direct naar inhoud van Toelichting
Plan: Bestemmingsplan Buitengebied (eerste herziening), wijziging Vinkwijkseweg 23 ...
Status: ontwerp
Plantype: wijzigingsplan
IMRO-idn: NL.IMRO.1955.wplgbgbfwovinkwg23-on01

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding en doelstelling

Bij brief van 5 december 2012 is verzocht om medewerking te verlenen aan de toevoeging van een woning op het perceel Vinkwijkseweg 23 te Zeddam in het kader van functieverandering. De nieuwe woning is beoogd ter plaatse van het voormalige stamhuis. Dit voormalige stamhuis en de achterbouw is in verval geraakt nadat het gebouw in het verleden aan het gebruik is onttrokken door de nieuwbouw van een woning direct aan de Vinkwijkseweg. Het voornemen van initiatiefnemer is om de traditionele hoofdvorm van de voormalige boerderij in de nieuwe situatie te behouden en een karakteristieke schuur in oude stijl te herstellen.

Bij besluit van 26 februari 2013 resp. 1 april 2014 hebben burgmeester en wethouders besloten in principe medewerking te willen verlenen aan het plan.

1.2 Plangebied en omgeving

Het perceel Vinkwijkseweg 23 is gelegen aan de zuidoostzijde van Zeddam in een open weide welke wordt begrensd door de Bornhofweg. Het erf is gelegen in het enkendorpenlandschap rondom de Montferlandse berg, aan de rand van het Vinkwijkse Broek (een broekontginning met strokenverkaveling). Het erf ligt op de overgang van de hogere en drogere stuwwal en het lagere en nattere broekgebied tussen de open akkers en de weidegronden in. Het weiland waar het erf in ligt maakt onderdeel uit van de es aan de zuidkant van het dorp, op de flank van het Montferland. Deze is nu door toename van de bebouwing nauwelijks meer als es te herkennen. In het gebied ten oosten van de Vinkwijkseweg worden de ruimten tussen de woningen en de erven ruimer. Ten oosten van de Bornhofweg gaat het gebied over het in het landelijk gebied van het Vinkwijkse Broek. Dat gebied was van oosprong kleinschaliger. De bebouwing lag aan de randen van het broek en de langgerekte kavels werden gescheiden met meidoornhagen en elzensingels.

afbeelding "i_NL.IMRO.1955.wplgbgbfwovinkwg23-on01_0001.png"

Tegenwoordig ligt het erf aan de rand van Zeddam

afbeelding "i_NL.IMRO.1955.wplgbgbfwovinkwg23-on01_0002.png"

Afbeelding plangebied in zijn omgeving

1.3 Huidige situatie plangebied

Het perceel Vinkwijkseweg 23 te Zeddam betreft een voormalig boerderijcomplex met een karakteristieke uitstraling vanuit de omgeving. De oude boerderij (waarvan alleen de voorgevel nog geheel overeind staat) heeft een herkenbare plek op het erf en in het landschap. De boerderij is met de voorzijde op het landschap georienteerd. De oude woonboerderij waarvan nog een restant op het perceel aanwezig is, lag vrij in een open weide en is door middel van een toegangsweg ontsloten op de Vinkwijkseweg. Langs deze toegangsweg heeft het boerderijcomplex (werkgedeelte) zich in het verleden dan ook verder ontwikkeld. Achter de voormalige woonboerderij bevinden zich een aantal zeer oude karakteristieke gebouwen. Het landschap grenst direct aan de gebouwen die aan het toegangspad gesitueerd zijn. De bestaande en later gebouwde (voormalige) bedrijfswoning is gesitueerd aan de Vinkwijkseweg en staat geheel los van het historisch gegroeide ensemble op het erf.

afbeelding "i_NL.IMRO.1955.wplgbgbfwovinkwg23-on01_0003.png"

Het plangebied

afbeelding "i_NL.IMRO.1955.wplgbgbfwovinkwg23-on01_0004.png"

De oude woonboerderij

afbeelding "i_NL.IMRO.1955.wplgbgbfwovinkwg23-on01_0005.png"

De toegangsweg naar de locatie waarlangs het erf zich in het verleden heeft ontwikkeld

afbeelding "i_NL.IMRO.1955.wplgbgbfwovinkwg23-on01_0006.png"

Zicht vanaf de Bornhofweg op de voorgevel van het stamhuis

De volgende punten zijn karakteristiek voor de locatie:

  • Het erf bestaat uit een duidelijk leefgedeelte en werkgedeelte;
  • De voorzijde van het erf, de voormalige woonboerderij is gericht op het landschap;
  • aan de noordzijde van het plangebied loopt het weiland (het landschap) tot aan de schuren en het erf, hetgeen kenmerkend is voor het agrarisch erf;
  • de locatie ligt iets van de weg en heeft een eigen plek in het landschap;
  • het centrale erf bevindt zich aan de achterzijde van de voormalige woonboerderij;
  • de voorgevel van de voormalige woonboerderij heeft een authentieke indeling;
  • achter de woonboerderij bevinden zich enkele zeer oude agrarische opstallen met karakteristieke kap en rietdekking;
  • de in de jaren'70 opgerichte nieuw bedrijfswoning ligt afzijdig van het oude erf;
  • het erf zelf is feitelijk niet groen ingepast. De beplanting staat vooral aan de west, langs de toegangsweg naar het erf en ter plaatse van de voormalige woonboerderij.

1.4 Gewenste situatie

Initiatiefnemer is voornemens het nieuwe erf bij de oude boerderij te concentreren en het hoofdgebouw te situeren op de plek van de oude boerderij. De oppervlakte die hiervoor per saldo wordt gesloopt bedraagt 1.158 m². Een bestaande schuur wordt hersteld in de vorm die deze anno 1714 had.

Het bestaande erf wordt getransformeerd naar een nieuwe situatie met twee individuele woonerven.

afbeelding "i_NL.IMRO.1955.wplgbgbfwovinkwg23-on01_0007.png"

Transformatie naar 2 erven

In het kader van de nieuwe erfinrichting is door het Gelders Genootschap een ervenadvies uitgebracht, waarbij het Beeldkwaliteitsplan Buitengebied van de gemeente Montferland als vertrekpunt gehanteerd. Op basis van een analyse van het landschap, het erf en de bebouwing zijn door het Gelders Genootschap uitgangspunten opgesteld voor de nieuwe invulling.

Uitgangspunten landschap:

  • de es blijft open, er komt geen beplanting in het weiland;
  • met beplanting wordt de beslotenheid van het erf en het contrast met het open weiland versterkt;
  • streekeigen beplanting voor op het erf. Voor de voorgevel van de nieuwe woning heeft dit een formele uitstraling, aan de achterzijde is dit informeel;

Uitgangspunten erf en gebouwen:

  • het oude erf wordt gezien als een zelfstandige eenheid, los van de huidige (voormalige) bedrijfswoning aan de Vinkwijkseweg;
  • het erf wordt ontsloten vanaf de bestaande inrit, langs de huidige (voormalige) bedrijfswoning;
  • de indeling van het oude erf wordt gehandhaafd. De woning komt op de plek van de oude boerderij en is met de voorzijde georienteerd op de Bornhofweg. De uitstraling van de gevel is van belang;
  • de westzijde van het erf blijft groen, zodat het oude erf meer los komt van de woning welke direct aan de Vinkwijkweg is gelegen;
  • zo min mogelijk verharding en bij voorkeur halfverharding of natuurlijke materialen zoals klinkers;
  • geen dominante afscheidingen zoals schuttingen;
  • de nieuwe woning heeft een enkelvoudige hoofdvorm. Het woongebouw is qua uitstraling het belangrijkste gebouw op het erf. De bijgebouwen zijn daar qua uitstraling aan ondergeschikt.

Een en ander heeft geleid tot onderstaande erfinrichtingstekening.

afbeelding "i_NL.IMRO.1955.wplgbgbfwovinkwg23-on01_0008.png"

Gewenste inrichtingssituatie

1.5 Vigerend planologisch regiem

In onderstaande afbeelding (bestemmingsplan 'Buitengebied') is een weergave opgenomen van de vigerende planologische situatie op de planlocatie (www.ruimtelijkeplannen.nl).

afbeelding "i_NL.IMRO.1955.wplgbgbfwovinkwg23-on01_0009.png"

Bestemmingsplan 'Buitengebied(eerste herziening)'

De planlocatie is in het bestemmingsplan 'Buitengebied' (vastgesteld door de raad op 29 september 2011, in werking getreden op 19 januari 2012 en gedeeltelijk onherroepelijk geworden op 6 november 2013) bestemd tot 'wonen'. De gronden zijn voorzien van de dubbelbestemming 'Waarde-archeologische verwachting 1'. Tevens is het perceel gelegen binnen gebied dat is voorzien van de aanduidingen 'vrijwaringszone-molenbiotoop', 'milieuzone-grondwaterbeschermingsgebied' en 'waardevol landschap'. In het bestemmingsplan zijn regels opgenomen welke functieverandering mogelijk maken.

De planlocatie maakt geen specifiek onderdeel uit van het bestemmingsplan 'Buitengebied, eerste herziening'. Wel zijn met deze eerste herziening enkele verruimingen opgenomen binnen de bestemming 'wonen'. Tevens is functieveranderingsbeleid zoals opgenomen in de notitie 'Herijking Ruimte voor Vernieuwing in het Buitengebied', zoals vastgesteld op 27 september 2012 daarin doorvertaald.

Hoofdstuk 2 Beleidskader

2.1 Inleiding

Om na te gaan of de voorgenomen ontwikkelingen op de planlocatie binnen de vigerende wet- en regelgeving mogelijk is, is een nadere beschrijving opgenomen van de vigerende (en relevante) wet- en regelgeving.

Vanuit het rijksbeleid is er geen specifieke regelgeving van toepassing op de onderhavige ontwikkeling. Wel is expliciet naar de nieuwe provinciale omgevingsvisie gekeken, in relatie tot de ladder voor duurzame verstedelijking.

2.2 Provinciaal beleid

2.2.1 Streekplan 2005

Overeenkomstig het streekplan 2005 is de locatie Vinkwijkseweg 23 te Zeddam gelegen in het multifunctioneel gebied (waarevol landschap). Hierop is het 'ja, mits...' principe van toepassing. Ruimtelijke ontwikkeling kunnen plaatsvinden, mits dat niet leidt tot een aantasting van de kernkwaliteiten van het waardevolle landschap.

 afbeelding "i_NL.IMRO.1955.wplgbgbfwovinkwg23-on01_0010.png"

Ligging planlocatie Vinkwijkseweg 23 te Zeddam in Streekplan Gelderland 2005

afbeelding "i_NL.IMRO.1955.wplgbgbfwovinkwg23-on01_0011.png"

afbeelding "i_NL.IMRO.1955.wplgbgbfwovinkwg23-on01_0012.png"

Afbeelding Waardevol landschap Montferland

De locatie Vinkwijkseweg 23 te Zeddam is gelegen binnen deelgebied 3 van het Waardevol landschap. De van toepassing zijnde kernkwaliteiten zijn beperkt.

Het streekplan geeft aan dat functieverandering van gebouwen in het buitengebied moet bijdragen aan een impuls voor de leefbaarheid, vitaliteit en ruimtelijke kwaliteit van het buitengebied. De provincie acht het belang van een kwalitatief hoogwaardige ontwikkeling van het buitengebied zodanig hoog dat zij bij toepassing van functieverandering bij gemeenten aandringt op toepassing van een vorm van verevening.

Uitgangspunt is dat door initiatiefnemers van functieverandering wordt bijgedragen aan de verbetering van de omgevingskwaliteit en publieke functies van het buitengebied, gerelateerd aan de locatie waar functieverandering aan de orde is.

De ruimtelijke kwaliteit kan op omgevingsniveau verbeterd worden door sloop van overtollige bebouwing, verkleining van het bouwvlak en herbestemming van het vrijkomende deel met een groene bestemming. De algemene voorwaarden voor functieverandering zijn:

  • functieverandering is alleen van toepassing op fysiek bestaande, legale vrijgekomen (en ook vrijkomende) gebouwen die gelegen zijn in het buitengebied;
  • de functieverandering van gebouwen wordt geëffectueerd door bestemmingswijziging van het gehele voormalige bouwperceel en verkleining van het bouwvlak;
  • met functieverandering van vrijgekomen gebouwen in het buitengebied wordt de bedrijfsontwikkeling van agrarische bedrijven in de omgeving niet belemmerd;
  • met beeldkwaliteitsplannen wordt door de gemeente de verschijningsvorm van de functieveranderingen afgestemd op de omgeving;
  • overtollige bebouwing wordt gesloopt met uitzondering van monumentale en karakteristieke gebouwen.

Bij functieverandering naar wonen kan hergebruik van de aanwezige gebouwen met meerdere wooneenheden plaatsvinden, waarbij deze zoveel mogelijk in één gebouw komen en hoogstens in twee gebouwen die bij elkaar staan. Daarbij wordt uitgegaan van een reductie van ten minste 50% van de bebouwing (alle bebouwing exclusief de bedrijfswoning) per bestemmingswijziging. De gebouwen die niet voor wonen en bijgebouwen worden gebruikt, dienen te worden gesloopt.

2.2.2 Provinciale omgevingsvisie 2014

Provinciale Staten van Gelderland streven met de Provinciale omgevingsvisie (vastgesteld op 9 juli 2014) 2 doelen na:

  • 1. Een duurzame economische structuurversterking (sterke steden en vitale dorpen/vitaal platteland met voldoende werkgelegenheid);
  • 2. Het borgen van de kwaliteit en de veiligheid van de leefomgeving.

De komende jaren staan meer in het teken van beheer en ontwikkeling van het bestaande (ontwikkelen met kwaliteit) in plaats van groei.

Om de doelen in beleidsrichtingen, aanpak, rollen en instrumenten te vertalen hanteert de provincie 3 aandachtgebieden:

  • Dynamisch Gelderland: de (ruimtelijk-economische) dynamiek en de geleiding daarvan op provinciaal niveau;
  • Mooi Gelderland: de Gelderse kwaliteiten die bescherming nodig hebben, die richting geven aan ontwikkeling en waarin wordt geïnvesteerd;
  • Divers Gelderland: het herkennen van de regionale verschillen in maatschappelijke vraagstukken en opgaven en het koesteren van de regionale identiteiten.

Voor een goede afweging van keuzes voor locaties van nieuwe gebouwen, staat de Gelderse ladder voor duurzaam ruimtegebruik centraal.

De provincie en haar partners streven naar een vitaal buitengebied:

  • met behoud van levendigheid;
  • met een verbetering van de kwaliteit van wonen, werken en vrijetijdsbesteding;
  • rekening houdend met grote verschuivingen door schaalvergroting in de landbouw, energietransitie en urbanisatie de komende jaren.

De provincie stelt bij initiatieven voor functieverandering dat deze de aanwezige en de te ontwikkelen economie en gebiedskwaliteiten moeten versterken.

In onderstaande afbeelding staan de gebieden waarop provinciale sturing wordt uitgeoefend.

afbeelding "i_NL.IMRO.1955.wplgbgbfwovinkwg23-on01_0013.png" Provinciale omgevingsvisie

De locatie Vinkwijkseweg 23 is gelegen binnen het grondwaterbeschermingsgebied. In de omgevingsvisie en de omgevingsverordening zijn de regionale regelingen voor functieverandering niet langer genoemd als een provinciaal belang. In de handreiking van de 'Ladder voor duurzame verstedelijking' staat dat de ladder bij functieveranderingsinitiatieven niet hoeft te worden toegepast, gezien het kleinschalige karakter van deze plannen. Dit blijkt ook uit de uitspraken van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State over de ladder.

De Gelderse ladder voor duurzaam ruimtegebruik kan worden gezien als een uitbreiding op de Rijksladder zoals opgenomen in het Bro. Het toevoegen van kwaliteit is een belangrijke voorwaarde van de Gelderse ladder. Functieverandering levert in veel gevallen kwaliteitswinst op doordat bebouwing wordt gesaneerd of hergebruikt. Daarbij worden er eisen gesteld aan de landschappelijke inpassing.

'Functieveranderingen op basis van de regionale regelingen zullen over het algemeen kleinschalig van aard zijn, zodat een expliciete afweging met de Gelderse ladder niet aan de orde is.'

Bij plannen moet gekeken worden of de nieuwe situatie qua aard en schaal passend is. Dat wil zeggen dat de nieuwe situatie zich geruisloos in het karakter van het betreffende buitengebied laat passen. Als de nieuwe situatie qua omvang (aantal woningen of oppervlaktes) of qua effecten (verkeersaantrekkende werking) dusdanig is dat de aard van het betreffende buitengebied qua karakter verandert, is er sprake van een grootschalige ontwikkeling. In die gevallen is een afweging op grond van de Gelderse ladder voor duurzaam ruimtegebruik aan de orde.'

Bij voorliggende ontwikkeling is dit niet het geval. Het projectgebied ligt bovendien niet in het GNN/GO, één van de zeven Nationale landschappen of nabij een natura 2000-gebied. Het gaat om de sloop en vervangende nieuwbouw. De ontwikkeling is in overeenstemming met provinciaal beleid.

2.3 Regionaal beleid

2.3.1 Regionaal Plan Stadsregio Arnhem- Nijmegen 2005-2020

De Stadsregio Arnhem Nijmegen legt in dit plan de gemeenschappelijke beleidsambities vast voor de ontwikkeling van de regio. De Stadsregio zet met dit plan in op het verbeteren van de bestaande kwaliteiten in stad en land boven nieuw ruimtebeslag.

Er worden vier doelstellingen onderscheiden:

  • 1. versterken van het economisch vestigingsklimaat;
  • 2. verbetering van de bereikbaarheid;
  • 3. vergroten van de toegankelijkheid en aantrekkelijkheid van het landelijk gebied voor de natuur en voor de recreatie;
  • 4. verbeteren van de kwaliteit van het wonen in stad, dorp en landelijk gebied, waarbij de relatie met landschap, bereikbaarheid en voorzieningen kwaliteitsfactoren zijn.

In de regio Arnhem-Nijmegen doen nieuwe functies en activiteiten intrede in het landelijk gebied. Het landelijk gebied verandert in een multifunctionele verblijfsruimte waarin naast landbouw, ook recreatie en toerisme, natuur- en landschapsbehoud, cultuurhistorie, water en wonen belangrijker worden en soms de overhand nemen.

In een aantal gebieden kan het toevoegen van een beperkt aantal woningen mogelijkheden bieden voor een versterking van het landschap. Het landelijk wonen als kwaliteitsimpuls is een belangrijke financiële motor om op gerichte plekken te werken aan functiecombinaties van water, natuur en wonen. Landelijk wonen is het meest kansrijk op goed bereikbare plekken in een aantrekkelijke landschappelijke omgeving. Er is een zorgvuldige afweging nodig tussen enerzijds mogelijke aantasting en anderzijds de bijdrage aan nieuwe kwaliteiten. Strikte ruimtelijke voorwaarden wat betreft locatie, volume, architectonische en landschappelijke inpassing van de woningen zijn hiervoor noodzakelijk. Met het realiseren van landelijk wonen kan ook worden voorzien in een woonbehoefte van doelgroepen, zoals de midden en hogere inkomensgroepen, die juist ruimte, rust en groen willen opzoeken.

2.3.2 Notitie functieverandering Buitengebied Stadsregio Arnhem Nijmegen

De Stadsregio Arnhem-Nijmegen heeft de in het Streekplan Gelderland 2005 vervatte mogelijkheid aangegrepen om een regionale invulling van het functieveranderingsbeleid op te stellen om zodoende voor de gemeenten in regionaal verband meer maatwerk mogelijk te kunnen maken in de voor hen van toepassing zijnde lokale situatie. De betreffende notitie is op 18 oktober 2007 door KAN-raad van de Stadsregio vastgesteld.

Qua gebiedstypering sluit de Stadsregio aan bij het streekplan door bij functieverandering onderscheid te maken in de volgende deelgebieden:

  • 1. EHS-natuur;
  • 2. EHS-verweving;
  • 3. EHS-verbinding;
  • 4. Multifunctioneel gebied;
  • 5. Multifunctioneel gebied (waardevol landschap);
  • 6. Landbouwontwikkelingsgebied.

De gebiedstypering is aangevuld met enkele gebiedstypen die in het Regionaal plan van de Stadsregio zijn aangegeven:

  • 7. gebieden 'handhaven open karakter';
  • 8. gebieden voor de 'grondgebonden landbouw en veehouderij'.

Functieverandering naar wonen kan plaatsvinden bij volledige beëindiging van de bedrijfsmatige activiteiten. In veel gevallen is het goed mogelijk om op de plaats van vrijkomende bebouwing nieuwe woonfuncties toe te voegen. Zowel in het streekplan als in het regionaal plan is opgenomen dat hiermee voor een belangrijk deel aan de behoefte aan landelijk wonen kan worden tegemoet gekomen.

Het regionaal beleid maakt het, in aanvulling op de regeling uit het streekplan, mogelijk bij sloop van alle vrijkomende bedrijfsgebouwen twee in plaats van één woongebouw te realiseren. Ook wordt het in dit geval onder voorwaarden mogelijk gemaakt één of twee vrijstaande woningen te realiseren in plaats van woongebouwen.

Indien de bestaande bebouwing voor wonen wordt hergebruikt, is het uitgangspunt dat maximaal twee woongebouwen ontstaan en tenminste 50% van de bebouwing wordt gesloopt. Deze sloop vormt in dat geval de noodzakelijke verevening. Het regionaal beleid stelt geen voorwaarden aan het aantal woningen dat per woongebouw wordt gerealiseerd. De gemeenten kunnen dit op basis van hun eigen beleid verder uitwerken.

Functieverandering naar wonen is ook mogelijk door sloop van alle voormalige bedrijfsgebouwen en nieuwbouw van een woongebouw. Uitgangspunt hierbij is dat één woongebouw of maximaal twee woongebouwen met meerdere wooneenheden wordt gerealiseerd ter grootte van maximaal 50% van de gesloopte bebouwing. Dit komt dan ter plaatse van de gesloopte bebouwing. Deze vorm van hergebruik is in alle gebiedstypen mogelijk.

In veel gevallen kan het gewenst zijn bij sloop van alle voormalige bedrijfsgebouwen in plaats van één of twee woongebouwen, één of twee vrijstaande woningen te realiseren. Het is mogelijk om bij sloop van minimaal 750 m² bedrijfsbebouwing in plaats van een woongebouw één vrijstaande woning te realiseren. Indien 1.500 m² of meer aan bedrijfsbebouwing wordt gesloopt, kunnen ter plaatse twee vrijstaande woningen worden gerealiseerd. Als van deze mogelijkheden gebruik wordt gemaakt, dient nadrukkelijk aandacht te worden besteed aan een proportionele invulling van de verevening. Ook is een goede inpassing van de nieuwe situatie in de omgeving belangrijk.

2.4 Gemeentelijk beleid

2.4.1 Structuurvisie Montferland

De structuurvisie Montferland - vastgesteld 23 april 2009 - heeft als doel het samenbrengen en actualiseren van de bestaande visies en andere beleidsvisies in een nieuwe visie. Hierin zijn enkele uitbreidingslocaties opgenomen voor woningbouw en een bedrijventerrein.

In de structuurvisie Montferland is de locatie Vinkwijkseweg 23 gelegen binnen gebied dat is aangewezen voor uitbreiding woningbouw. Aanvankelijk was op dit gebied de WVG gevestigd, maar dat is per 22 april 2012 komen te vervallen.

afbeelding "i_NL.IMRO.1955.wplgbgbfwovinkwg23-on01_0014.png"

Uitsnede strucuurvisie 2009

2.4.2 Herijking Ruimte voor Vernieuwing

Op 27 september 2012 heeft de gemeenteraad de beleidsnotitie 'Herijking Ruimte voor Vernieuwing in het Buitengebied' vastgesteld. Herijking van het functieveranderingsbeleid was noodzakelijk nu de vab-initiatieven een aanzienlijk beslag legden op de beschikbare woningbouwcapaciteit in de kernen. Kavels bij de kernen werden moeilijker uitgegeven en ook de woningen en de wooneenheden die worden aangeboden in het kader van functieverandering bleken mede vanwege de economische crisis lastig afzetbaar. Het gebruik van de mogelijkheden voor functieverandering naar werken bleef achter.

Hoewel de doelstellingen van functieverandering in deze notitie ongewijzigd zijn, is er op het gebied van funtieverandering naar wonen sprake van een aantal wijzigingen. Zo is de ondergrens voor functieverandering naar wonen opgehoogd van 400 m² naar 600 m² en is de te slopen oppervlakte om voor een vrijstaande woning in aanmerking te komen vergroot. Het aantal woningen en wooneenheden dat in het kader van functieverandering naar wonen tot stand kan worden gebracht is ingeperkt. De voornaamste wijzigingen zijn in de onderstaande tabel weergegeven. De maximumvariant voor functieverandering naar wonen bestaat uit een vrijstaande woning in combinatie met een woongebouw met 2 wooneenheden.

afbeelding "i_NL.IMRO.1955.wplgbgbfwovinkwg23-on01_0015.png"

Wijzigingen functieveranderingsbeleid 2012 tov 2008

Omdat het verzoek reeds dateert van december 2012, dient het verzoek te worden beoordeeld aan de hand van het funcieveranderingsbeleid zoals opgenomen in de herijking.

2.4.3 Bestemmingsplan 'Buitengebied (eerste herziening)'

Op 29 september 2011 heeft de gemeenteraad van Montferland het bestemmingsplan “Buitengebied (Montferland)” vastgesteld. Het plan is met ingang van 19 januari 2012 in werking getreden. Het plan voorzag in een actueel toetsingskader ten aanzien van het gebruik en bebouwen van gronden voor het gehele buitengebied van de gemeente Montferland. Het bestemmingsplan is overwegend conserverend van aard. Verder was in het bestemmingsplan “Buitengebied (Montferland)” het actuele beleid verwerkt, ondermeer het beleid ten aanzien van wonen, intensieve veehouderij en functieverandering naar wonen en werken.

Op 30 oktober 2014 heeft de gemeenteraad van Montferland het bestemmingsplan 'Buitengebied, eerste herziening' vastgesteld. Dit bestemmingsplan voorziet in een actualisatie en reparatie van het eerder genoemde bestemmingsplan 'Buitengebied'. In het bestemmingsplan 'Buitengebied, eerste herziening' is tevens de beleidsnotitie 'Herijking Ruimte voor Vernieuwing' doorvertaald door in de wijzigingsbevoegdheid ten behoeve van functieverandering naar wonen (zoals opgenomen in artikel 43.3 van het bestemmingsplan Buitengebied) de wijzigingsvoorwaarden in overeenstemming met die herijking aan te passen.

Bij de toepassing van deze wijzigingsbevoegdheden dienen de volgende voorwaarden in acht te worden genomen:

  • door hergebruik of verandering van de functie van bebouwing in het buitengebied worden de bestaande (agrarische) bedrijven en functies in de omgeving niet belemmerd;
  • op de locatie heeft niet reeds eerder functieverandering naar 'wonen' plaatsgevonden;
  • behoudens hergebruik van monumentale gebouwen dan wel hergebruik van een
    aanwezige 'deel' is functieverandering naar wonen eerst aan de orde indien op een perceel ten minste 600 m² aan (bij)gebouwen, niet zijnde een woning, aanwezig is. De deel maakt onderdeel uit van genoemde 600 m² wanneer deze in het kader van functieverandering naar wonen kan en wordt gesloopt;
  • functieverandering mag niet leiden tot beperking van ontwikkelingsmogelijkheden voor de landbouw voor gronden ter plaatse van de aanduiding 'grondgebonden landbouw' en 'reconstructiewetzone - landbouwontwikkelingsgebied';
  • functieverandering van vrijgekomen gebouwen mag niet leiden tot knelpunten in de verkeersafwikkeling, dan wel een ten opzichte van de bestaande situatie onaanvaardbare verkeersaantrekkende werking;
  • indien de functieveranderingslocatie is gelegen op gronden ter plaatse van de aanduiding 'waardevol landschap', mag geen afbreuk worden gedaan aan de kernkwaliteiten van het waardevol landschap;
  • functieverandering mag niet leiden tot aantasting van landschappelijke waarden en
    natuurwaarden, waarvan laatstgenoemde door middel van onderzoek flora en fauna dient te worden aangetoond;
  • indien de functieveranderingslocatie is gelegen binnen gronden ter plaatse van de
    aanduiding 'ehs - ecologische verbindingszone', 'ehs - natuur' of 'ehs - verweven', mogen de wezenlijke kenmerken of waarden van het EHS gebied niet significant worden aangetast, tenzij door het stellen van compenserende of mitigerende maatregelen hieraan voldoende tegemoet kan worden gekomen;
  • het totaal aantal wooneenheden als gevolg van hergebruik of functieverandering mag niet meer bedragen dan twee per perceel;
  • bodemonderzoek heeft aangetoond dat de bodem geschikt is voor het beoogde gebruik, dan wel daarvoor geschikt kan en zal worden gemaakt;
  • een watertoets heeft aangetoond dat de functieverandering geen negatieve gevolgen heeft voor de waterhuishouding c.q. het watersysteem;
  • indien de functieveranderingslocatie is gelegen ter plaatse van de aanduiding 'milieuzone - grondwaterbeschermingsgebied' mag de nieuwe functie niet leiden tot een hoger risico
    voor het grondwater in vergelijking met de situatie vóór functieverandering;
  • archeologisch onderzoek heeft aangetoond dat als gevolg van de functieverandering geen archeologische waarden worden aangetast dan wel deze waarden door het nemen van maatregelen kunnen worden ontzien;
  • uit onderzoek is gebleken dat ter plaatse van de functieveranderingslocatie sprake is van een aanvaardbaar leefklimaat voor wat betreft het aspect geur;
  • akoestisch onderzoek is gebleken dat de geluidsbelasting op een willekeurige gevel, als
    gevolg van een weg de ten hoogst toelaatbare geluidsbelasting van 48 dB, niet overschrijdt;
  • dat de luchtkwaliteit geen belemmering vormt voor de functieverandering;
  • functieverandering naar wonen niet is toegestaan binnen de indicatieve c.q. specifieke magneetveldzone van een hoogspanningsleiding;
  • functieverandering niet is toegestaan binnen de geluidzone van een bedrijventerrein c.q. binnen het invloedsgebied van dat bedrijventerrein gelet op de op dat bedrijventerrein toegelaten milieucategorieen;
  • is aangetoond dat wordt voldaan aan de normstelling in het kader van de externe veiligheid;
  • de economische uitvoerbaarheid en de behoefte aan het specifieke project wordt aangetoond;
  • in geval op een functieveranderingslocatie sprake is van een bedrijfswoning, wordt deze in de nieuwe situatie bestemd tot 'wonen'.

De voorgenomen ontwikkeling op de planlocatie past binnen de voorwaarden voor functieverandering naar wonen zoals opgenomen in het bestemmingsplan 'Buitengebied, eerste herziening'. Van belang daarbij is tevens dat in de eerste herziening de bouwmogelijkheden zijn verruimd voor overkappingen.

Overeenkomstig het bepaalde in artikel 43.3.3 zijn burgemeester en wethouders bevoegd het plan te wijzigen ten einde de bouw van maximaal één vrijstaande woning mogelijk te maken met dien verstande dat:

  • a. wordt voldaan aan de voorwaarden genoemd in sublid 43.3.1;
  • b. de oppervlakte aan gebouwen in de nieuwe situatie (per saldo1 ) met ten minste:
    • 1. 1.000 m² dient te zijn gereduceerd ten behoeve van de bouw van een woning met een inhoud van maximaal 880 m³;
    • 2. 1.500 m² dient te zijn gereduceerd ten behoeve van de bouw van een woning met een inhoud groter dan 880 m³ tot maximaal 1.200 m³;
    • 3. 2.000 m² dient te zijn gereduceerd ten behoeve van de bouw van een woning met een inhoud groter dan 1.200 m³ tot maximaal 1.600 m³;
  • c. de oppervlakte van de nieuw te bouwen woning inclusief het recht op bijgebouwen bij zowel de bestaande als de nieuw te bouwen woning, geen grotere oppervlakte heeft dan 50% van de bestaande situatie. Indien de deel blijft behouden maakt deze geen onderdeel uit van de bestaande oppervlakte aan bijgebouwen;
  • d. de nieuw te bouwen woning een maximale goot- en bouwhoogte heeft van respectievelijk 4,5 m en 9 m;
  • e. ten behoeve van zowel de bestaande woning als de nieuw te bouwen woning in plaats van nieuwbouw van bijgebouwen per woning maximaal één bestaand bijgebouw behouden mag blijven, mits dat bijgebouw geen grotere oppervlakte heeft dan 200 m²;
  • f. de woning is gesitueerd binnen het voormalig agrarisch bouwvlak, dan wel direct aansluit bij de bestaande/vroegere erfsituatie en mits wordt voldaan aan de richtlijnen in het beeldkwaliteitsplan ten aanzien van beeldkwaliteit van de
    bebouwing en landschappelijke inpassing.
2.4.4 Beeldkwaliteitsplan Buitengebied

De primaire functie van het beeldkwaliteitsplan is om de ambities ten aanzien van de verbetering van de ruimtelijke kwaliteit weer te geven (erfbeplanting, oriëntatie en plaatsing bouwmassa's op het erf, architectuur, materiaalgebruik e.d.). Het beeldkwaliteitsplan is enerzijds van toepassing bij vergroting van agrarische bouwvlakken door toepassing van de wijzigingsbevoegdheid en anderzijds bij verkleining van bouwvlakken door functieverandering. Uitgangspunt van het beeldkwaliteitsplan is dat per geval zorgvuldig wordt gekeken naar het erf en het omliggende landschap (analyse van de landschappelijke context). De nieuwe situatie dient daarmee in overeenstemming te zijn en en dient daaraan kwaliteit toe te voegen.

In het beeldkwaliteitsplan wordt een onderscheid gemaakt in 9 verschillende landschappelijke deelgebieden:

  • Het boslandschap (van de Montferlandsche Berg).
  • Het enkdorpenlandschap.
  • Het heideontginningenlandschap.
  • Het voormalige boslandschap.
  • Het landgoederenlandschap.
  • Het kampenlandschap.
  • Het broekontginningenlandschap_Komkleigebied.
  • Het broekontginningenlandschap_IJsselvallei.
  • Het broekontginningenlandschap_Strokenverkaveling.

afbeelding "i_NL.IMRO.1955.wplgbgbfwovinkwg23-on01_0016.png" afbeelding "i_NL.IMRO.1955.wplgbgbfwovinkwg23-on01_0017.png"

Landschappelijke deelgebieden rondom Didam

De onderhavige planlocatie Vinkwijkseweg 23 te Zeddam is gelegen in het enkendorpenlandschap op de rand van het broekontginningenlandschap IJsselvallei.

afbeelding "i_NL.IMRO.1955.wplgbgbfwovinkwg23-on01_0018.png"

Enkendorpenlandschap

De posities van de bebouwingsconcentraties rondom de Montferlandse berg zijn zeer bepalend voor het enkendorpenlandschap. Tussen de bebouwingsconcentraties bevinden zich veel (boeren)erven. Veelal is sprake van een open stuk grond tussen deze erven en het boslandschap van de Montferlandse berg: de engen. Door schaalvergroting en de ontwikkeling van nieuwe erven is die openheid plaatselijk sterk afgenomen. Dit hangt nauw samen met het hoogteverschil. De rondom de stuwwal gelegen kernen en bebouwingslinten dreigen een scheiding te veroorzaken tussen de stuwwal en de rondom de stuwwal gelegen gronden. Aan de oostkant van de stuwwal bevindt zich een zeer smalle open zone doordat hier een steiler hoogteverloop is. De doorgaande wegen liggen hier relatief dicht op het boslandschap en de bebouwing heeft zich over het gebied verspreid (tussen Stokkum, 's-Heerenberg, Zeddam, Braamt en Kilder). Veel erven hebben een visueel opvallende positie door weinig beplanting op erfafscheidingen. Kenmerkend voor het enkendorpenlandschap is de samenhang met de bebouwing. Het is een open landschap, dat alleen als open wordt ervaren als de bebouwing een visueel minder dominante positie inneemt. De erven dienen een vrij besloten karakter te hebben.

Bij bedrijfsbeëindiging kan er sprake zijn van een functieverandering naar wonen en werken. Functieverandering biedt goede mogelijkheden om erven een beslotener karakter te geven. Veel huidige boerenerven hebben weinig erfbeplanting (met name ten oosten van de Montferlandse berg), waardoor de bebouwing een aanzienlijke rol heeft in het beeld van het landschap. Doordat bij functieverandering veelal het bouwkavel in omvang afneemt, biedt dit mogelijkheden om de vrijgekomen ruimte landschappelijk (groen) in te richten.

Het beeldkwaliteitsplan geeft bij functieverandering richtlijnen op landschapsniveau, erfniveau en bebouwingsniveau.

2.5 Conclusie

Op het initiatief is gelet op de aard en omvang daarvan, geen specifiek rijksbeleid van toepassing. De ontwikkeling is in overeenstemming met het provinciaal beleid. Op het gebied is geen sprake van provinciale sturing. De ladder voor duurzame verstedelijking is op het initiatief niet van toepassing.

De voorgenomen ontwikkeling op de planlocatie past voorts binnen de uitgangsvoorwaarden voor functieverandering naar wonen zoals opgenomen in het bestemmingsplan 'Buitengebied'. Bij de erfinrichting wordt rekening gehouden met de richtlijnen op landschapsniveau, erfniveau en bebouwingsniveau zoals opgenomen in het 'Beeldkwaliteitsplan Buitengebied'.

Hoofdstuk 3 Planologische en milieutechnische uitvoerbaarheid

3.1 Inleiding

In dit hoofdstuk wordt het initiatief getoetst aan de wijzigingsvoorwaarden zoals opgenomen in artikel 43.3.3. en 43.3.5 van het bestemmingsplan 'Buitengebied(eerste herziening)'. Zie bijlage 12 bij deze toelichting. Tevens wordt ingegaan op de beeldkwaliteit van de bebouwing en wordt het aspect water nader beschouwd.

3.2 Toets ruimtelijke en milieutechnische randvoorwaarden

In deze paragraaf wordt het functieveranderingsinitiatief Vinkwijkseweg 23 te Zeddam getoetst aan de wijzigingsvoorwaarden zoals opgenomen in artikel 43.3.1 en 43.3.3 van het bestemmingsplan 'Buitengebied, eerste herziening'. Het initiatief wordt hierbij onder meer getoetst op de aspecten, milieuzonering, geur, flora en fauna, bodem, archeologie, water, , geluid, luchtkwaliteit en externe veiligheid. De in het kader hiervan uitgevoerde onderzoeken zijn als bijlage toegevoegd aan deze toelichting.

Toets algemene voorwaarden functieverandering naar wonen (artikel 43.3.1)

a   door hergebruik of verandering van de functie van bebouwing in het buitengebied worden de bestaande (agrarische) bedrijven en functies in de omgeving niet belemmerd;   In de nabije omgeving bevinden zich geen functies welke door het initiatief kunnen worden belemmerd.  
aa   op de locatie heeft niet reeds eerder functieverandering naar 'wonen' plaatsgevonden;   Er heeft niet eerder functieverandering naar wonen op de locatie plaatsgevonden.  
b   behoudens hergebruik van monumentale gebouwen dan wel hergebruik van een
aanwezige 'deel' is functieverandering naar wonen eerst aan de orde indien op een perceel ten minste 600 m² aan (bij)gebouwen, niet zijnde een woning, aanwezig is. De deel maakt onderdeel uit van genoemde 600 m² wanneer deze in het kader van functieverandering naar wonen kan en wordt gesloopt;  
De oppervlakte aan gebouwen (exclusief de bestaande (voormalige) bedrijfswoning bedraagt meer dan 600 m².  
c   functieverandering mag niet leiden tot beperking van ontwikkelingsmogelijkheden voor de
landbouw voor gronden ter plaatse van de aanduiding 'grondgebonden landbouw' en 'reconstructiewetzone - landbouwontwikkelingsgebied';  
De functieveranderingslocatie is niet gelegen binnen dan wel gelegen in de directe nabijheid van een gebied met de aanduiding 'grondgebonden landbouw' dan wel de gebiedsaanduiding'reconstructiewetzone - landbouwontwikkelingsgebied'  
d   functieverandering van vrijgekomen gebouwen mag niet leiden tot knelpunten in de verkeersafwikkeling, dan wel een ten opzichte van de bestaande situatie onaanvaardbare verkeersaantrekkende werking;   De functieverandering leidt niet tot knelpunten in de verkeersafwikkeling. Ter plaatse wordt één woning toegevoegd.  
e   -    
f   indien de functieveranderingslocatie is gelegen op gronden ter plaatse van de aanduiding
'waardevol landschap', mag geen afbreuk worden gedaan aan de kernkwaliteiten van het waardevol landschap;  
De sloop van de bebouwing ter plaatse heeft een positief effect op het waardevol landschap. Er is sprake van een goede landschappelijke inpassing welke tegemoet komt aan de karakteristiek van het enkendorpenlandschap.  
g   functieverandering mag niet leiden tot aantasting van landschappelijke waarden en
natuurwaarden, waarvan laatstgenoemde door middel van onderzoek flora en fauna dient te worden aangetoond;  
De ecologische quickscan en het nader onderzoek naar het voorkomen van vleermuizen en de steenmarter (bijlage 4, resp. bijlage 7) hebben uitgewezen dat geen schade zal optreden aan flora en fauna indien bepaalde voorzorgsmaatregelen in acht worden genomen.  
h   indien de functieveranderingslocatie is gelegen binnen gronden ter plaatse van de
aanduiding 'ehs - ecologische verbindingszone', 'ehs - natuur' of 'ehs - verweven', mogen de wezenlijke kenmerken of waarden van het EHS gebied niet significant worden aangetast, tenzij door het stellen van compenserende of mitigerende maatregelen hieraan voldoende tegemoet kan worden gekomen;  
De functieveranderingslocatie is niet gelegen binnen gronden ter plaatse van de
aanduiding 'ehs - ecologische verbindingszone', 'ehs - natuur' of 'ehs - verweven'.  
i   het totaal aantal wooneenheden als gevolg van hergebruik of functieverandering mag niet
meer bedragen dan twee per perceel;  
Er wordt één nieuwe woning toegevoegd.  
j   -    
k   bodemonderzoek heeft aangetoond dat de bodem geschikt is voor het beoogde gebruik,
dan wel daarvoor geschikt kan en zal worden gemaakt;  
Het bodemonderzoek (bijlage 3) heeft uitgewezen dat er vanuit milieuhygienisch oogpunt geen bezwaar bestaat tegen de nieuwbouw van een woning op de voorgestane locatie.  
l   een watertoets heeft aangetoond dat de functieverandering geen negatieve gevolgen heeft voor de waterhuishouding c.q. het watersysteem;   Zie hiervoor de waterparagraaf in pargraaf 3.2  
m   indien de functieveranderingslocatie is gelegen ter plaatse van de aanduiding 'milieuzone - grondwaterbeschermingsgebied' mag de nieuwe functie niet leiden tot een hoger risico
voor het grondwater in vergelijking met de situatie vóór functieverandering;  
Een woonfunctie is geen functie welke een risico met zich meebrengt voor het grondwaterbeschermingsgebied.  
n   archeologisch onderzoek heeft aangetoond dat als gevolg van de functieverandering geen archeologische waarden worden aangetast dan wel deze waarden door het nemen van maatregelen kunnen worden ontzien;   Bij het karterend booronderzoek (bijlage 2) zijn geen archeologische resten aangetroffen, waarna het plangebied is vrijgegeven voor de beoogde nieuwbouw.  
o   uit onderzoek is gebleken dat ter plaatse van de functieveranderingslocatie sprake is van een aanvaardbaar leefklimaat voor wat betreft het aspect geur;   Het uitgevoerde geuronderzoek (bijlage 5) heeft uitgewezen dat op de planlocatie sprake is van een zeer goed leefklimaat voor wat betreft het aspect geur. Agrarische bedrijven worden niet belemmerd.  
p   akoestisch onderzoek is gebleken dat de geluidsbelasting op een willekeurige gevel, als
gevolg van een weg de ten hoogst toelaatbare geluidsbelasting van 48 dB, niet overschrijdt;  
Uit het akoestisch onderzoek (bijlage 1) is gebleken dat de te verwachten geluidsbelasting op de gevel van de nieuwe woning maximaal 47 dB bedraagt. Deze ligt onder de wettelijk toegestane waarde van 48 dB.  
q   dat de luchtkwaliteit geen belemmering vormt voor de functieverandering;   De ontwikkeling draagt in niet betekenende mate bij aan een verslechtering van de luchtkwaliteit.  
r   functieverandering naar wonen niet is toegestaan binnen de indicatieve c.q. specifieke magneetveldzone van een hoogspanningsleiding;   De planlocatie is niet gelegen binnen een indicatieve c.q. specifieke magneetveldzone.  
s   functieverandering niet is toegestaan binnen de geluidzone van een bedrijventerrein c.q. binnen het invloedsgebied van dat bedrijventerrein gelet op de op dat bedrijventerrein toegelaten milieucategorieen;   De planlocatie is niet gelegen binnen de invloedssfeer van een bedrijventerrein.  
t   is aangetoond dat wordt voldaan aan de normstelling in het kader van de externe veiligheid;   In de omgeving van het plangebied is geen sprake van Bevi-inrichtingen, routes voor transport voor gevaarlijke stoffen of buisleidingen met gevaarlijke stoffen welke uit oogpunt van externe veiligheid beperkingen opleggen aan de voorgenomen ontwikkeling (zie paragraaf 5.8 in bijlage 8)  
u   de economische uitvoerbaarheid en de behoefte aan het specifieke project wordt aangetoond;   Het nieuwe woonhuis wordt gebouwd en gebruikt door initiatiefnemers van het nieuwbouwplan. De uitvoeringskosten komen geheel voor rekening van initiatiefnemers. Er is een dekkende exploitatie Planschade wordt niet verwacht. Met de gemeente wordt een planschadeovereenkomst gesloten.  
v   in geval op een functieveranderingslocatie sprake is van een bedrijfswoning, wordt deze in de nieuwe situatie bestemd tot 'wonen'.   De huidige bestemming van het plangebied is 'wonen'.  
     


Toets wijzigingsvoorwaarden functieverandering vrijstaande woningen (artikel 43.3.3)

a   wordt voldaan aan de voorwaarden genoemd in sublid 43.3.1;   Zie het bovenstaande  
aa   De oppervlakte aan gebouwen in de nieuwe situatie (per saldo1 ) met ten minste:
1. 1.000 m² dient te zijn gereduceerd ten behoeve van de bouw van een woning met een inhoud van maximaal 880 m³;
2. 1.500 m² dient te zijn gereduceerd ten behoeve van de bouw van een woning met een inhoud groter dan 880 m³ tot maximaal 1.200 m³;
3. 2.000 m² dient te zijn gereduceerd ten behoeve van de bouw van een woning met een inhoud groter dan 1.200 m³ tot maximaal 1.600 m³;  
De oppervlakte aan gebouwen wordt in de nieuwe situatie met ten minste 1.000 m² gereduceerd.  
b   de oppervlakte van de nieuw te bouwen woning inclusief het recht op bijgebouwen bij zowel de bestaande als de nieuw te bouwen woning, geen grotere oppervlakte heeft dan 50% van de bestaande situatie. Indien de deel blijft behouden maakt deze geen onderdeel uit van de bestaande oppervlakte aan bijgebouwen;   De oppervlakte van de gebouwen in de nieuwe situatie bedraagt aanzienlijk minder dan 50% van de oppervlakte aan gebouwen in de bestaande situatie.  
c   de nieuw te bouwen woning een maximale goot- en bouwhoogte heeft van respectievelijk 4,5 m en 9 m;   Het bouwplan voldoet hieraan.  
d   ten behoeve van zowel de bestaande woning als de nieuw te bouwen woning in plaats van nieuwbouw van bijgebouwen per woning maximaal één bestaand bijgebouw behouden mag blijven, mits dat bijgebouw geen grotere oppervlakte heeft dan 200 m²;   Bij de nieuw op te richten woning wordt gebruik gemaakt van een bestaand karakteristiek bijgebouw dat wordt hersteld naar de oorspronkelijke vorm. De oppervlakte daarvan bedraagt zo'n 145 m².  
e   de woning is gesitueerd binnen het voormalig agrarisch bouwvlak, dan wel direct aansluit bij de bestaande/vroegere erfsituatie en mits wordt voldaan aan de richtlijnen in het beeldkwaliteitsplan ten aanzien van beeldkwaliteit van de
bebouwing en landschappelijke inpassing.  
De woning wordt gesitueerd ter plaatse van de voormalige woonboerderij en bevindt zich derhalve binnen het voormalige erf. Aangesloten wordt bij de historische ontwikkelingsriching van het erf, waarbij de voorzijde (de op het landschap gerichte zijde) een formele uitstraling heeft en de achterzijde waar de bedrijfsgebouwen stonden , een meer informele uitstraling. Voor wat betreft het bijgebouw wordt een bestaande schuur in karakteristieke vorm hersteld. De erftransformatie is in overeenstemming met het bepaalde in het beeldkwaliteitsplan Buitengebied. De beeldkwaliteit van de bebouwing wordt aan de orde gesteld in paragraaf 3.4.  
     

3.3 Beeldkwaliteit

Zoals weergegeven reeds opgenomen in paragraaf 2.4.4 zijn in het beeldkwaliteitsplan richtlijnen opgenomen voor wat betreft de beeldkwaliteit van de nieuw op te richten bebouwing in geval van functieverandering.

afbeelding "i_NL.IMRO.1955.wplgbgbfwovinkwg23-on01_0019.png"

Bij het opstellen van het ontwerp van de woning dat ter plaatse zal worden gebouwd is rekening gehouden met de bovengenoemde richtlijnen op bebouwingsniveau. De nieuwe bebouwing is geprojecteerd binnen de footprint van de te slopen voormalige boerderij. Er is sprake van enkelvoudige hoofdvorm en een beeldbepalend dakvlak. De op het landschap gerichte voorgevel heeft een formele uitstraling. Aan de erfzijde zijn de gevels meer opengewerkt en samengesteld met zachtere materialen.

Impressies van de te realiseren woning zijn weergegeven in onderstaande afbeeldingen.

afbeelding "i_NL.IMRO.1955.wplgbgbfwovinkwg23-on01_0020.png"

de gevels zijn aan de erfzijde meer opengewerkt en samengesteld met zachtere materialen, zoals hout en glas.

afbeelding "i_NL.IMRO.1955.wplgbgbfwovinkwg23-on01_0021.png"

de gevels aan de buitenzijde (noord en oost) zijn formeel en samengesteld uit 'harde' materialen als baksteen en keramische pannen.

afbeelding "i_NL.IMRO.1955.wplgbgbfwovinkwg23-on01_0022.png"

Impressies van de te realiseren woning

3.4 Waterparagraaf

In het kader van de voorgestane nieuwbouw aan de Vinkwijkseweg 23 te Zeddam is een watertoets alsmede een globaal waterhuishoudkundig plan uitgewerkt (zie bijlage 9). De onderzoeklocatie ligt binnen het beheersgebied van Waterschap Rijn en IJssel. Het gebied wordt gekenmerkt door een redelijk diepe ontwatering en een neutrale infiltratie. Er is geen sprake van een kwelsituatie. Op basis van de bodemopbouw wordt de locatie geschikt geacht voor het infiltreren van regenwater naar het (freatisch) grondwater. Er is sprake van afname van verhard oppervlak, waarbij afkoppeling van het dakwater tot de mogelijkheden behoort. De onderzoeksresultaten geven een goed beeld van de lokale geohydrologische situatie.

Samengevat kan geconcludeerd worden dat:

  • er geen sprake is van een uitbreiding van het verharde oppervlak van meer dan 500 m2;
  • de maaiveldhoogte ongeveer ligt op 14,85 tot 15,15 m +NAP;
  • in de omgeving van het plangebied geen oppervlaktewater of een watergang aanwezig waarop eventueel geloosd zou kunnen worden;
  • het hemelwater momenteel reeds grotendeels ïnfiltreert in de bodem;
  • de toplaag (0-0,5 m-mv) over het algemeen bestaat uit matig fijn matig siltig zand;
  • het zandpakket onder de toplaag bestaat uit matig fijn, matig siltig en matig grind-houdend zand met een k-waarde groter dan 2 m/d;
  • de bodem over het algemeen matig doorlatend is, waarbij voor het opstellen van de infiltratieberekeningen rekening is gehouden met een doorlatendheid van 0,5 m/dag;
  • de GHG ligt rond 1,50 m-MV;

Vanaf het plangebied wordt enkel afvalwater gescheiden aangeleverd naar de gemeentelijke riolering. Het beleid van de gemeente Montferland is er op gericht het hemelwater volledig te laten infiltreren binnen het plangebied.

Voor de nieuw aan te brengen dakoppervlakken zal gebruik gemaakt moeten worden van nietuitloogbare materialen. Dit in overeenstemming met het gestelde in het Bouwbesluit. Het af te voeren dakwater wordt bij voorkeur bovengronds afgevoerd naar een van de aan te leggen infiltratievoorzieningen binnen het plangebied.

Conclusie

Op basis van de beschikbare gegevens kan worden gesteld dat voor de voorgenomen ontwikkeling op de locatie Vinkwijkseweg 23 te Zeddam, de aanleg van een bergings- en infiltratiesysteem in de vorm van een infiltratiesloot met een lengte van circa 10 meter, een aanlegbreedte op bodemniveau van 0,5 meter en taluds van 1 op 1 , met een inhoud van minimaal 12 m3, voldoet aan de door de gemeente Montferland gestelde afkoppelings- en infiltratie-eis bij een bui T=100+10%.

3.5 Conclusie

Het functieveranderingsinitiatief voldoet aan de wijzigingsvoorwaarden zoals opgenomen in het bestemmingsplan. Er is geen sprake van ruimtelijke en/of milieutechnische belemmeringen welke zich tegen de voogenomen planwijziging verzetten. Met het ontwerp voor de woning wordt voldaan aan de richtlijnen voor bebouwingsniveau zoals opgenomen in het beeldkwaliteitsplan Buitengebied.

Hoofdstuk 4 Juridische aspecten

4.1 Regels

Dit wijzigingsplan voorziet in een functieverandering naar wonen aan de Vinkwijkseweg 23 te Zeddam. Ter compensatie van (per saldo) 1.158 m² aan gebouwen wordt een vrijstaande woning opgericht en een daarbij gelegen karakteristiek schuur behouden als bijgebouw.

Het plangebied van onderhavig wijzigingsplan wordt in de nieuwe situatie voorzien van twee bestemmingsvlakken 'wonen'.

Binnen elk bestemmingsvlak 'wonen' is één woning toegestaan met een inhoud van maximaal 800 m³, een goothoogte van 4,5 m en een bouwhoogte van 9 meter. Voor zover de maatvoering van de bestaande woning groter is, is ook die maatvoering toegestaan.

Gelet op het belang van de situering van de nieuwe woning ter plaatse van de voormalige woonboerderij, is ter plaatse een bouwvlak opgenomen. Ter plaatse van de te handhaven schuur, wordt een aanduiding 'bg' opgenomen, inhoudende dat hier ook een bijgebouw is toegestaan buiten het bouwvlak.

Het aan te leggen groen wordt voorzien van de aanduiding 'groen'. Het westelijke bestemmingsvlak 'wonen' wordt hiermee visueel afgescheiden van het bestemmingsvlak 'wonen' daar waar de nieuwe woning mogelijk wordt gemaakt.

De archeologische dubbelbestemming 'Waarde-archeologische verwachting 1 blijft overwegend gehandhaafd binnen het plangebied. Uitsluitend ter hoogte van de nieuw te bouwen woning, komt deze dubbelbestemming gelet op de uitkomst van het archeologisch onderzoek te vervallen.

De gebiedsaanduidingen 'grondwaterbeschermingsgebied' en 'waardevol landschap' blijven eveneens gehandhaafd. Dit zelfde geldt voor de 'vrijwaringszone-molenbiotoop'.

De regels van het bestemmingplan 'Buitengebied' inclusief de daarin aangebrachte wijzigingen met het bestemmingsplan 'Buitengebied, eerste herziening' zijn op de locatie van overeenkomstige toepassing met dien verstande dat hier en daar nadere aanvulling noodzakelijk is ten einde deze regels af te stemmen op het wijzigingsplan.

4.2 Verbeelding

De verbeelding betreft de kaart bij de regels. De verbeelding en de regels dienen met elkaar in samenhang te worden gelezen. Op de verbeelding wordt met lijnen, coderingen aan gronden een bepaalde bestemming toegekend. Binnen een bestemmingsvlak zijn op de kaart met aanduidingen nadere regels aangegeven. De kaart is volgens IMRO 2012 (Informatie Model Ruimtelijke Ordening) getekend. Dit is een eenduidige en technische methode voor het tekenen van kaarten. Hiermee kan ruimtelijke informatie eenvoudig digitaal uitgewisseld worden met andere overheden en samenwerkingspartners, en is het plan via internet te raadplegen.

Op de verbeelding is sprake van twee bestemmingsvlakken 'wonen', de dubbelbestemming 'waarde-archeologische verwachting 1', de functieaanduiding 'groen' de gebiedsaanduidingen 'grondwaterbeschermingsgebied' en 'waardevol landschap', en de bijzondere aanduiding 'vrijwaringszone-molenbiotoop'.

Hoofdstuk 5 Uitvoerbaarheid

5.1 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

5.1.1 Zienswijzen

Het ontwerp van het Bestemmingsplan Buitengebied (eerste herziening), wijziging Vinkwijkseweg 23 ..., heeft met ingang van .......tot en met ......., gedurende zes weken voor een ieder ter inzage gelegen. Gedurende de periode van terinzagelegging is een ieder in de gelegenheid gesteld om zienswijzen schriftelijk en/of mondeling kenbaar te maken.

5.2 Economische uitvoerbaarheid

Het bestemmingsplan voorziet in een ontwikkeling op particulier initiatief. Initiatiefnemer verplicht zich door middel van een overeenkomst met de gemeente alle kosten die samenhangen met de uitvoering van het plan voor zijn rekening te nemen. Het opstellen van een exploitatieplan is daarom ook niet vereist.