Buitengebied(vijfde herziening), wijziging Doesburgseweg 16 Loil

1.1 Aanleiding

Op 24 oktober 2022 is er een verzoek ontvangen om de bestaande woonboerderij Doesburgseweg 16/16a te Loil te mogen splitsen in planologisch twee van elkaar gescheiden woningen.

Het betreffende perceel is bestemd tot 'wonen', waarbij ter plaatse één woning is toegestaan (zie 1.3). Op 7 juni 2022 is een omgevingsvergunning verleend voor een zelfstandige inwoningsituatie.

Afbeelding locatie Doesburgseweg 16/16a te Loil

Op 31 januari 2023 hebben wij besloten om medewerking te verlenen aan onderhavig verzoek tot woningsplitsing. Op grond van de regels zoals opgenomen in het geldende bestemmingsplan 'Buitengebied' kan de woningsplitsing met toepassing van de wijzigingsbevoegdheid in artikel 27.6.1 planologisch-juridisch worden vastgelegd.

1.2 Ligging plangebied

De planlocatie Doesburgseweg 16/16a te Loil (Didam) bevindt zich ten noorden van de kern Loil in het buitengebied van de gemeente Montferland.

Afbeelding ligging plangebied t.o.v. kern Loil

Afbeelding planlocatie Doesburgseweg 16/16a Loil

1.3 Vigerend bestemmingsplan

De vigerende juridisch-planologische situatie van het plangebied is vastgelegd in het bestemmingsplan 'Buitengebied' zoals dat geldt na de vijfde periodieke actualisatie (vastgesteld 17 december 2020).

Afbeelding bestemmingsplan 'Buitengebied' zoals dat geldt na inwerkingtreding van de vijfde periodieke herziening

De locatie Doesburgseweg 16/16a te Loil is in het geldende bestemmingsplan 'Buitengebied' bestemd tot 'wonen'. Ter plaatse is één woning toegestaan met een inhoud van maximaal 800 m³, dan wel maximaal de bestaande inhoud voor zover deze meer bedraagt dan 800 m³.

Onder de bestaande inhoud wordt verstaan: inhoud die op het moment van inwerkingtreding van het plan rechtens (met bouwvergunning) aanwezig was.

Op 28 juli 1975 is bouwvergunning verleend om de toenmalige boerderij te mogen verbouwen tot woonboerderij. Daarbij is de 'deel' geschikt gemaakt voor bewoning.

Afbeelding vergunningstekeningen uit 1975 met toenmalige bestaande situatie en de toenmalig nieuwe situatie.

De inhoud van de woning sindsdien (1.300 m³) was reeds positief bestemd in het bestemmingsplan 'Buitengebied' van de voormalige gemeente Didam.

Op grond van artikel 27.6.1 van de regels van het geldende bestemmingsplan 'Buitengebied' mag een bestaande woning worden gesplitst in planologisch 2 zelfstandige woningen wanneer er wordt voldaan aan de daarbij opgenomen wijzigingsvoorwaarden.

Afbeelding geldende wijzigingsbevoegdheid voor woningsplitsing

2.1 Huidige situatie

De oorspronkelijke woonboerderij stamt uit 1930. De woning Doesburgseweg 16 is in 1976/1977 geheel verbouwd tot burgerwoning, waarbij de oorspronkelijke deel in gebruik is genomen voor bewoning. De woonboerderij heeft sindsdien een inhoud van ruim 1.300 m³. De woonboerderij wordt al sinds lange tijd dubbel bewoond.

Op 7 juni 2022 is er een omgevingsvergunning verleend voor een zelfstandige inwoningsituatie. In geval van een zelfstandige inwoningsituatie blijft planologisch sprake van één woning. Op onderstaande afbeelding is te zien op welke wijze de zelfstandige inwoningsituatie is vormgegeven.

Afbeelding vergunde zelfstandige inwoningsituatie Doesburgseweg 16/16a te Loil

De scheiding tussen het voorhuis en de toenmalige 'deel' vormt daarbij feitelijk ook de scheiding tussen de 2 woongedeelten.

2.2 Toekomstige situatie

Beide families achten het wenselijk om de woonboerderij nu te splitsen in planologisch twee zelfstandige woningen. De bestaande situatie wordt daarbij vastgelegd met 2 bestemmingsvlakken 'wonen', een en ander overeenkomstig de huidige kadastraal gesplitste situatie.

De bestaande oppervlakte aan bijgebouwen wordt daarbij als onderstaand verdeeld. Op het erf zijn twee bijgebouwen aanwezig, alsmede enkele bouwwerken (tuinhuisje en volière). Het bijgebouw op het zuidelijke deel van het erf behoort nu al voor de helft bij het woongedeelte nr. 16a en voor de andere helft bij het woongedeelte nr. 16. Het bijgebouw op het zuidoostelijk deel van het erf behoort bij woongedeelte nr. 16. Dit wordt thans gebruikt als mantelzorgwoning waarvoor eerder een gedoogbeschikking is afgegeven.

Afbeelding verdeling bijgebouwen over de beide woongedeelten

3.1 Toets wijzigingsvoorwaarden

Het verzoek tot woningsplitsing is getoetst aan de wijzigingsvoorwaarden zoals opgenomen in artikel 27, lid 6 van het bestemmingsplan 'Buitengebied'.

	Voorwaarde	Toetsing
a.	de bestaande woning, dan wel de bestaande woning met aangrenzende deel heeft (exclusief vergunningvrije aan- en uitbouwen) een inhoud > 1.000 m³ en als gevolg van de splitsing ontstaan twee naar inhoud gelijkwaardige woningen, dan wel twee woningen die ruimtelijk of bouwtechnisch een duidelijk gescheiden eenheid vormen.	de bestaande woning heeft ten tijde van de inwerkingtreding van de vijfde periodieke actualisatie een inhoud van ruim 1.300 m³. Er ontstaan 2 woningen die bouwtechnisch een duidelijk gescheiden eenheid vormen. De woningen worden gesplitst ter hoogte van de scheiding tussen het oorspronkelijke voorhuis en de 'deel'.
b.	er mogen planologisch niet meer dan twee zelfstandige woningen ontstaan.	als gevolg van de splitsing ontstaan er planologisch niet meer dan twee zelfstandige woningen.
c.	omliggende (agrarische) bedrijvigheid mag door de woningsplitsing niet in de bedrijfsvoering worden belemmerd.	in de omgeving (binnen een straal van 400 meter) bevindt zich geen agrarisch bedrijf. Op ruim 115 meter van de woonboerderij bevindt zich in noordwestelijke richting een garagebedrijf (Doesburgseweg 13/13a). Direct aansluitend aan dit garagebedrijf bevindt zich een woning van derden (woonbestemming Doesburgseweg 11). De splitsing van de woonboerderij Doesburgseweg 16/16a vormt derhalve geen belemmerende factor voor de (agrarische) bedrijven in de omgeving.
d.	er is aangetoond dat sprake is van een aanvaardbaar leefklimaat voor wat betreft het aspect geur.	In de omgeving bevinden zich geen agrarische bedrijven. De meest nabij gelegen intensieve veehouderij (pluimvee) betreft de locatie Groenestraat 1 Didam op een afstand van ca. 400 meter. Een goed woon- en leefklimaat kan worden gegarandeerd nu zich op korte afstand van de betreffende veehouderij reeds woningen bevinden die beperkingen opleggen aan de geuruitstoot van de betreffende veehouderij.
e.	uit akoestisch onderzoek is gebleken dat kan worden voldaan aan het gestelde bij of krachtens de Wet geluidhinder (Wgh) ten aanzien van de geluidsbelasting op de gevel van de gesplitste woningen.	De bestaande woonboerderij is gelegen op een afstand van ongeveer 80 meter uit de as van de Doesburgseweg. Een overschrijding van de voorkeursgrenswaarde is niet aan de orde. Daarbij komt dat in de huidige situatie het gebruik van de gehele woonboerderij voor bewoning is vergund. Er vinden geen wijzigingen plaats in de gevels. Er behoeft dan ook geen nader akoestisch onderzoek te worden verricht.
f.	uit bodemonderzoek en archeologisch is gebleken dat de bodem geschikt is voor het beoogde gebruik, dan wel geschikt kan worden gemaakt.	omdat er geen bouwkundige aanpassingen en/of bodemingrepen worden uitgevoerd, behoeft er geen bodem/archeologisch onderzoek plaats te vinden. Daar komt bij dat het bestemmingsvlak ten opzichte van de bestaande situatie niet wordt vergroot. Eerder bodemonderzoek op de locatie (1997) heeft geen bijzonderheden aan het licht gebracht. Er hebben op de locatie sindsdien ook geen bedrijfsmatige activiteiten plaatsgevonden, met een risico op bodemverontreiniging. Mochten er in de toekomst bouwplannen zijn, waarvoor een omgevingsvergunning nodig is, dan wordt de noodzaak voor een actueel bodemrapport heroverwogen. De geldende archeologische dubbelbestemming 'waarde-archeologische verwachting 1' blijft ook met de splitsing op de locatie behouden.
g.	er heeft niet eerder splitsing plaatsgevonden	er heeft niet eerder woningsplitsing plaatsgevonden.
h.	de locatie niet is gelegen binnen een indicatieve magneetveldzone, dan wel onderzoek heeft uitgewezen dat de locatie niet is gelegen binnen de specifieke magneetveldzone;	de locatie Doesburgseweg 16/16a is niet gelegen binnen een magneetveldzone van een hoogspanningsleiding. De afstand tot de meest nabij gelegen hoogspannings- verbinding bedraagt ca. 1.1 km.
i	de externe veiligheid is gewaarborgd.	de locatie Doesburgseweg 16/16a bevindt zich niet in de omgeving van een risicobron dan wel een transportas of transportleiding voor vervoer van gevaarlijke stoffen. De meest nabijgelegen aardgasleiding bevindt zich op een afstand van 500 meter. De 1% letaliteitzone van die leiding ligt op een afstand van 150 meter van de leiding.
j.	de oppervlakte aan bijgebouwen naar eventredigheid wordt verdeeld.	de oppervlakte aan bijgebouwen wordt naar evenredigheid verdeeld. Zie de afbeelding onder paragraaf 2.2.

In onderstaande afbeelding is weergegeven op welke wijze de situatie juridisch wordt vastgelegd in het op te stellen wijzigingsplan. Het plangebied van het wijzigingsplan wordt gevormd door het bestemmingsvlak 'wonen' zoals dat in het geldende bestemmingsplan 'Buitengebied' is opgenomen. De huidige kadastrale grens wordt als begrenzing van de afzonderlijke bestemmingsvlakken 'wonen' aangehouden.

Afbeelding wijze waarop de splitsing in 2 bestemmingsvlakken 'wonen' wordt vormgegeven in het wijzigingsplan

3.2 Economische uitvoerbaarheid

Het voorliggend plan wordt gerealiseerd op particulier initiatief. De kosten die gepaard gaan met het plan zijn voor rekening van de initiatiefnemer. De kosten voor het opstellen van het wijzigingsplan en de bijbehorende ruimtelijk-juridische procedure, worden door middel van leges verrekend met de initiatiefnemer.

Met initiatiefnemer is overeengekomen dat eventueel uit het initiatief voortvloeiende planschade voor zijn rekening komt. Hiervoor is een planschadeovereenkomst afgesloten.

3.3 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Het voorliggend plan heeft met ingang van ......tot en met ......gedurende 6 weken in ontwerp ter inzage gelegen.