Bestemmingsplan Buitengebied (eerste herziening), wijziging Vinkwijkseweg 23 ...

2.2.1 Streekplan 2005

Overeenkomstig het streekplan 2005 is de locatie Vinkwijkseweg 23 te Zeddam gelegen in het multifunctioneel gebied (waarevol landschap). Hierop is het 'ja, mits...' principe van toepassing. Ruimtelijke ontwikkeling kunnen plaatsvinden, mits dat niet leidt tot een aantasting van de kernkwaliteiten van het waardevolle landschap.

 

Ligging planlocatie Vinkwijkseweg 23 te Zeddam in Streekplan Gelderland 2005

Afbeelding Waardevol landschap Montferland

De locatie Vinkwijkseweg 23 te Zeddam is gelegen binnen deelgebied 3 van het Waardevol landschap. De van toepassing zijnde kernkwaliteiten zijn beperkt.

Het streekplan geeft aan dat functieverandering van gebouwen in het buitengebied moet bijdragen aan een impuls voor de leefbaarheid, vitaliteit en ruimtelijke kwaliteit van het buitengebied. De provincie acht het belang van een kwalitatief hoogwaardige ontwikkeling van het buitengebied zodanig hoog dat zij bij toepassing van functieverandering bij gemeenten aandringt op toepassing van een vorm van verevening.

Uitgangspunt is dat door initiatiefnemers van functieverandering wordt bijgedragen aan de verbetering van de omgevingskwaliteit en publieke functies van het buitengebied, gerelateerd aan de locatie waar functieverandering aan de orde is.

De ruimtelijke kwaliteit kan op omgevingsniveau verbeterd worden door sloop van overtollige bebouwing, verkleining van het bouwvlak en herbestemming van het vrijkomende deel met een groene bestemming. De algemene voorwaarden voor functieverandering zijn:

• functieverandering is alleen van toepassing op fysiek bestaande, legale vrijgekomen (en ook vrijkomende) gebouwen die gelegen zijn in het buitengebied;
• de functieverandering van gebouwen wordt geëffectueerd door bestemmingswijziging van het gehele voormalige bouwperceel en verkleining van het bouwvlak;
• met functieverandering van vrijgekomen gebouwen in het buitengebied wordt de bedrijfsontwikkeling van agrarische bedrijven in de omgeving niet belemmerd;
• met beeldkwaliteitsplannen wordt door de gemeente de verschijningsvorm van de functieveranderingen afgestemd op de omgeving;
• overtollige bebouwing wordt gesloopt met uitzondering van monumentale en karakteristieke gebouwen.

Bij functieverandering naar wonen kan hergebruik van de aanwezige gebouwen met meerdere wooneenheden plaatsvinden, waarbij deze zoveel mogelijk in één gebouw komen en hoogstens in twee gebouwen die bij elkaar staan. Daarbij wordt uitgegaan van een reductie van ten minste 50% van de bebouwing (alle bebouwing exclusief de bedrijfswoning) per bestemmingswijziging. De gebouwen die niet voor wonen en bijgebouwen worden gebruikt, dienen te worden gesloopt.

2.2.2 Provinciale omgevingsvisie 2014

Provinciale Staten van Gelderland streven met de Provinciale omgevingsvisie (vastgesteld op 9 juli 2014) 2 doelen na:

• 1. Een duurzame economische structuurversterking (sterke steden en vitale dorpen/vitaal platteland met voldoende werkgelegenheid);
• 2. Het borgen van de kwaliteit en de veiligheid van de leefomgeving.

De komende jaren staan meer in het teken van beheer en ontwikkeling van het bestaande (ontwikkelen met kwaliteit) in plaats van groei.

Om de doelen in beleidsrichtingen, aanpak, rollen en instrumenten te vertalen hanteert de provincie 3 aandachtgebieden:

• Dynamisch Gelderland: de (ruimtelijk-economische) dynamiek en de geleiding daarvan op provinciaal niveau;
• Mooi Gelderland: de Gelderse kwaliteiten die bescherming nodig hebben, die richting geven aan ontwikkeling en waarin wordt geïnvesteerd;
• Divers Gelderland: het herkennen van de regionale verschillen in maatschappelijke vraagstukken en opgaven en het koesteren van de regionale identiteiten.

Voor een goede afweging van keuzes voor locaties van nieuwe gebouwen, staat de Gelderse ladder voor duurzaam ruimtegebruik centraal.

De provincie en haar partners streven naar een vitaal buitengebied:

• met behoud van levendigheid;
• met een verbetering van de kwaliteit van wonen, werken en vrijetijdsbesteding;
• rekening houdend met grote verschuivingen door schaalvergroting in de landbouw, energietransitie en urbanisatie de komende jaren.

De provincie stelt bij initiatieven voor functieverandering dat deze de aanwezige en de te ontwikkelen economie en gebiedskwaliteiten moeten versterken.

In onderstaande afbeelding staan de gebieden waarop provinciale sturing wordt uitgeoefend.

Provinciale omgevingsvisie

De locatie Vinkwijkseweg 23 is gelegen binnen het grondwaterbeschermingsgebied. In de omgevingsvisie en de omgevingsverordening zijn de regionale regelingen voor functieverandering niet langer genoemd als een provinciaal belang. In de handreiking van de 'Ladder voor duurzame verstedelijking' staat dat de ladder bij functieveranderingsinitiatieven niet hoeft te worden toegepast, gezien het kleinschalige karakter van deze plannen. Dit blijkt ook uit de uitspraken van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State over de ladder.

De Gelderse ladder voor duurzaam ruimtegebruik kan worden gezien als een uitbreiding op de Rijksladder zoals opgenomen in het Bro. Het toevoegen van kwaliteit is een belangrijke voorwaarde van de Gelderse ladder. Functieverandering levert in veel gevallen kwaliteitswinst op doordat bebouwing wordt gesaneerd of hergebruikt. Daarbij worden er eisen gesteld aan de landschappelijke inpassing.

'Functieveranderingen op basis van de regionale regelingen zullen over het algemeen kleinschalig van aard zijn, zodat een expliciete afweging met de Gelderse ladder niet aan de orde is.'

Bij plannen moet gekeken worden of de nieuwe situatie qua aard en schaal passend is. Dat wil zeggen dat de nieuwe situatie zich geruisloos in het karakter van het betreffende buitengebied laat passen. Als de nieuwe situatie qua omvang (aantal woningen of oppervlaktes) of qua effecten (verkeersaantrekkende werking) dusdanig is dat de aard van het betreffende buitengebied qua karakter verandert, is er sprake van een grootschalige ontwikkeling. In die gevallen is een afweging op grond van de Gelderse ladder voor duurzaam ruimtegebruik aan de orde.'

Bij voorliggende ontwikkeling is dit niet het geval. Het projectgebied ligt bovendien niet in het GNN/GO, één van de zeven Nationale landschappen of nabij een natura 2000-gebied. Het gaat om de sloop en vervangende nieuwbouw. De ontwikkeling is in overeenstemming met provinciaal beleid.

2.3.1 Regionaal Plan Stadsregio Arnhem- Nijmegen 2005-2020

De Stadsregio Arnhem Nijmegen legt in dit plan de gemeenschappelijke beleidsambities vast voor de ontwikkeling van de regio. De Stadsregio zet met dit plan in op het verbeteren van de bestaande kwaliteiten in stad en land boven nieuw ruimtebeslag.

Er worden vier doelstellingen onderscheiden:

• 1. versterken van het economisch vestigingsklimaat;
• 2. verbetering van de bereikbaarheid;
• 3. vergroten van de toegankelijkheid en aantrekkelijkheid van het landelijk gebied voor de natuur en voor de recreatie;
• 4. verbeteren van de kwaliteit van het wonen in stad, dorp en landelijk gebied, waarbij de relatie met landschap, bereikbaarheid en voorzieningen kwaliteitsfactoren zijn.

In de regio Arnhem-Nijmegen doen nieuwe functies en activiteiten intrede in het landelijk gebied. Het landelijk gebied verandert in een multifunctionele verblijfsruimte waarin naast landbouw, ook recreatie en toerisme, natuur- en landschapsbehoud, cultuurhistorie, water en wonen belangrijker worden en soms de overhand nemen.

In een aantal gebieden kan het toevoegen van een beperkt aantal woningen mogelijkheden bieden voor een versterking van het landschap. Het landelijk wonen als kwaliteitsimpuls is een belangrijke financiële motor om op gerichte plekken te werken aan functiecombinaties van water, natuur en wonen. Landelijk wonen is het meest kansrijk op goed bereikbare plekken in een aantrekkelijke landschappelijke omgeving. Er is een zorgvuldige afweging nodig tussen enerzijds mogelijke aantasting en anderzijds de bijdrage aan nieuwe kwaliteiten. Strikte ruimtelijke voorwaarden wat betreft locatie, volume, architectonische en landschappelijke inpassing van de woningen zijn hiervoor noodzakelijk. Met het realiseren van landelijk wonen kan ook worden voorzien in een woonbehoefte van doelgroepen, zoals de midden en hogere inkomensgroepen, die juist ruimte, rust en groen willen opzoeken.

2.3.2 Notitie functieverandering Buitengebied Stadsregio Arnhem Nijmegen

De Stadsregio Arnhem-Nijmegen heeft de in het Streekplan Gelderland 2005 vervatte mogelijkheid aangegrepen om een regionale invulling van het functieveranderingsbeleid op te stellen om zodoende voor de gemeenten in regionaal verband meer maatwerk mogelijk te kunnen maken in de voor hen van toepassing zijnde lokale situatie. De betreffende notitie is op 18 oktober 2007 door KAN-raad van de Stadsregio vastgesteld.

Qua gebiedstypering sluit de Stadsregio aan bij het streekplan door bij functieverandering onderscheid te maken in de volgende deelgebieden:

• 1. EHS-natuur;
• 2. EHS-verweving;
• 3. EHS-verbinding;
• 4. Multifunctioneel gebied;
• 5. Multifunctioneel gebied (waardevol landschap);
• 6. Landbouwontwikkelingsgebied.

De gebiedstypering is aangevuld met enkele gebiedstypen die in het Regionaal plan van de Stadsregio zijn aangegeven:

• 7. gebieden 'handhaven open karakter';
• 8. gebieden voor de 'grondgebonden landbouw en veehouderij'.

Functieverandering naar wonen kan plaatsvinden bij volledige beëindiging van de bedrijfsmatige activiteiten. In veel gevallen is het goed mogelijk om op de plaats van vrijkomende bebouwing nieuwe woonfuncties toe te voegen. Zowel in het streekplan als in het regionaal plan is opgenomen dat hiermee voor een belangrijk deel aan de behoefte aan landelijk wonen kan worden tegemoet gekomen.

Het regionaal beleid maakt het, in aanvulling op de regeling uit het streekplan, mogelijk bij sloop van alle vrijkomende bedrijfsgebouwen twee in plaats van één woongebouw te realiseren. Ook wordt het in dit geval onder voorwaarden mogelijk gemaakt één of twee vrijstaande woningen te realiseren in plaats van woongebouwen.

Indien de bestaande bebouwing voor wonen wordt hergebruikt, is het uitgangspunt dat maximaal twee woongebouwen ontstaan en tenminste 50% van de bebouwing wordt gesloopt. Deze sloop vormt in dat geval de noodzakelijke verevening. Het regionaal beleid stelt geen voorwaarden aan het aantal woningen dat per woongebouw wordt gerealiseerd. De gemeenten kunnen dit op basis van hun eigen beleid verder uitwerken.

Functieverandering naar wonen is ook mogelijk door sloop van alle voormalige bedrijfsgebouwen en nieuwbouw van een woongebouw. Uitgangspunt hierbij is dat één woongebouw of maximaal twee woongebouwen met meerdere wooneenheden wordt gerealiseerd ter grootte van maximaal 50% van de gesloopte bebouwing. Dit komt dan ter plaatse van de gesloopte bebouwing. Deze vorm van hergebruik is in alle gebiedstypen mogelijk.

In veel gevallen kan het gewenst zijn bij sloop van alle voormalige bedrijfsgebouwen in plaats van één of twee woongebouwen, één of twee vrijstaande woningen te realiseren. Het is mogelijk om bij sloop van minimaal 750 m² bedrijfsbebouwing in plaats van een woongebouw één vrijstaande woning te realiseren. Indien 1.500 m² of meer aan bedrijfsbebouwing wordt gesloopt, kunnen ter plaatse twee vrijstaande woningen worden gerealiseerd. Als van deze mogelijkheden gebruik wordt gemaakt, dient nadrukkelijk aandacht te worden besteed aan een proportionele invulling van de verevening. Ook is een goede inpassing van de nieuwe situatie in de omgeving belangrijk.

2.4.1 Structuurvisie Montferland

De structuurvisie Montferland - vastgesteld 23 april 2009 - heeft als doel het samenbrengen en actualiseren van de bestaande visies en andere beleidsvisies in een nieuwe visie. Hierin zijn enkele uitbreidingslocaties opgenomen voor woningbouw en een bedrijventerrein.

In de structuurvisie Montferland is de locatie Vinkwijkseweg 23 gelegen binnen gebied dat is aangewezen voor uitbreiding woningbouw. Aanvankelijk was op dit gebied de WVG gevestigd, maar dat is per 22 april 2012 komen te vervallen.

Uitsnede strucuurvisie 2009

2.4.2 Herijking Ruimte voor Vernieuwing

Op 27 september 2012 heeft de gemeenteraad de beleidsnotitie 'Herijking Ruimte voor Vernieuwing in het Buitengebied' vastgesteld. Herijking van het functieveranderingsbeleid was noodzakelijk nu de vab-initiatieven een aanzienlijk beslag legden op de beschikbare woningbouwcapaciteit in de kernen. Kavels bij de kernen werden moeilijker uitgegeven en ook de woningen en de wooneenheden die worden aangeboden in het kader van functieverandering bleken mede vanwege de economische crisis lastig afzetbaar. Het gebruik van de mogelijkheden voor functieverandering naar werken bleef achter.

Hoewel de doelstellingen van functieverandering in deze notitie ongewijzigd zijn, is er op het gebied van funtieverandering naar wonen sprake van een aantal wijzigingen. Zo is de ondergrens voor functieverandering naar wonen opgehoogd van 400 m² naar 600 m² en is de te slopen oppervlakte om voor een vrijstaande woning in aanmerking te komen vergroot. Het aantal woningen en wooneenheden dat in het kader van functieverandering naar wonen tot stand kan worden gebracht is ingeperkt. De voornaamste wijzigingen zijn in de onderstaande tabel weergegeven. De maximumvariant voor functieverandering naar wonen bestaat uit een vrijstaande woning in combinatie met een woongebouw met 2 wooneenheden.

Wijzigingen functieveranderingsbeleid 2012 tov 2008

Omdat het verzoek reeds dateert van december 2012, dient het verzoek te worden beoordeeld aan de hand van het funcieveranderingsbeleid zoals opgenomen in de herijking.

2.4.3 Bestemmingsplan 'Buitengebied (eerste herziening)'

Op 29 september 2011 heeft de gemeenteraad van Montferland het bestemmingsplan “Buitengebied (Montferland)” vastgesteld. Het plan is met ingang van 19 januari 2012 in werking getreden. Het plan voorzag in een actueel toetsingskader ten aanzien van het gebruik en bebouwen van gronden voor het gehele buitengebied van de gemeente Montferland. Het bestemmingsplan is overwegend conserverend van aard. Verder was in het bestemmingsplan “Buitengebied (Montferland)” het actuele beleid verwerkt, ondermeer het beleid ten aanzien van wonen, intensieve veehouderij en functieverandering naar wonen en werken.

Op 30 oktober 2014 heeft de gemeenteraad van Montferland het bestemmingsplan 'Buitengebied, eerste herziening' vastgesteld. Dit bestemmingsplan voorziet in een actualisatie en reparatie van het eerder genoemde bestemmingsplan 'Buitengebied'. In het bestemmingsplan 'Buitengebied, eerste herziening' is tevens de beleidsnotitie 'Herijking Ruimte voor Vernieuwing' doorvertaald door in de wijzigingsbevoegdheid ten behoeve van functieverandering naar wonen (zoals opgenomen in artikel 43.3 van het bestemmingsplan Buitengebied) de wijzigingsvoorwaarden in overeenstemming met die herijking aan te passen.

Bij de toepassing van deze wijzigingsbevoegdheden dienen de volgende voorwaarden in acht te worden genomen:

• door hergebruik of verandering van de functie van bebouwing in het buitengebied worden de bestaande (agrarische) bedrijven en functies in de omgeving niet belemmerd;
• op de locatie heeft niet reeds eerder functieverandering naar 'wonen' plaatsgevonden;
• behoudens hergebruik van monumentale gebouwen dan wel hergebruik van een
  aanwezige 'deel' is functieverandering naar wonen eerst aan de orde indien op een perceel ten minste 600 m² aan (bij)gebouwen, niet zijnde een woning, aanwezig is. De deel maakt onderdeel uit van genoemde 600 m² wanneer deze in het kader van functieverandering naar wonen kan en wordt gesloopt;
• functieverandering mag niet leiden tot beperking van ontwikkelingsmogelijkheden voor de landbouw voor gronden ter plaatse van de aanduiding 'grondgebonden landbouw' en 'reconstructiewetzone - landbouwontwikkelingsgebied';
• functieverandering van vrijgekomen gebouwen mag niet leiden tot knelpunten in de verkeersafwikkeling, dan wel een ten opzichte van de bestaande situatie onaanvaardbare verkeersaantrekkende werking;
• indien de functieveranderingslocatie is gelegen op gronden ter plaatse van de aanduiding 'waardevol landschap', mag geen afbreuk worden gedaan aan de kernkwaliteiten van het waardevol landschap;
• functieverandering mag niet leiden tot aantasting van landschappelijke waarden en
  natuurwaarden, waarvan laatstgenoemde door middel van onderzoek flora en fauna dient te worden aangetoond;
• indien de functieveranderingslocatie is gelegen binnen gronden ter plaatse van de
  aanduiding 'ehs - ecologische verbindingszone', 'ehs - natuur' of 'ehs - verweven', mogen de wezenlijke kenmerken of waarden van het EHS gebied niet significant worden aangetast, tenzij door het stellen van compenserende of mitigerende maatregelen hieraan voldoende tegemoet kan worden gekomen;
• het totaal aantal wooneenheden als gevolg van hergebruik of functieverandering mag niet meer bedragen dan twee per perceel;
• bodemonderzoek heeft aangetoond dat de bodem geschikt is voor het beoogde gebruik, dan wel daarvoor geschikt kan en zal worden gemaakt;
• een watertoets heeft aangetoond dat de functieverandering geen negatieve gevolgen heeft voor de waterhuishouding c.q. het watersysteem;
• indien de functieveranderingslocatie is gelegen ter plaatse van de aanduiding 'milieuzone - grondwaterbeschermingsgebied' mag de nieuwe functie niet leiden tot een hoger risico
  voor het grondwater in vergelijking met de situatie vóór functieverandering;
• archeologisch onderzoek heeft aangetoond dat als gevolg van de functieverandering geen archeologische waarden worden aangetast dan wel deze waarden door het nemen van maatregelen kunnen worden ontzien;
• uit onderzoek is gebleken dat ter plaatse van de functieveranderingslocatie sprake is van een aanvaardbaar leefklimaat voor wat betreft het aspect geur;
• akoestisch onderzoek is gebleken dat de geluidsbelasting op een willekeurige gevel, als
  gevolg van een weg de ten hoogst toelaatbare geluidsbelasting van 48 dB, niet overschrijdt;
• dat de luchtkwaliteit geen belemmering vormt voor de functieverandering;
• functieverandering naar wonen niet is toegestaan binnen de indicatieve c.q. specifieke magneetveldzone van een hoogspanningsleiding;
• functieverandering niet is toegestaan binnen de geluidzone van een bedrijventerrein c.q. binnen het invloedsgebied van dat bedrijventerrein gelet op de op dat bedrijventerrein toegelaten milieucategorieen;
• is aangetoond dat wordt voldaan aan de normstelling in het kader van de externe veiligheid;
• de economische uitvoerbaarheid en de behoefte aan het specifieke project wordt aangetoond;
• in geval op een functieveranderingslocatie sprake is van een bedrijfswoning, wordt deze in de nieuwe situatie bestemd tot 'wonen'.

De voorgenomen ontwikkeling op de planlocatie past binnen de voorwaarden voor functieverandering naar wonen zoals opgenomen in het bestemmingsplan 'Buitengebied, eerste herziening'. Van belang daarbij is tevens dat in de eerste herziening de bouwmogelijkheden zijn verruimd voor overkappingen.

Overeenkomstig het bepaalde in artikel 43.3.3 zijn burgemeester en wethouders bevoegd het plan te wijzigen ten einde de bouw van maximaal één vrijstaande woning mogelijk te maken met dien verstande dat:

• a. wordt voldaan aan de voorwaarden genoemd in sublid 43.3.1;
• b. de oppervlakte aan gebouwen in de nieuwe situatie (per saldo1 ) met ten minste:

• 1. 1.000 m² dient te zijn gereduceerd ten behoeve van de bouw van een woning met een inhoud van maximaal 880 m³;
• 2. 1.500 m² dient te zijn gereduceerd ten behoeve van de bouw van een woning met een inhoud groter dan 880 m³ tot maximaal 1.200 m³;
• 3. 2.000 m² dient te zijn gereduceerd ten behoeve van de bouw van een woning met een inhoud groter dan 1.200 m³ tot maximaal 1.600 m³;

• c. de oppervlakte van de nieuw te bouwen woning inclusief het recht op bijgebouwen bij zowel de bestaande als de nieuw te bouwen woning, geen grotere oppervlakte heeft dan 50% van de bestaande situatie. Indien de deel blijft behouden maakt deze geen onderdeel uit van de bestaande oppervlakte aan bijgebouwen;
• d. de nieuw te bouwen woning een maximale goot- en bouwhoogte heeft van respectievelijk 4,5 m en 9 m;
• e. ten behoeve van zowel de bestaande woning als de nieuw te bouwen woning in plaats van nieuwbouw van bijgebouwen per woning maximaal één bestaand bijgebouw behouden mag blijven, mits dat bijgebouw geen grotere oppervlakte heeft dan 200 m²;
• f. de woning is gesitueerd binnen het voormalig agrarisch bouwvlak, dan wel direct aansluit bij de bestaande/vroegere erfsituatie en mits wordt voldaan aan de richtlijnen in het beeldkwaliteitsplan ten aanzien van beeldkwaliteit van de
  bebouwing en landschappelijke inpassing.

2.4.4 Beeldkwaliteitsplan Buitengebied

De primaire functie van het beeldkwaliteitsplan is om de ambities ten aanzien van de verbetering van de ruimtelijke kwaliteit weer te geven (erfbeplanting, oriëntatie en plaatsing bouwmassa's op het erf, architectuur, materiaalgebruik e.d.). Het beeldkwaliteitsplan is enerzijds van toepassing bij vergroting van agrarische bouwvlakken door toepassing van de wijzigingsbevoegdheid en anderzijds bij verkleining van bouwvlakken door functieverandering. Uitgangspunt van het beeldkwaliteitsplan is dat per geval zorgvuldig wordt gekeken naar het erf en het omliggende landschap (analyse van de landschappelijke context). De nieuwe situatie dient daarmee in overeenstemming te zijn en en dient daaraan kwaliteit toe te voegen.

In het beeldkwaliteitsplan wordt een onderscheid gemaakt in 9 verschillende landschappelijke deelgebieden:

• Het boslandschap (van de Montferlandsche Berg).
• Het enkdorpenlandschap.
• Het heideontginningenlandschap.
• Het voormalige boslandschap.
• Het landgoederenlandschap.
• Het kampenlandschap.
• Het broekontginningenlandschap_Komkleigebied.
• Het broekontginningenlandschap_IJsselvallei.
• Het broekontginningenlandschap_Strokenverkaveling.

Landschappelijke deelgebieden rondom Didam

De onderhavige planlocatie Vinkwijkseweg 23 te Zeddam is gelegen in het enkendorpenlandschap op de rand van het broekontginningenlandschap IJsselvallei.

Enkendorpenlandschap

De posities van de bebouwingsconcentraties rondom de Montferlandse berg zijn zeer bepalend voor het enkendorpenlandschap. Tussen de bebouwingsconcentraties bevinden zich veel (boeren)erven. Veelal is sprake van een open stuk grond tussen deze erven en het boslandschap van de Montferlandse berg: de engen. Door schaalvergroting en de ontwikkeling van nieuwe erven is die openheid plaatselijk sterk afgenomen. Dit hangt nauw samen met het hoogteverschil. De rondom de stuwwal gelegen kernen en bebouwingslinten dreigen een scheiding te veroorzaken tussen de stuwwal en de rondom de stuwwal gelegen gronden. Aan de oostkant van de stuwwal bevindt zich een zeer smalle open zone doordat hier een steiler hoogteverloop is. De doorgaande wegen liggen hier relatief dicht op het boslandschap en de bebouwing heeft zich over het gebied verspreid (tussen Stokkum, 's-Heerenberg, Zeddam, Braamt en Kilder). Veel erven hebben een visueel opvallende positie door weinig beplanting op erfafscheidingen. Kenmerkend voor het enkendorpenlandschap is de samenhang met de bebouwing. Het is een open landschap, dat alleen als open wordt ervaren als de bebouwing een visueel minder dominante positie inneemt. De erven dienen een vrij besloten karakter te hebben.

Bij bedrijfsbeëindiging kan er sprake zijn van een functieverandering naar wonen en werken. Functieverandering biedt goede mogelijkheden om erven een beslotener karakter te geven. Veel huidige boerenerven hebben weinig erfbeplanting (met name ten oosten van de Montferlandse berg), waardoor de bebouwing een aanzienlijke rol heeft in het beeld van het landschap. Doordat bij functieverandering veelal het bouwkavel in omvang afneemt, biedt dit mogelijkheden om de vrijgekomen ruimte landschappelijk (groen) in te richten.

Het beeldkwaliteitsplan geeft bij functieverandering richtlijnen op landschapsniveau, erfniveau en bebouwingsniveau.

5.1.1 Zienswijzen

Het ontwerp van het Bestemmingsplan Buitengebied (eerste herziening), wijziging Vinkwijkseweg 23 ..., heeft met ingang van .......tot en met ......., gedurende zes weken voor een ieder ter inzage gelegen. Gedurende de periode van terinzagelegging is een ieder in de gelegenheid gesteld om zienswijzen schriftelijk en/of mondeling kenbaar te maken.