Benedendorpsstraat 15, Zeddam

1.1 Aanleiding voor het wijzigingsplan

De initiatiefnemer is voornemens om het terrein van een voormalig hotel aan de Benedendorpsstraat 15 in Zeddam te herontwikkelen. Het plan betreft de sloop van de bestaande bebouwing en de nieuwbouw van 20 woningen in de vorm van appartementen en grondgebonden woningen.

Deze ontwikkeling past niet binnen de geldende bestemming. In het vigerende bestemmingsplan 'Kom Zeddam' is voor de locatie een wijzigingsbevoegdheid opgenomen om hier nieuwe woningen te ontwikkelen en de bestemming overeenkomstig te wijzigen.

Omdat voorliggend initiatief passend is op de locatie, wordt medewerking verleend aan de wijziging van het bestemmingsplan. In dit document wordt dit toegelicht en gemotiveerd waarom dat kan volgens de Wet ruimtelijke ordening (Wro).

1.2 Ligging plangebied

Het plangebied is gelegen aan de Benedendorpsstraat 15 in de kern Zeddam. Bijgevoegde afbeelding toont globaal de ligging van het plangebied in de omgeving.

Globale ligging plangebied (bron: openstreetmap.org)

1.3 Leeswijzer

Hoofdstuk 2 bevat een beschrijving van de bestaande situatie en van het plan. Daarna wordt in hoofdstuk 3 ingegaan op het relevante Rijks-, provinciale-, en gemeentelijke beleid. In hoofdstuk 4 wordt de haalbaarheid van het project getoetst op grond van het geldende beleid en (milieu)wetgeving. Ook wordt ingegaan op de economische haalbaarheid van het plan. Hoofdstuk 5 geeft een toelichting op de juridische opzet van het plan. Tot slot gaat hoofdstuk 6 in op de wijze hoe burgers en andere belanghebbenden betrokken zijn bij het plan (maatschappelijke uitvoerbaarheid). Hierin zijn de uitkomsten van inspraak, vooroverleg en zienswijzen opgenomen.

2.1 Huidige situatie

Het plangebied ligt aan de Benedendorpsstraat 15 nabij het centrum van de kern Zeddam. De Benedendorpsstraat is één van de oude bebouwingslinten van het oude esdorp. Ten zuiden van de Benedendorpsstraat, ligt het centrum van Zeddam. Aan de west- en noordzijde wordt het plangebied begrensd door de Violenstraat. Het plangebied ligt in een gemengd gebied met woningen, winkels en horeca. Op de planlocatie staat een voormalig, inmiddels verouderd hotel. Achter het hotelgebouw betreft het plangebied onbebouwd terrein met halfverharding. De onderstaande afbeeldingen tonen een luchtfoto van het plangebied en een aanzicht van het plangebied vanaf de hoek van de Violenstraat.

Luchtfoto van het plangebied (bron: PDOK)

Aanzicht plangebied vanaf hoek Violenstraat (bron: googlestreetmaps.nl)

2.2 Toekomstige situatie

De initiatiefnemer heeft het voornemen om het verouderde hotelpand te slopen en op de locatie 20 woningen te realiseren. Het plan betreft de bouw van een appartementengebouw met 10 appartementen en 10 grondgebonden woningen, verdeeld over een rij van 8 en twee levensloopbestendige woningen onder één kap.

De straten aan de noordzijde van het plangebied hebben een smal profiel en zijn daarom minder geschikt als ontsluiting. Het plangebied wordt daarom ontsloten via de Benedendorpsstraat. Aan de Benedendorpsstraat wordt ook het appartementengebouw gerealiseerd. Deze wordt uitgevoerd in twee bouwlagen met een kap.

De grondgebonden woningen worden uitgevoerd in een bouwlaag met een hoge kap (nokhoogte max. 9 meter), zodat ze qua bouwmassa en bouwhoogte aansluiten bij de woningen rondom.

Het parkeren vindt plaats op het binnenterrein. De grondgebonden woningen krijgen elk twee parkeerplaatsen op eigen terrein. Bij het appartementencomplex komen 10 parkeerplaatsen. Daarnaast worden er nog eens 8 openbare parkeerplaatsen aangelegd in het plangebied.

De bestaande kastanjeboom is opgenomen in het plan en blijft in stand.

Onderstaande afbeelding geeft de toekomstige situatie weer.

Impressie toekomstige situatie (tekening: Buro Bouwkunst)

2.3 Duurzaamheid

In een duurzame leefomgeving wordt bewust omgegaan met energie, klimaat, grondstoffen, ruimte, water en groen. Ruimtelijke ontwikkelingen zijn een logisch moment om de verschillende aspecten van duurzame stedenbouw vanaf het begin in de planvorming mee te nemen.

Bouwbesluit

Het Bouwbesluit stelt eisen aan energiezuinigheid van nieuwe woningen en utiliteitsgebouwen. De maat voor energiezuinigheid heet Energie Prestatie Coëfficiënt (EPC). Voor woningen geldt sinds 2015 een Energie Prestatie Coëfficiënt van 0,4 op gebouwniveau. Vanaf 2020 wordt deze verlaagd richting een coëfficiënt dichter bij de nul. Vanaf 2021 moeten alle nieuwe gebouwen voldoen aan de BENG-eisen. Dit is rijksbeleid, waarbij BENG staat voor Bijna EnergieNeutrale Gebouwen.

Kansen

Bij de herinrichting van een perceel en bij nieuwbouw liggen kansen om duurzaamheid te verbeteren. Het energieneutraal maken van een gebouw kan beter bij de bouw dan achteraf. Nieuwbouw biedt de kans om meteen voor een duurzame wijze van verwarming te kiezen, maar ook andere duurzaamheidsaspecten zijn bij nieuwbouw relatief eenvoudig te realiseren, zoals het opwekken van duurzame energie. Het is van belang de kansen voor het opwekken van duurzame energie te benutten om de gestelde toename van duurzaam opgewerkte energie te behalen. Sinds 01-07-2018 moeten nieuwe woningen gasloos worden gebouwd. Daarnaast kan bij de inrichting van de buitenruimte rekening worden gehouden met water- en hittestress. Het aanplanten van groen is goed voor de klimaatbestendigheid, omdat het bijdraagt aan het verminderen van de hittestress en het verbeteren van het watervasthoudend vermogen van het gebied.

Planspecifiek

Met voorliggend plan is sprake van zuinig en duurzaam ruimtegebruik, omdat het een locatie is bestaand stedelijk gebied betreft (inbreidingslocatie). De nieuwe woningen zullen voldoen aan de nieuwe eisen met betrekking tot energie en conform het Bouwbesluit gasloos worden gebouwd.

3.1 Rijksbeleid

Nationale Omgevingsvisie (NOVI)

Per januari 2021 is de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) van kracht. De NOVI biedt een langetermijnperspectief op de ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland tot 2050. Met de NOVI geeft het kabinet richting aan de grote opgaven die het aanzien van Nederland de komende dertig jaar ingrijpend zullen veranderen. Denk aan het bouwen van nieuwe woningen, ruimte voor opwekking van duurzame energie, aanpassing aan een veranderend klimaat, ontwikkeling van een circulaire economie en omschakeling naar kringlooplandbouw. Alles met zorg voor een gezonde bodem, schoon water, behoud van biodiversiteit en een aantrekkelijke leefomgeving.

Met de NOVI benoemt het Rijk nationale belangen, geeft het richting op de vier prioriteiten en helpt keuzes maken waar dat moet. Want niet alles kan overal. Deze visie is ontwikkeld in nauwe samenwerking met provincies, gemeenten, waterschappen, maatschappelijke instellingen en burgers.

De NOVI is vastgesteld op grond van de geldende regelgeving omdat de Omgevingswet nog niet in werking is. De NOVI voldoet tevens aan de eisen die de Omgevingswet stelt aan een omgevingsvisie. Zodra de Omgevingswet in werking is getreden, zal deze omgevingsvisie dan ook gelden als de Nationale Omgevingsvisie in de zin van deze wet.

Met de komst van de NOVI komen meerdere nationale beleidsstukken te vervallen, waaronder de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) en het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro). Strategisch relevante delen van de SVIR en het Barro worden echter opgenomen in de NOVI en blijven daarmee ook na inwerkingtreding van de NOVI gelden. Dit bestemmingsplan zal daarom ook aan dit beleid worden getoetst.

Gebiedsgericht

De NOVI benoemt een aantal aspecten van nationaal ruimtelijk belang. Het betreft de bescherming van de waterveiligheid aan de kust en rond de grote rivieren, bescherming en behoud van de Waddenzee en enkele werelderfgoederen, de uitoefening van defensietaken, het Natuurnetwerk Nederland (voorheen de ecologische hoofdstructuur), de elektriciteitsvoorziening, de toekomstige uitbreiding van het hoofd(spoor)wegennet en de veiligheid rond rijksvaarwegen.

In het Barro waren regels opgesteld waarmee deze gebiedsbescherming juridisch verankerd is richting lagere overheden. Via het Besluit ruimtelijke ordening en het Besluit omgevingsrecht zijn deze regels aanvullend vastgelegd.

Ladder duurzame verstedelijking

Een meer algemeen onderwerp uit de SVIR is 'duurzame verstedelijking'. Via de 'ladder voor duurzame verstedelijking' wordt een zorgvuldige afweging en besluitvorming geborgd bij ruimtelijke vraagstukken in stedelijk gebied. Het gebruik van deze ladder is opgenomen in het Bro (artikel 3.1.6 onder 2).

De ladder richt zich op nieuwe stedelijke ontwikkelingen. In de toelichting van een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, dient de behoefte aan die ontwikkeling te worden beschreven. Als de ontwikkeling buiten het bestaand stedelijk gebied plaatsvindt, moet bovendien gemotiveerd worden waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.

Het Bro beschrijft wat een stedelijke ontwikkeling is: "een ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen." Onder 'bestaand stedelijk gebied' wordt het volgende verstaan: "bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur."

Planspecifiek

Gebiedsgericht

Het plangebied ligt niet in een van de aangewezen gebieden van de NOVI/SVIR en het Barro. Er zijn geen specifieke randvoorwaarden voor dit plan.

Ladder duurzame verstedelijking

Met voorliggend initiatief worden 20 nieuwe woningen gerealiseerd. Hiermee is sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Daarom dient de ladder voor duurzame verstedelijking te worden doorlopen.

Kwantitatieve behoefte

Volgens de Liemerse Woonagenda 2020-2025 blijft er de woningvraag tot ten minste 2040 toenemen. De doelstelling is om tot 2025 ongeveer 500 woningen per jaar te bouwen. Vanaf 2025 ligt de groei op ca. 300 woningen en na 2030 is vooralsnog een beperkte groei van 50 woningen per jaar voorzien. De woningvraag concentreert zich vooral in de kernen langs de A12 (Westervoort, Duiven, Zevenaar en Didam). Voor de andere kernen in de regio wordt ingezet op maatwerk, waarmee naar aard en omvang van de kern gericht wordt ingespeeld op de lokale woningvraag.

De kwantitatieve opgave voor de gemeente Montferland voor de periode 2019-2030 gaat uit van een uitbreidingsbehoefte van 9.500 - 1.350 woningen (bron: Notitie woningbouwbehoefte 2019-2030 gemeente Montferland). Daarvan zouden er 125 tot 150 in Zeddam moeten worden gebouwd. Het realiseren van 20 woningen in het plangebied levert een bijdrage aan de invulling van deze kwantitatieve behoefte.

Kwalitatieve behoefte

Wat betreft de kwalitatieve opgave betreft de huishoudensgroei in de gemeente Montferland voornamelijk oudere huishoudens (vergrijzing) en in beperkte mate jongere huishoudens. De gemeente wil jonge en startende woningzoekenden de kans geven binnen de gemeente de gewenste woning te vinden (waar mogelijk op kernenniveau) en de groeiende groep ouderen en mensen met een zorgvraag ondersteunen om zo lang mogelijk zelfstandig te kunnen blijven wonen (Woonvisie Montferland 2016-2020). Voor Zeddam wordt ingezet op alle doelgroepen, dus zowel een- en tweepersoonshuishouden tot 55 jaar, gezinnen en ouderen (Notitie woningbouwbehoefte 2019-2030 gemeente Montferland). Onderhavig plan betreft de realisatie van appartementen en rijenwoningen (voor starters en doorstromers). Het plan levert daarmee ook een bijdrage aan de kwalitatieve behoefte.

Locatie

Daarnaast dient in het kader van de ladder voor duurzame verstedelijking te worden ingegaan op de locatie van het initiatief. De woningen worden gerealiseerd binnen bestaand stedelijk gebied op de locatie van een voormalig hotel. Hiermee is er sprake van duurzaam ruimtegebruik. De ladder voor duurzame verstedelijking is hiermee succesvol doorlopen.

Het initiatief is passend binnen het rijksbeleid.

3.2 Provinciaal beleid

Algemeen

In de Omgevingsvisie Gaaf Gelderland (december 2018) staan de hoofdlijnen van het provinciale ruimtelijk beleid. De Omgevingsvisie Gaaf Gelderland gaat in de breedte over het beleid van de provincie voor de fysieke leefomgeving. De visie integreert een vijftal beleidsterreinen: ruimte, natuur, water, milieu en verkeer en vervoer. Op 15 december 2021 is door Provinciale Staten van Gelderland de nieuwe Omgevingsverordening Gelderland vastgesteld. De Omgevingsverordening is een uitwerking van de Omgevingsvisie en stelt regels waaraan bestemmingsplannen moeten voldoen.

Omgevingsvisie Gaaf Gelderland

De provincie wil de focus leggen op een duurzaam, verbonden en een economisch krachtig Gelderland. Door daarin te investeren wil de provincie werken aan een gezond, veilig, schoon en welvarend Gelderland centraal. Om dat te bereiken wordt de focus gelegd op zeven ambities op het gebied van energietransitie, klimaatadaptatie, circulaire economie, biodiversiteit, bereikbaarheid, vestigingsklimaat en woon- en leefomgeving. Deze ambities worden hieronder kort samengevat:

• Een versnelde energietransitie, gericht op forse vergroting van het aandeel duurzame energie en passend bij de Gelderse kwaliteiten;
• Een op de toekomst toegerust beschermend klimaatbeleid;
• Een voortvarend en innovatief circulair beleid;
• Een stimulerend en beschermend beleid voor biodiversiteit;
• Efficiënte, duurzame en innovatieve bereikbaarheid, toegesneden op de veranderende vraag;
• Een duurzaam, dynamisch en toegankelijk economisch vestigingsklimaat, waar voor ondernemers en inwoners een sterke aantrekkingskracht vanuit gaat;
• Een duurzaam en divers woon- en leefklimaat, dat steeds weet te anticiperen op ontwikkelingen.

Omgevingsverordening Gelderland

De verordening voorziet ten opzichte van de Omgevingsvisie niet in nieuw beleid en is daarmee dus beleidsneutraal. De inzet van de verordening als juridisch instrument om de doorwerking van het provinciaal beleid af te dwingen is beperkt tot die onderdelen van het beleid waarvoor de inzet van algemene regels noodzakelijk is om provinciale belangen veilig te stellen of om uitvoering te geven aan wettelijke verplichtingen.

Planspecifiek

Voorliggend plan betreft de realisatie van 10 appartementen en 10 grondgebonden woningen op de locatie van een voormalig hotel, waarvan het pand en terrein inmiddels sterk verouderd zijn. Uit de onderbouwing van de ladder voor duurzame verstedelijking (zie paragraaf 'Rijksbeleid') blijkt de behoefte aan woningen in de gemeente Montferland. Met het plan is sprake van herontwikkeling en kwaliteitsverbetering van een binnenstedelijke locatie. De nieuwe woningen worden stedenbouwkundig ingepast in de omgeving en zullen voldoen aan de nieuwe eisen met betrekking tot energie en conform het Bouwbesluit gasloos worden gebouwd. Hiermee draagt het initiatief bij aan een duurzaam en divers woon- en leefklimaat, dat weet te anticiperen op ontwikkelingen, zoals omschreven in de Omgevingsvisie Gaaf Gelderland.

Het initiatief past binnen het provinciale beleid.

3.3 Regionaal beleid

3.4 Gemeentelijk beleid

4.1 Milieu

4.2 Water

Water is een belangrijk thema in de ruimtelijke ordening. Door verstandig om te gaan met het water kan verdroging en wateroverlast voorkomen worden en de kwaliteit van het water hoog gehouden worden.
Op Rijksniveau en Europees niveau zijn de laatste jaren veel plannen en wetten gemaakt met betrekking tot water. De belangrijkste hiervan zijn het Waterbeleid voor de 21e eeuw, de Waterwet en het Nationaal Waterplan.

Waterbeleid voor de 21e eeuw

De Commissie Waterbeheer 21e eeuw heeft advies uitgebracht over het toekomstige waterbeleid in Nederland. De adviezen van de commissie staan in het rapport 'Anders omgaan met water, Waterbeleid voor de 21ste eeuw' (WB21). De kern van het rapport WB21 is dat water de ruimte moet krijgen, voordat het die ruimte zelf neemt. In het Waterbeleid voor de 21e eeuw worden twee principes (drietrapsstrategieën) voor duurzaam waterbeheer geïntroduceerd:

• vasthouden, bergen en afvoeren: dit houdt in dat water zoveel mogelijk bovenstrooms wordt vastgehouden in de bodem en in het oppervlaktewater. Indien nodig wordt overtollig water tijdelijk geborgen in bergingsgebieden en pas als vasthouden en bergen niet meer mogelijk is wordt het water afgevoerd.
• schoonhouden, scheiden en zuiveren: hier gaat het erom dat het water zoveel mogelijk schoon wordt gehouden. Vervolgens worden schoon en vuil water zoveel mogelijk gescheiden en als laatste komt het zuiveren van verontreinigd water aan bod.

Waterwet

De Waterwet regelt het beheer van oppervlaktewater en grondwater en verbetert ook de samenhang tussen waterbeleid en ruimtelijke ordening. Daarnaast levert de Waterwet een flinke bijdrage aan kabinetsdoelstellingen zoals vermindering van regels, vergunningstelsels en administratieve lasten. Een belangrijk gevolg van de Waterwet is dat de aloude vergunningstelsels uit de voorheen afzonderlijke waterbeheerwetten zijn gebundeld. Dit resulteert in één vergunning, de watervergunning.

Nationaal Waterplan

Op basis van de Waterwet is het Nationaal Waterplan vastgesteld door het kabinet. Dit Nationaal Waterplan geeft de hoofdlijnen, principes en richting van het nationale waterbeleid in de planperiode 2016-2021, met een vooruitblik richting 2050. Het Nationaal Waterplan richt zich op bescherming tegen overstromingen, beschikbaarheid van voldoende en schoon water en de diverse vormen van gebruik van water. Het geeft maatregelen die in de periode 2016-2021 genomen moeten worden om Nederland ook voor toekomstige generaties veilig en leefbaar te houden en de kansen die water biedt te benutten.

Beleid waterschap Rijn en IJssel

Voor dit plan is het beleid van Waterschap Rijn en IJssel mede van belang. Waterschap Rijn en IJssel beschrijft in het Waterbeheerplan 2016-2021 het beleid voor alle taakgebieden van het waterschap. Het plan geeft aan welke doelen het waterschap nastreeft en met welke aanpak het waterschap deze doelen wil bereiken. Het waterschap heeft de "Handreiking Waterparagraaf voor bestemmingsplannen" (versie januari 2012) ontworpen waarmee kan worden bepaald voor welke plannen en in welke mate het waterschap betrokken dient te worden bij het opstellen van een waterparagraaf.

Watertoets

De 'watertoets' is een instrument dat waterhuishoudkundige belangen expliciet en op evenwichtige wijze laat meewegen bij het opstellen van ruimtelijke plannen en besluiten. Het is geen technische toets, maar een proces waarbij de initiatiefnemer van een ruimtelijk plan en de waterbeheerder met elkaar in gesprek gaan voorafgaand aan de vaststelling van het plan. De watertoets bestaat uit twee onderdelen:

• de verplichting aan initiatiefnemers van ruimtelijke plannen om de waterbeheerder vroegtijdig in de planvorming te betrekken, en
• de verplichting aan initiatiefnemers van ruimtelijke plannen om in hun plan verantwoording af te leggen over de manier waarop omgegaan is met de inbreng van de waterbeheerder. Dit laatste gebeurt doorgaans in de waterparagraaf bij het betreffende plan.

Planspecifiek

Aan de hand van de handleiding van het waterschap is het aspect water in het voorliggende plan meegenomen. In de volgende tabel wordt aangegeven welke waterhuishoudkundige aspecten voor het bestemmingsplan relevant zijn.

Thema			Toetsvraag	Relevant	Intensiteit*
Veiligheid			1. Ligt in of binnen 20 meter vanaf het plangebied een waterkering? (primaire waterkering, regionale waterkering of kade) 2. Ligt het plangebied in een waterbergingsgebied of winterbed van een rivier?	1. Nee 2. Nee	2 2
Riolering en afvalwaterketen			1. Is de toename van het afvalwater (DWA) groter dan 1m³/ uur? 2. Ligt in het plangebied een persleiding van WRIJ? 3. Ligt in of nabij het plangebied een RWZI of rioolgemaal van het waterschap?	1. Nee 2. Nee 3. Nee	2 1 1
Wateroverlast (oppervlaktewater)			1. Is er sprake van toename van het verhard oppervlak met meer dan 2.500 m²? 2. Is er sprake van toename van het verhard oppervlak met meer dan 500 m²? 3. Zijn er kansen voor het afkoppelen van bestaand verhard oppervlak? 4. In of nabij het plangebied bevinden zich natte en laag gelegen gebieden, beekdalen, overstromingsvlaktes?	1. Nee 2. Ja 3. Nee 4. Nee	2 1 1 1
Oppervlaktewaterkwaliteit			1. Wordt vanuit het plangebied (hemel)water op oppervlaktewater geloosd?	1. Nee	1
Grondwateroverlast			1. Is in het plangebied sprake van slecht doorlatende lagen in de ondergrond? 2. Is in het plangebied sprake van kwel? 3. Beoogt het plan dempen van perceelsloten of andere wateren? 4. Beoogt het plan aanleg van drainage?	1. Nee 2. Nee 3. Nee 4. Nee	1 1 1 1
Grondwaterkwaliteit			1. Ligt het plangebied in de beschermingszone van een drinkwateronttrekking?	1. Nee	1
Inrichting en beheer			1. Bevinden zich in of nabij het plangebied wateren die in eigendom of beheer zijn bij het waterschap? 2. Heeft het plan herinrichting van watergangen tot doel?	1. Nee 2. Nee	1 2
Volksgezondheid			1. In of nabij het plangebied bevinden zich overstorten uit het gemengde stelsel? 2. Bevinden zich, of komen er functies, in of nabij het plangebied die milieuhygiënische of verdrinkingsrisico's met zich meebrengen (zwemmen, spelen, tuinen aan water)?	1. Nee 2. Nee	1 1
Natte natuur			1. Bevindt het plangebied zich in of nabij een natte EVZ? 2. Ligt in of nabij het plangebied een HEN of SED water? 3. Bevindt het plangebied zich in beschermingszones voor natte natuur? 4. Bevindt het plangebied zich in een Natura 2000-gebied?	1. Nee 2. Nee 3. Nee 4. Nee	2 2 1 1
Verdroging			1. Bevindt het plangebied zich in een TOP-gebied?	1. Nee	1
Recreatie			1. Bevinden zich in het plangebied watergangen en/of gronden in beheer van het waterschap waar actief recreatief medegebruik mogelijk wordt?	1. Nee	2
Cultuurhistorie			1. Zijn er cultuurhistorische waterobjecten in het plangebied aanwezig?	1. Nee	1

Voorliggend plan betreft de realisatie van 20 woningen op de locatie van een voormalig hotel. In de bestaande situatie is het terrein grotendeels verhard.

Waterbergingsopgave

In onderstaande tabel is het oppervlaktegebruik aangegeven in de bestaande en toekomstige situatie.

Verhard / onverhard oppervlak	Huidig (m²)	Toekomstig (m²)
Daken	1183	712,45
Kaveloppervlak	-	265,57
Parkeren/oprit	355	391,43
Wegen	-	655,40
Openbaar groen		326,69
Totaal	1538	2025

De wateropgave volgens het advies van Waterschap Rijn en IJssel

Waterschap Rijn en IJssel hanteert het uitgangspunt bui T100+10% wat overeenkomt met 80 mm per m2 nieuw verhard oppervlak.

Het nieuwe verhard oppervlak komt neer op 2025 – 1538 = 487 m2

De waterbergingsopgave: 487 * 0.08 = 38,96m3

De wateropgave volgens het beleid van Gemeente Montferland

Het beleid van de gemeente Montferland geeft aan dat er bij verhard oppervlak rekening gehouden dient te worden met een bui die 1x in de 10 jaar valt (36 mm in 45 minuten). Hier gaat het om een neerslagsituatie van 36 mm in 45 minuten. Het verhard oppervlak in de toekomstige situatie komt neer op 2025 m2. 0,036 x 2025 = 72,9 m3.

Het beleid van de gemeente Montferland komt tot een grotere waterbergingsopgave en is daarom leidend.

De wateropgave bestaat uit 72,9 m3 wat gelijk is aan 72.900 liter. Uit het doorlatendheidsonderzoek is gebleken dat de grondwaterstand tot 3 meter onder maaiveld niet is aangetroffen. De k-waarde is boven 1,0 m/dag waardoor het geschikt is voor infiltratie van hemelwater. Hierdoor is het mogelijk om infiltratiekratten toe te passen.

Infiltratiekratten

De Rigofill ST kratten hebben een bruto volume van 422 liter en een opvangvolume van 406 liter. De kratten zijn bij een eerder werk in Montferland toegepast. De afmetingen van een krat bestaat uit B x D x H = 800 x 800 x 660 mm.

Het aantal kratten dat nodig is: 72900/406 = 180 kratten.

In het plangebied wordt uitgegaan van 2 lagen van 90 kratten.

Het initiatief is uitvoerbaar op het gebied van water.

4.3 Ecologie

Bij ruimtelijke ingrepen dient rekening te worden gehouden met de natuurwaarden ter plaatse. Per 01-01-2017 zijn de Natuurbeschermingswet 1998, de Flora en faunawet en de Boswet opgegaan in de nieuwe Wet natuurbescherming. De Wet natuurbescherming beschermt natuurgebieden, inheemse soorten en het bosopstanden in Nederland.

Gebiedsbescherming

In de Wet natuurbescherming worden de zogenoemde Natura 2000-gebieden beschermd. Natura 2000 is de overkoepelende naam voor gebieden die worden beschermd vanuit de Vogel- en Habitatrichtlijn. Volgens deze Europese richtlijnen moeten lidstaten specifieke diersoorten en hun natuurlijke leefomgeving (habitat) beschermen om de biodiversiteit te behouden. Natura 2000-gebieden kennen een zogenaamde 'externe werking'. Dit betekent dat ontwikkelingen die buiten de begrenzing van de Natura 2000-gebieden gelegen zijn, ook getoetst moeten worden of er significant negatieve effecten optreden op het betreffende gebied.

Soortenbescherming

Een hoofdstuk in de Wet natuurbescherming regelt de bescherming van de in het wild voorkomende inheemse planten en dieren: de soortenbescherming. De wet richt zich vooral op het in stand houden van populaties van soorten die bescherming behoeven. In de wet zijn algemene en specifieke verboden vastgelegd ten aanzien van beschermde dier- en plantensoorten. Bekeken moet worden in hoeverre ruimtelijke plannen negatieve gevolgen hebben op beschermde dier- en plantensoorten en of er compenserende of mitigerende maatregelen genomen moeten worden. De wet geeft de mogelijkheid aan provincies om voor een bepaald aantal soorten via een verordening een algemene vrijstelling op bepaalde verbodsbepalingen te geven.

Daarnaast geldt voor iedereen in Nederland altijd, dus ook los van het voorliggende beoogde ruimtelijke project, dat de zorgplicht nageleefd moet worden bij het verrichten van werkzaamheden. Voor menige soort geldt dat indien deze zorgplicht nagekomen wordt een bepaald beoogd project uitvoerbaar is.

Planspecifiek

Voor onderhavig plan is een quickscan flora en fauna uitgevoerd. Het onderzoeksrapport is toegevoegd als bijlage 3. De belangrijkste conclusies ten aanzien van gebiedsbescherming en soortenbescherming worden hieronder beschreven.

Gebiedsbescherming

In de omgeving van het plangebied is het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied 'Hetter-Millinger Bruch'. Dit gebied ligt op ruim 6,5 kilometer afstand van het plangebied. Door de geringe omvang van de ontwikkeling en de afstand tot het te beschermen gebied, kan het optreden van significante negatieve effecten worden uitgesloten. De nieuwe woningen worden gasloos gebouwd, waardoor er sprake zal zijn van afname in stikstofemissie ten opzichte van het eerdere gebruik. Een Aeriusberekening kan achterwege blijven.

Het plangebied ligt op een afstand van ca. 570 tot het Gelders Natuurnetwerk en ca. 330 meter tot de Groene ontwikkelingszone. Voor deze gebieden geldt dat externe werking geen toetsingskader is.

Soortenbescherming

Volgens de Quickscan vervult het plangebied mogelijk een functie voor gebouwbewonende vleermuizen, huismussen, gierzwaluwen en steenmarters. Voor deze soorten wordt in de periode april - september 2022 aanvullend onderzoek uitgevoerd. Indien uit het vervolgonderzoek blijkt dat een of meerdere soorten inderdaad verblijven in het pand, moet een ontheffing van de Wet natuurbescherming worden aangevraagd en worden verleend voordat het gebouw mag worden gesloopt.

Gezien het voorgaande onderzoek is er geen reden om aan te nemen dat eventueel benodigde ontheffingen, mits de juiste maatregelen worden getroffen, er sprake is van een gedegen alternatievenafweging en een wettelijk belang kan worden aangevoerd, niet verkregen zouden kunnen worden.

De uitvoerbaarheid van het initiatief voor ecologie is hiermee aangetoond.

4.4 Verkeer

Onderdeel van goede ruimtelijke ordening is het effect van een beoogd nieuw project op de verkeersstructuur.

Het plangebied blijft ontsloten via de Benedendorpsstraat. Het plangebied ligt in de bebouwde kom in een 30 km zone. Vergeleken met de situatie dat er een hotel aanwezig was in het plangebied, neemt het aantal verkeersbewegingen met voorliggend plan naar verwachting iets toe.

Op grond van de kencijfers voor de verkeersgeneratie van het CROW (publicatie 381) zal het plan circa 134 verkeersbewegingen per dag tot gevolg hebben (6,0 per appartement en 7,4 per hoek-/tussenwoning. Dit verkeer wordt via de Bovendorpsstraat afgewikkeld en zal zich daarna verder verspreiden. De Bovendorpsstraat en omliggende wegen hebben voldoende capaciteit om deze verkeersbewegingen op te vangen.

In het plangebied geldt het 'Facetplan parkeren' (2018), waarbij wordt aangesloten bij de meest recente parkeerkencijfers van het CROW (publicatie 381). Met onderhavig initiatief worden 10 appartementen, 8 starterswoningen en 1 tweekapper gerealiseerd.

Woningtype			aantal woningen	parkeernorm*	parkeerbehoefte
Appartementen (koop, goedkoop)			10	1,6	26
Starterswoning (koop, tussen/hoek)	8	1,9	15,2
Tweekapper (koop)			2	2,2	4,4
Totaal					35,6

* weinig stedelijk gebied, rest bebouwde kom, gemiddelde norm

Volgens de kencijfers van het CROW zijn er 36 parkeerplaatsen nodig. De grondgebonden woningen krijgen elk twee parkeerplaatsen op eigen terrein. Achter het appartementencomplex komen 10 parkeerplaatsen en verder nog 8 openbare plaatsen. In totaal zijn dit 38 parkeerplaatsen. Hiermee wordt aan de parkeernorm voldaan.

Het initiatief is uitvoerbaar met betrekking tot het aspect verkeer.

4.5 Cultuurhistorie en archeologie

In elk bestemmingsplan moet een beschrijving worden opgenomen van de wijze waarop met de in het gebied aanwezige cultuurhistorische waarden wordt omgegaan. Denk aan aanwezige monumenten, historische gebieden, kenmerkende (straat)beelden en landschapselementen. Bij het maken van plannen kan ook (weer) rekening gehouden worden met al deze elementen die er vroeger wel waren maar nu niet meer. Een bijzonder onderdeel van cultuurhistorie is archeologie.

Cultuurhistorie

Het belang van cultuurhistorie is wettelijk vastgelegd in het Besluit ruimtelijke ordening. Het Besluit geeft aan dat “een beschrijving van de wijze waarop met de in het gebied aanwezige cultuurhistorische waarden en in de grond aanwezige of te verwachten monumenten rekening is gehouden” in het bestemmingsplan opgenomen moet worden. Het voornaamste doel hiervan is om het cultuurhistorische karakter van Nederland op gebiedsniveau te behouden en te versterken.

Archeologie

De bescherming van archeologische waarden bij ruimtelijke ontwikkelingen is geregeld in de Erfgoedwet. De essentie van de wettelijke bescherming is dat archeologische resten zoveel mogelijk in de bodem bewaard blijven. Bij ruimtelijke plannen geldt de verplichting om rekening te houden met bekende en te verwachten archeologische waarden. Indien ingrepen gepaard gaan met een verstoring van de bodem, kan het nodig zijn om nader onderzoek te doen, zodat - waar nodig - de archeologische waarden veiliggesteld kunnen worden en/of het plan aangepast kan worden. De verantwoordelijkheid voor archeologische waarden ligt bij de gemeente.

Op basis van artikel 5.10 van de Erfgoedwet zijn mogelijke (toevals)vondsten bij het verrichten van werkzaamheden in de bodem altijd beschermd. Er geldt een meldingsplicht bij het vinden van (mogelijke) waardevolle zaken.

Planspecifiek

Cultuurhistorie

In Zeddam is vanuit cultuurhistorisch oogpunt met name de Bovendorpsstraat en omgeving zeer waardevol. Daar bevinden zich belangrijke monumenten als de St. Oswalduskerk, een neogotische Rooms-Katholieke hallenkerk uit 1891 met de toren uit de 15e eeuw. Aan de westzijde wordt het begin van de dorpskom gemarkeerd door de Torenmolen. Het plangebied bevindt zich binnen de vrijwaringszone molenbiotoop van deze molen. Het plangebied ligt op circa 330 meter afstand van Korenmolen De Volharding. Gezien deze afstand, de nu reeds aanwezige bebouwing tussen het plangebied en de molen en het gegeven dat de hoogte van de nieuwbouw niet wezenlijk afwijkt van dat van het bestaande pand, wordt de vrije windvang door de realisering van het appartementengebouw en de woningen niet negatief beïnvloed. Hier komt bij dat de overheersende windrichting zuidwest is. Onderhavig plangebied ligt ten noordwesten van de molen, waardoor het plan geen belemmering vormt voor de windvang van de molen. In het plangebied bevinden zich verder geen cultuurhistorische aspecten waar het plan een effect op kan hebben.

Archeologie

In het plangebied geldt de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologische verwachting 1'. Hierbij geldt een onderzoeksplicht bij het oprichten van bouwwerken groter dan 50 m² en dieper dan 0,3 m onder het maaiveld. Onderstaand een uitsnede van de archeologische beleidskaart van de gemeente Montferland.

Uitsnede archeologische beleidskaart gemeente Montferland

Met voorliggend plan worden bouwwerken opgericht groter dan 50 m². Daarom is een archeologisch onderzoek uitgevoerd. Het onderzoeksrapport is toegevoegd als bijlage 4.

Volgens het onderzoek worden eventuele archeologische vindplaatsen vanaf 80 cm-mv verwacht. Geadviseerd wordt in het plangebied een waarderend proefsleuvenonderzoek uit te voeren indien de bodemingrepen dieper dan deze 80 cm -mv (de opgebrachte puinhoudende grond) reikt.

Tevens wordt geadviseerd om bij sloop van de bestaande bebouwing te inventariseren of er nog sprake is van bovengrondse en ondergrondse elementen van oudere bebouwing en op basis van de resultaten vast te stellen of er ter plaatse van de bebouwing archeologische resten aanwezig kunnen zijn.

Om de mogelijke archeologische resten in de bodem te beschermen is de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologische verwachting 1' uit het vigerende plan overgenomen. Tevens is in artikel 9.3 een bepaling opgenomen dat er in het plangebied geen werkzaamheden kunnen worden uitgevoerd voordat er vervolgonderzoek is uitgevoerd.

Het initiatief is uitvoerbaar vanuit de aspecten cultuurhistorie en archeologie.

4.6 Economische uitvoerbaarheid

Bij de voorbereiding van een bestemmingsplan dient, op grond van artikel 3.1.6 lid 1, sub f van het Bro, onderzoek plaats te vinden naar de (economische) uitvoerbaarheid van het plan. In principe dient bij vaststelling van een ruimtelijk besluit tevens een exploitatieplan vastgesteld te worden om verhaal van plankosten zeker te stellen. Op basis van 'afdeling 6.4 grondexploitatie', artikel 6.12, lid 2 van de Wro kan de gemeenteraad bij het besluit tot vaststelling van het bestemmingsplan echter besluiten geen exploitatieplan vast te stellen indien:

• het verhaal van kosten van de grondexploitatie over de in het plan of besluit begrepen gronden anderszins verzekerd is;
• het bepalen van een tijdvak of fasering als bedoeld in artikel 6.13, eerste lid, onder c, 4°, onderscheidenlijk 5°, niet noodzakelijk is;
• het stellen van eisen, regels, of een uitwerking van regels als bedoeld in artikel 6.13, tweede lid, onderscheidenlijk b, c of d, niet noodzakelijk is.

Planspecifiek

De ontwikkelingskosten komen geheel voor rekening van de initiatiefnemer. Hiertoe zal de gemeente voorafgaand aan de planologische procedure met de initiatiefnemer een exploitatieovereenkomst afsluiten. Voor de realisatie van het plan hoeft de gemeente geen investering te doen. De kosten die door de gemeente gemaakt worden voor het voeren van de planologische procedure zijn verrekend in de leges. Eventuele extra gemeentelijke kosten worden gedekt door de exploitatieovereenkomst.

Tevens zal een overeenkomst betreffende planschade worden afgesloten. Deze kosten komen eveneens geheel voor rekening van de initiatiefnemer.

Op basis van het bovenstaande kan geconcludeerd worden dat het plan economisch uitvoerbaar is.

5.1 Algemeen

Het wijzigingsplan is opgezet volgens de in de Wet ruimtelijke ordening opgenomen standaardvorm van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingplannen 2012 (SVBP 2012).

Het wijzigingsplan bestaat uit een verbeelding, planregels en een toelichting. De verbeelding en de planregels vormen samen het juridisch bindende gedeelte van het wijzigingsplan. Beide planonderdelen dienen in onderlinge samenhang te worden bezien en toegepast. Op de verbeelding zijn de bestemmingen aangewezen. Aan deze bestemmingen zijn bouwregels en regels betreffende het gebruik gekoppeld.

De toelichting heeft geen rechtskracht, maar is wel een belangrijk onderdeel van het plan. De toelichting geeft een weergave van de beweegredenen, de onderzoeksresultaten en de beleidsuitgangspunten die aan dit plan ten grondslag liggen. De toelichting is van wezenlijk belang voor een juiste interpretatie en toepassing.

Daarnaast maken ook eventuele bijlagen onlosmakelijk onderdeel uit van het wijzigingsplan.

Verbeelding

De verbeelding is een digitale kaart, waarop bestemmingen en aanduidingen zijn weergegeven. Aanduidingen worden gebruikt om bepaalde zaken specifieker te regelen, bijvoorbeeld in de vorm van gebiedsaanduidingen, bouwaanduidingen, bouwvlakken, functieaanduidingen etc.

Voor de analoge verbeelding is gebruik gemaakt van een digitale ondergrond (Grootschalige Basiskaart en/of kadastrale kaart). Daar waar een verschil is tussen de digitale en de analoge verbeelding, is de digitale versie leidend.

Regels

De planregels zijn standaard onderverdeeld in vier hoofdstukken.

• Hoofdstuk I : Inleidende regels, deze bevatten de begrippen en wijze van meten;
• Hoofdstuk II: Bestemmingsregels, dit zijn de verschillende bestemmingen op alfabetische volgorde. De regels bevatten een bestemmingsomschrijving en regels voor het bouwen en het gebruik.
• Hoofdstuk III: Algemene regels, dit zijn regels die gelden voor alle bestemmingen. Dit zijn onder meer (mogelijke) flexibiliteitsbepalingen in de vorm van wijzigings- en afwijkingsbevoegdheden.
• Hoofdstuk IV: Overgangs- en slotbepalingen.

5.2 Wijze van bestemmen

In dit bestemmingsplan is aangesloten bij de plansystematiek van het bestemmingsplan "Kom Zeddam" van de gemeente Montferland, vastgesteld op 19 december 2013.

Voorliggend wijzigingsplan bevat de volgende bestemmingen:

• 'Wonen', voor het realiseren van het appartementengebouw en de woningen. Elk bouwvlak heeft een aanduiding met het toegestane bouwtype, de maximaal toegestane goot- en bouwhoogte en het maximum aantal wooneenheden. Er is een bepaling opgenomen dat een omgevingsvergunning voor het bouwen van de woningen alleen kan worden verleend als er ook een goedgekeurd werkplan ligt, waaruit blijkt dat tijdens de bouw voldoende maatregelen worden genomen om de aanwezige boom in stand te houden. Bij het maken van zo'n werkplan kan de Bomenposter, opgenomen in bijlage 5, een hulpmiddel zijn.

• 'Tuin', waarmee wordt gewaarborgd dat een zone aan de staatzijde gevrijwaard blijft van bebouwing;
• 'Verkeer - Verblijfsgebied', ten behoeve van de ontsluiting van het plangebied en de parkeervoorzieningen. Ter plaatse van de aanduiding 'boom' is de bestemming gericht op het instandhouden van de aanwezige kastanjeboom.
• De dubbelbestemming 'Waarde - Archeologische verwachting 1' ter bescherming van de te verwachten archeologische waarden in de bodem.

Daarnaast bevat het plan de volgende gebiedsaanduidingen:

• Gebiedsaanduiding 'milieuzone - beperking gebruik grondwater';
• Gebiedsaanduiding 'vrijwaringszone - molenbiotoop'.

Dit plan kent verder geen noemenswaardige bijzonderheden.

Met dit hoofdstuk is voldaan aan artikel 3.1.3 van het Bro.

6.1 Algemeen

Bij de voorbereiding van een (voor)ontwerp bestemmingsplan dient overleg te worden gevoerd als bedoeld in artikel 3.1.1 Bro. Dit is het vooroverleg, waarin het conceptplan wordt voorgelegd aan het waterschap en aan die diensten van provincie en Rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn. Voor wat kleinere plannen kan, in overleg, afgezien worden van dit overleg.

Op basis van artikel 3.1.6 Bro dient verslag te worden gedaan van de wijze waarop burgers en maatschappelijke organisaties bij de voorbereiding van het bestemmingsplan zijn betrokken. Dit is de inspraak. Van (formele) inspraak kan, zeker bij wat kleinere plannen, worden afgezien. De gemeentelijke inspraakverordening is daarbij ook van belang.

Een ontwerpbestemmingsplan dient conform afdeling 3.4 Awb gedurende 6 weken ter inzage gelegd te worden. Hierbij is er de mogelijkheid voor een ieder om zienswijzen in te dienen op het plan. Na vaststelling door de Raad wordt het vaststellingsbesluit bekend gemaakt. Het bestemmingsplan ligt na bekendmaking 6 weken ter inzage. Gedurende deze termijn is er de mogelijkheid voor belanghebbenden beroep in te dienen bij de Afdeling bestuursrechtspraak Raad van State. Het bestemmingsplan treedt vervolgens daags na afloop van de tervisielegging in werking als er geen beroep is ingesteld. Is er wel beroep ingesteld dan treedt het bestemmingsplan ook in werking, tenzij naast het indienen van een beroepschrift ook om een voorlopige voorziening is gevraagd. De schorsing van de inwerkingtreding eindigt indien de voorlopige voorziening wordt afgewezen. De procedure eindigt met het besluit van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State.

6.2 Verslag vooroverleg ex artikel 3.1.1 Bro

Dit bestemmingsplan wordt in het kader van het wettelijk overleg toegezonden aan de relevante instanties.

6.3 Verslag inspraak ex artikel 3.1.6 Bro

Voor dit plan wordt geen formele inspraakprocedure gehouden. Het plan wordt direct als ontwerp ter inzage gelegd. Omwonenden worden geïnformeerd over het initiatief.

6.4 Verslag zienswijzen

In deze paragraaf, of in een separate bijlage, worden te zijner tijd de zienswijzen op het ontwerpwijzigingsplan en de gemeentelijke reactie hierop opgenomen.