke aspecten;
• Economische uitvoerbaarheid;
• Maatschappelijke uitvoerbaarheid.

2.1 Bestaande situatie

Het plangebied is gelegen in de bebouwde kom van Zeddam. Het terrein wordt begrensd door De Ank Art en Design Tuinen aan de westzijde en door de Tuinstraat aan de oostzijde. Aan de noord- en zuidzijde wordt het terrein begrensd door bestaande bebouwing aan de Schapenweg en de Tuinstraat.

Luchtfoto bestaande situatie plangebied

In de bestaande situatie is het terrein van circa 1000 m2 gedeeltelijk grasland, onbebouwd en gedeeltelijk verhard. De verharding maakt onderdeel uit van de interne verbindingsroute tussen de Kilderseweg en de Tuinstraat. Het terrein wordt al gedurende een aantal jaren niet meer bedrijfsmatig gebruikt als (boom)kwekerij.

2.2 Nieuwe situatie

De initiatiefnemer is voornemens om op de locatie een dubbel woonhuis (twee onder een kap) te bouwen. In onderstaande figuren zijn de geplande verkaveling en de verbeelding van de te bouwen woningen weergegeven.

Indeling toekomstige percelen

Indeling percelen

Vooraanzicht vanaf de Tuinstraat

Vooraanzicht vanaf de Tuinstraat

Vooraanzicht vanaf de Tuinstraat

Het bouwplan is beoordeeld door de Welstandcommissie (Gelders Genootschap) en akkoord bevonden.

3.1 Rijksbeleid

3.2 Provinciaal beleid

Streekplan Gelderland 2005 inclusief herzieningen en uitwerkingen (Structuurvisie)

Het ruimtelijk beleid van de provincie Gelderland is vastgelegd in het streekplan Gelderland 2005. Na de inwerkingtreding van de Wet ruimtelijke ordening heeft het streekplan de status van structuurvisie gekregen. Het besluitgebied behoort tot het ‘bebouwd gebied’ en gedeeltelijk tot het ‘waardevol landschap’ binnen het multifunctioneel gebied. De gemeente Montferland maakt deel uit van het stedelijk netwerk Stadsregio Arnhem Nijmegen. In het provinciaal planologisch beleid wordt op het multifunctionele gebied geen expliciete provinciale sturing verricht. De vitaliteit van het gebied wordt bevorderd door planologische beleidsvrijheid te geven aan gemeenten.

Ruimtelijke Verordening Gelderland

De Ruimtelijke verordening Gelderland is vastgesteld door Provinciale Staten op 15 december 2010. En op 2 maart 2011 in werking getreden. Met een ruimtelijke verordening stelt de provincie regels aan bestemmingsplannen van gemeenten. Deze regels kunnen betrekking hebben op het hele provinciale grondgebied, delen of gebiedsgerichte thema’s. De provincie richt zich hierbij op onderwerpen die van provinciaal belang zijn, zoals verstedelijking, natuur, nationale landschappen, water en glastuinbouw. Gemeenten krijgen op sommige terreinen meer beleidsvrijheid, terwijl ze op andere gebieden te maken krijgen met strikte provinciale richtlijnen. De onderwerpen die de provincie belangrijk vindt en waarvoor regels in de verordening zijn opgenomen, zijn:

• verstedelijking;
• wonen;
• detailhandel;
• recreatiewoningen/ -parken;
• glastuinbouw;
• waterwingebied;
• grondwaterbeschermingsgebied;
• oppervlaktewater ten behoeve van drinkwatervoorziening;
• ecologische hoofdstructuur;
• waardevol open gebied;
• nationaal landschap.

In de verordening wordt het beleid van bundeling en intensivering vastgelegd door voorschriften te geven die bepalen dat de nieuwbouw voor wonen en werken voor het overgrote deel binnen het bestaand bebouwd gebied, binnen de woningbouwcontour en zoekrichting woningbouw van de Stadsregio Arnhem-Nijmegen, binnen de zoekzones bedrijventerreinen van de Stadsregio Arnhem-Nijmegen en binnen de zoekzones wonen en werken plaatsvindt.

Conclusie

Het besluitgebied ligt binnen het bestaand bebouwd gebied en binnen de woningbouwcontour SAN. De nieuwbouw sluit daarom aan op het provinciaal beleid van bundeling en intensivering binnen de woningbouwcontour. De ontwikkeling sluit daarmee aan op het provinciaal beleid.

Gelderse ladder voor duurzaam ruimtegebruik

De provincie Gelderland werkt op dit moment aan een omgevingsvisie en een omgevingsverordening. De ontwerp omgevingsvisie en omgevingsverordening zijn door Gedeputeerde Staten vastgesteld op 14 mei 2013. Een belangrijk aspect in zowel de omgevingsvisie als de -verordening is de Gelderse ladder voor duurzaam ruimtegebruik. De Gelderse ladder voor duurzaam ruimtegebruik is gebaseerd op de rijksladder voor duurzame verstedelijking. De ladder is beoogd als instrument om niet te denken in termen van 'waar mag iets wel of niet' maar in termen van 'denk goed na, volg de goede stappen' om te komen tot nieuwe ontwikkelingen binnen en buiten stedelijk gebied en bij het stellen van prioriteiten bij overcapaciteit. Goede afwegingen bij keuzes voor nieuwbouw en prioritering bij overcapaciteit in landelijk en stedelijk gebied zijn belangrijk. De provincie wil en durft te variëren in het maken van de goede keuzes. Soms is een toevoeging aan het landelijk gebied een plus die gewenst is. Dit kan zijn op het gebied van kleinschalig wonen, werken, vrijetijdseconomie etc. Het uitgangspunt is wel dat grote ontwikkelingen in of dichtbij stedelijke gebieden plaatsvinden. De Gelderse ladder voor duurzaam ruimtegebruik bestaat uit zes stappen:

• 1. De voorgenomen stedelijke ontwikkeling dient te voorzien in een actuele behoefte.
• 2. Wanneer de voorgenomen ontwikkeling binnen het bestaand stedelijk gebied van de desbetreffende regio plaats kan vinden, dient gekozen te worden voor benutting van beschikbare gebouwen door herstructurering of transformatie o.i.d.
• 3. Mocht benutting van beschikbare gebouwen niet mogelijk zijn, dan dient gekozen te worden voor nieuwbouw op beschikbare gronden binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio.
• 4. Door het benutten van vrijkomende gebouwen(complexen) in het buitengebied kan voorkomen worden dat het landelijk gebied onnodig moet worden gebruikt voor uitbreiding. Het is afhankelijk van de aard van de stedelijke functie en de ligging van het vrijkomende gebouw of hergebruik ook leidt tot een passende locatie. Tevens dient rekening te worden gehouden met het regionale beleid voor functieverandering.
• 5. Aangezien op veel locaties de laatste uitbreidingen worden gerealiseerd, dient bij het kiezen tussen plannen aansluiting op het bestaand stedelijk gebied en hiermee het stedenbouwkundig afronden van de stads- en dorpsranden prioriteit te hebben. Bij de nieuwbouw dient rekening te worden gehouden met de aanwezige gebiedskwaliteiten.
• 6. Mocht nieuwbouw aansluitend op het stedelijk gebied niet mogelijk zijn dan is nieuwbouw elders mogelijk mits de functie passend ontsloten kan worden. Bij de nieuwbouw dient rekening te worden gehouden met de aanwezige gebiedskwaliteiten. Op onderhavige ontwikkeling in het besluitgebied is de Gelderse ladder voor duurzaam ruimtegebruik van toepassing.

Conclusie

Het besluitgebied valt binnen het bestaand stedelijk gebied en de woningbouw voldoet aan een regionale behoefte. De woningen die binnen de bebouwingscontour van Zeddam worden gerealiseerd passen hiermee direct in het provinciaal beleid.

3.3 Gemeentelijk beleid

Het betreffende perceel heeft in het vigerende bestemmingsplan ‘Kom Zeddam’ de bestemming ‘detailhandel’. In het bestemmingsplan is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen (artikel 24, lid 3), waarin is geregeld dat burgemeester en wethouders bevoegd zijn de bestemming van gronden aangeduid met ‘Wro-zone – wijzigingsgebied – 2’ te wijzigen in de bestemmingen ‘Wonen’, ‘Tuinen’, ‘Verblijfsdoeleinden’ en ‘Groen’ met dien verstande dat:

• 1. maximaal 2 woningen in de klasse ‘vrijstaand’ en ‘twee-aaneen’ zijn toegestaan;
• 2. de wijziging past binnen het gemeentelijk volkshuisvestelijk beleid;
• 3. door middel van een bodemonderzoek dient te worden aangetoond, dat de bodem in milieuhygiënische zin geschikt is voor woondoeleinden;
• 4. er mag geen onevenredige aantasting van aan de grond eigen zijnde archeologische waarden plaatsvinden;
• 5. het plan voldoet aan eisen gesteld in verband met luchtkwaliteit;
• 6. er mag geen onevenredige aantasting plaatsvinden van de ter plaatse voorkomende ecologische waarden;
• 7. de woningen dienen door middel van een stedenbouwkundig plan te worden ingepast.

Uitsnede kaart vigerend bestemmingsplan (lichtpaars: bestemming Detailhandel) en in het rood omkaderde gebied geldt de genoemde wijzigingsbevoegdheid

Om particuliere verzoeken (tot 2 woningen) te beoordelen, heeft de gemeenteraad op 25 januari 2007 de beleidsnotitie 'Woningbouw op inbreidingslocaties¨ vastgesteld (verder: BOIL). Dit vormt het afwegingskader om als dan niet medewerking te verlenen aan een inbreidingsplan. Wanneer er sprake is van het bebouwen van een inbreidingslocatie, dienst de kwaliteit van de leefomgeving gewaarborgd te blijven.

Hierbij is het met name zaak dat de bestaande kwaliteit niet wordt aangetast en eigenlijk wordt versterkt. De volgende aspecten uit het BOIL worden hieronder aan de voorgenomen ontwikkeling getoetst:

• Stedenbouwkundige inpassing:

De omringende woonbebouwing bestaat uit verschillende woontypes met verschillende kavelgroottes. Met de toevoeging van een dubbel woonhuis (twee onder een kap) wordt aansluiting gezocht met de omliggende woningen. Geconcludeerd wordt dat een herontwikkeling van de voormalige bedrijfslocatie tot de bouw van een dubbel woonhuis, mede gelet op de omgeving, voor een ruimtelijk, functioneel en stedebouwkundig passende invulling van deze locatie in Zeddam zorgt.

• Regionaal Plan stadsregio Arnhem-Nijmegen 2005-2020:

Het project past binnen de kaders van het Regionaal Plan omdat de locatie is gelegen binnen de in het Regionaal Plan vastgestelde woningbouwcontour. Er is sprake van een kleinschalige inbreidingslocatie waarbij wordt aangesloten op de aanwezige dorpsbebouwing.

• Verkeer en parkeren:

De woningen worden ontsloten door middel van een oprit aan de Tuinstraat. De toename van twee woningen betreft een geringe toename van het aantal verkeersbewegingen. Het verkeer wordt opgenomen in het heersende verkeersbeeld van de Tuinstraat en geeft geen verkeersoverlast. Parkeren kan op eigen terrein plaatsvinden zodat geen parkeeroverlast op de Tuinstraat ontstaat. Geconcludeerd wordt dat er vanuit het aspect verkeer en parkeren geen belemmeringen zijn voor de realisatie van voorliggend plan.

• Milieu:

Aan de Kilderseweg 2a blijft de detailhandel van De Ank Art en Design Tuinen gevestigd waardoor dit gedeelte van de bestemming 'detailhandel' ongewijzigd blijft. In het kader van een goede ruimtelijke ordening moet voorkomen worden dat er voorzienbare hinder ontstaat. Deze hinder ontstaat wanneer bedrijvigheid en woningen zich net op een verantwoorde afstand van elkaar bevinden. Volgens de VNG brochure 'Bedrijven en milieuzonering' dient tussen detailhandel en een milieugevoelige functie zoals wonen een afstand van 10 meter te worden aangehouden. Deze afstand wordt ruimschoots gehaald zodat ook dit aspect geen belemmering vormt.

Bij brief van 19 juni 2012 heeft gemeente Montferland aan de initiatiefnemer meegedeeld dat de gemeente in principe bereid is om planologische medewerking te verlenen aan het verzoek.

Conclusie

Het verzoek past binnen de in het vigerende bestemmingsplan opgenomen wijzigingsbevoegdheid en voldoet aan de toetsingscriteria zoals opgenomen in het Boil.

4.1 Bodem

Uitgangspunten bij ruimtelijke ontwikkeling is dat de bodemkwaliteit geschikt moet zijn voor de beoogde functie. Het betreft hier een functie voor woondoeleinden. In januari 2012 is door Econsultancy te Doetinchem middels een verkennend bodemonderzoek de bodem onderzocht. Op grond van het vooronderzoek, uitgevoerd conform NEN 5725, is het bodemonderzoek gebaseerd op de 'Onderzoeksstrategie bij verkennend onderzoek voor een onverdachte locatie'. In verband met de opslag van bestrijdingsmiddelen in de nabij gelegen berging en mogelijke voormalige toepassing van bestrijdingsmiddelen ter plaatse van de onderzoekslocatie is zowel de grond als het grondwater, op aangeven van het bevoegd gezag (gemeente Montferland), onderzocht op bestrijdingsmiddelen. De rapportage van het bodemonderzoek (rapportnummer 12106223 van 24 januari 2012) is als bijlage 1 toegevoegd.

De conclusies van het bodemonderzoek kunnen als volgt worden samengevat:

• Op basis van de onderzoeksresultaten kan worden gesteld dat de bovengrond licht verontreinigd is met lood, PAK en enkele bestrijdingsmiddelen. In de ondergrond en het grondwater zijn geen verontreinigingen aangetoond;
• Gelet op de aard en mate van verontreiniging, bestaat er geen reden voor een nader onderzoek en bestaan er met betrekking tot de milieuhygienische kwaliteit van de bodem geen belemmeringen voor de beoogde bestemmingsplanwijziging.

4.2 Archeologie

Op de geplande woningbouwlocatie is een archeologisch onderzoek uitgevoerd bestaande uit een bureauonderzoek en een inventariserend veldonderzoek (zie bijlage 2). Uit dit onderzoek is gebleken dat een vervolgonderzoek noodzakelijk is. Dit aanvullend onderzoek door middels van proefsleuven is op 12 november 2013 uitgevoerd (bijgevoegd in bijlage 3). Het resultaat van dit vervolgonderzoek is als volgt:

De ondergrond ter plaatse van de werkput is vrijwel intact. Afgezien van een leidingsleuf zijn er in de werkput geen verstoringen van het bodemprofiel aangetroffen die dieper reiken dan de bouwvoor. Tijdens het vervolgonderzoek zijn geen sporen en vondsten aangetroffen.

Op basis van de resultaten van het archeologisch onderzoek heeft de Omgevingsdienst regio Achterhoek geadviseerd om vanwege het ontbreken van archeologische indicatoren het plangebied vrij te geven. De rapportage van het archeologisch onderzoek (Synthegra Rapport S130089 van 6 januari 2014) is als bijlage toegevoegd.

N.B. Te allen tijde dient bij het afgeven van een omgevingsvergunning de wettelijke meldingsplicht (ex. artikel 53 Monumentenwet 1988) kenbaar te worden gemaakt om het documenteren van toevalsvondsten te garanderen. Degene die anders dan bij het doen van opgravingen een zaak vindt waarvan hij weet dan wel redelijkerwijs moet vermoeden dat het een monument is (in roerende of onroerende zin), meldt die zaak zo spoedig mogelijk bij Onze minister. Deze aangifte dient te gebeuren bij de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed in Amersfoort. Het verdient aanbeveling ook de ambtenaar van de gemeente Montferland (mw. A. Zonneveld) hiervan per direct in kennis te stellen.

4.3 Flora en fauna

Op de geplande woningbouwlocatie is een quickscan flora en fauna uitgevoerd. Een quickscan is een momentopname en staat niet gelijk aan een volledige veldinventarisatie. Het is een eerste stap waaruit blijkt of een vervolgstap in de vorm van een uitgebreidere natuurtoets noodzakelijk is of dat dit niet het geval is. De quickscan heeft plaatsgevonden op 19 juni 2013. De rapportage van de quickscan (Van der Molen Groenconsult, rapportnr. 13014 van 27 juni 2013) is als bijlage 4 toegevoegd.

Resultaat quickscan:

In het gazon zijn algemeen voorkomende plantensoorten als witte klaver (Trifolium repens), smalle weegbree (Plantago lanceolata), kruipende boterbloem (Ranunculus repens), hopklaver (Medicago lupilina), Gewoon biggekruid (Hypochaeris radicata) waargenomen. In de haag of andere begroeiing zijn geen jaarrond beschermde nesten aangetroffen. Ook nesten van algemene vogelsoorten zijn niet waargenomen, maar kunnen niet geheel worden uitgesloten. Het onderzoeksgebied vormt geen geschikt biotoop voor amfibieën en reptielen, deze soorten kunnen worden uitgesloten. In het onderzoeksgebied zijn geen beschermde soorten van andere soortgroepen (vogels, zoogdieren) aangetroffen.

Conclusie:

Er zijn geen volgens de Flora- en faunawet beschermde soorten aangetroffen. Dit betekent dat er vanuit de Flora- en faunawet geen beperkingen zijn voor de nieuwbouw van beide woningen. Met name in de hoge haag van beuk en conifeer kunnen in principe vogels broeden. Op grond van de Flora- en faunawet mogen broedende vogels niet worden verstoord. Verstoring van daadwerkelijk aanwezige broedende vogels kan eenvoudig worden voorkomen door het snoeien/vellen van (delen van) de beuken- en coniferenhaag buiten het broedseizoen uit te voeren. Voor het broedseizoen geldt geen vastgestelde periode, globaal loopt dit van half maart tot en met half juli.

4.4 Waterparagraaf

Water en ruimtelijke ordening hebben veel met elkaar te maken. Het aanwezige watersysteem vormt een belangrijke randvoorwaarde voor wat in een bepaald gebied wel of juist niet mogelijk is en stelt daarmee eisen aan de inrichting van de beperkte ruimte. De watertoets is een instrument om te komen tot een juiste afstemming tussen water en ruimtelijke ordening. De watertoets heeft tot doel om in een vroegtijdig stadium een samenhangend beeld te geven van de wijze waarop in het plan rekening is gehouden met ruimtelijke relevante aspecten van duurzaam waterbeheer en biedt de mogelijkheid om alle relevante partijen te betrekken bij het opstellen van een wateradvies. Dat advies omvat alle waterhuishoudkundige aspecten: veiligheid, wateroverlast, waterkwaliteit en verdroging. De inbreng van water en daarmee ook het doel en de inhoud van de waterparagraaf hangt sterk af van het type bestemmingsplan.

Voor de watertoets is gebruikt gemaakt van de Standaard Waterparagraaf zoals geleverd door het Waterschap Rijn & IJssel. Deze waterparagraaf is onderdeel van, en hangt samen met een set van standaarden die door het waterschap worden gehanteerd. Als op één of meer vragen per waterthema Ja wordt geantwoord, dan is het waterthema relevant en met deze worden toegelicht.

Riolering en Afvalwaterketen:

De hoeveelheid (huishoudelijk) afvalwater neemt toe door de ontwikkelingen in dit plan. Uitgaande van een 3-persoons huishouden bedraagt het jaarlijkse waterverbruik per huishouden circa 138 m3 (bron: Nibud). Uitgaande van 2 nieuw te realiseren wooneenheden, zal de toename van de hoeveelheid huishoudelijk afvalwater circa 276 m3 bedragen (ervan uitgaande dat al het water dat verbruikt wordt ook als afvalwater wordt afgevoerd). Het afvalwater zal worden afgevoerd via de in de Tuinstraat aanwezige riolering.

Wateroverlast (oppervlaktewater):

Het hemelwater, afkomstig van de nieuw te realiseren verharding (bebouwing en verharding), zal worden behandeld volgens de trits vasthouden – bergen – afvoeren. Hemelwater afkomstig van nieuw te realiseren verharding zal daarom, voor zover mogelijk, worden geïnfiltreerd in de bodem. Hiertoe is ruim voldoende onverhard oppervlak beschikbaar rondom de woningen. Indien nodig zullen aanvullende maatregelen worden getroffen om de infiltratie van het hemelwater mogelijk te maken.

Uit de waarnemingen tijdens het uitvoeren van het verkennend bodemonderzoek blijkt dat de bodem van de planlocatie bestaat uit matig fijn tot matig grof zand. De samenstelling van de bodem is daarmee geschikt om hemelwater dat afkomstig is van verhard oppervlak te infiltreren in de bodem.

4.5 Geluid

Het plangebied is gelegen aan de Tuinstraat binnen de bebouwde kom van Zeddam. De Tuinstraat is een smalle 30 km-weg waarover in principe alleen bestemmingsverkeer rijdt. Daarnaast is de planlocatie gelegen op ongeveer 85 meter afstand van de Kilderseweg, de doorgaande 30 km-weg door het dorp Zeddam. Over de Kilderseweg rijdt naast bestemmingsverkeer ook een geringe hoeveelheid lokaal doorgaand verkeer. Sinds de aanleg van de rondweg rondom Zeddam is het doorgaande verkeer afgenomen.

Gezien de afstand van de planlocatie tot de Kilderseweg zal er geen sprake zijn van een zodanig hoog wegverkeerslawaai dat een goed woon- en leefklimaat niet kan worden gewaarborgd. De bestaande bebouwing aan de Kilderseweg zorgt voor een afschermende werking voor wat betreft de overdracht van geluid van de Kilderseweg naar de projectlocatie. Voor wegen die onderdeel uitmaken van een woonerf of waarop een maximale snelheid van 30 km/h geldt, zijn vanuit de Wet geluidhinder (Wgh) geen geluidzones aangewezen. In het kader van de Wgh zijn genoemde wegen vrijgesteld van akoestisch onderzoek.

4.6 Luchtkwaliteit

Op 15 november 2007 is de ‘Wet luchtkwaliteit’ in werking getreden. Met de 'Wet luchtkwaliteit' wordt de wijziging van de Wet milieubeheer op het gebied van luchtkwaliteitseisen (Hoofdstuk 5 titel 2 Wm, Stb. 2007, 414) bedoeld. De ‘Wet luchtkwaliteit’ vervangt het Besluit luchtkwaliteit 2005. In bijlage 2 van de Wm (nieuw) zijn grenswaarden voor de concentraties van stikstofdioxide, fijn stof (fractie PM10) en een groot aantal andere luchtverontreinigende stoffen opgenomen. Alleen de normen voor stikstofdioxide en fijn stof worden op een aantal plaatsen in Nederland overschreden; de normen voor de overige luchtverontreinigende stoffen uit bijlage 2 worden vrijwel nergens overschreden.

Kern van de Wet luchtkwaliteit is het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL). Hierin staat wanneer en hoe overschrijdingen van luchtkwaliteit moeten worden aangepakt. Het programma houdt rekening met nieuwe ontwikkelingen zoals bouwprojecten of de aanleg van infrastructuur. Projecten die passen in dit programma, hoeven niet meer te worden getoetst aan de normen (grenswaarden) voor luchtkwaliteit. De NSL is op 1 augustus 2009 in werking getreden.

In de Algemene Maatregel van Bestuur niet in betekenende mate (AMvB-NIBM) is bepaald wanneer er sprake is van een niet in betekende mate bijdrage aan concentraties, ongeacht of grenswaarden wel of niet worden overschreden. Het project kan doorgang vinden als voldaan wordt aan grenswaarden of als de beoogde verandering niet in betekenende mate bijdraagt aan de luchtverontreiniging. Er is sprake van een niet in betekenende mate bijdrage als de grens van 3% verslechtering niet wordt overschreden. De 3% grens is gedefinieerd als 3% van de grenswaarde voor de jaargemiddelde concentratie voor fijn stof. Dit komt overeen met 1,2 microgram/m3. De maximale verslechtering van 3% vindt plaats bij ontwikkeling tot 1.500 woningen.

Aangezien er sprake is van de realisatie van twee wooneenheden, zal het plan ‘niet in betekenende mate’ van invloed zijn op de luchtkwaliteit.

4.7 Externe veiligheid

De doelstelling van het externe veiligheidsbeleid is het realiseren van een veilige woon- en leefomgeving door het beheersen van risico’s van activiteiten met gevaarlijke stoffen (zoals opslag en transport). Het beleid is erop gericht te voorkomen dat er dichtbij gevoelige bestemmingen activiteiten met gevaarlijke stoffen plaatsvinden. Op de risicokaart van de provincie Gelderland staan nabij het projectgebied geen risicoveroorzakende bedrijven en/of objecten aangegeven. Het uitvoeren van een risicoanalyse wordt dan ook niet noodzakelijke geacht.

5.1 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

5.2 Economische uitvoerbaarheid

De plankosten zullen worden gedragen door de initiatiefnemer. De realisatie van dit plan leidt niet tot kosten die voor rekening van de gemeente komen. De economische uitvoerbaarheid is niet in het geding.

Planschade

Gezien het feit dat de functiewijziging niet binnen het bestemmingsplan past, bestaat de kans dat naar aanleiding van het projectbesluit planschadeclaims worden ingediend. Om eventuele schadeclaims op de aanvrager te kunnen verhalen is een privaatrechtelijke overeenkomst noodzakelijk, waarin afgesproken wordt dat de kosten die voortvloeien uit de planschadeclaims geheel door de aanvrager zullen worden betaald. In verband hiermee heeft de initiatiefnemer een planschaderisicoanalyse laten opstellen. Hierin wordt geconcludeerd dat de planologische wijziging voor de voorgenomen bouw van twee wooneenheden is aan te merken als een niet nadelige planologische verandering voor de nabij gelegen onroerende zaken. Op basis van deze analyse dient de planschadeovereenkomst te worden ondertekend.

6.1 Algemene regels

In deze paragraaf worden, in aanvulling op de bestemmingsbepalingen, aanvullende regels gesteld.

• Antidubbeltelbepaling

Het artikel "Antidubbeltelbepaling" bevat bepalingen om te voorkomen dat met het bestemmingsplan strijdige situaties ontstaan of worden vergroot.

• Uitsluiting aanvullende werking van de bouwverordening

In dit artikel is bepaald dat de bouwverordening buiten toepassing blijft met uitzondering van de met name genoemde bepalingen. Hiermee kan bijvoorbeeld worden bereikt dat bij het stellen van parkeernormen en dergelijke de bouwverordening kan worden toegepast.

• Algemene bouwregels

In dit artikel is een aantal aanvullende bouwregels geregeld die voor alle bestemmingen kunnen gelden. Bijvoorbeeld extra bouwmogelijkheden voor ondergeschikte bouwdelen zoals balkons, galerijen en kelders.

• Algemene gebruiksregels

Deze gebruiksregel regelt het verbod om gronden te bebouwen of te gebruiken in strijd met de bestemming.

• Algemene afwijkingsregels

In dit artikel is in aanvulling op de afwijkingsregels uit de bestemmingen nog een aantal algemene afwijkingsmogelijkheden opgenomen. Het betreft hier een standaardregeling die het mogelijk maakt om bij de uitvoering van bouwplannen beperkte afwijkingen van het plan mogelijk te maken. De planmethodiek is afgestemd op de Standaard Vergelijk-bare Bestemmingsplannen van de DURP-standaarden 2012. Daarbij is de indelingsopzet van de aangegeven hoofdgroepen van bestemmingen gehanteerd.

6.2 Verbeelding

De verbeelding bestaat uit 1 kaartblad en is getekend op schaal 1 : 1.000. Op de verbeelding wordt met lijnen, coderingen en arceringen aan gronden een bepaalde bestemming toegekend. Binnen een bestemmingsvlak zijn op de kaart met aanduidingen nadere regels aangegeven. De kaart is volgens IMRO 2012 (Informatie Model Ruimtelijke Ordening) getekend. Dit is een eenduidige en technische methode voor het tekenen van kaarten. Hiermee kan ruimtelijke informatie eenvoudig digitaal uitgewisseld worden met andere overheden en samenwerkingspartners, en is het plan via internet te raadplegen.

6.3 Regels

De regels bevatten het juridisch instrumentarium voor het regelen van het gebruik van de gronden, bepalingen omtrent de toegelaten bebouwing en regelingen betreffende het gebruik van aanwezige en/of op te richten bouwwerken.

De regels zijn onderverdeeld in een viertal hoofdstukken, te weten:

• Inleidende regels.
• Bestemmingsbepalingen.
• Algemene regels.
• Overgangs- en slotregels.

6.4 Bestemmingsbepalingen