Bestemmingsplan Buitengebied (derde herziening), wijziging Holthuizerstraat 20

2.1 Huidige situatie

Plangebied
De planlocatie ligt in het buitengebied van de gemeente Montferland, globaal gelegen ten oosten van de kern Didam. De locatie bestaat uit twee deellocaties waarvan één ten noorden van de Holthuizerstraat is gelegen en één direct daar tegenover aan de zuidzijde van de Holthuizerstraat (zie onderstaande afbeeldingen).

Figuur 2: Globale ligging planlocatie

Op de planlocatie is momenteel een gemengd veehouderijbedrijf gevestigd. Op het zuidelijk gelegen perceel ligt de bestaande bedrijfswoning, een bijgebouw ten behoeve van de bedrijfswoning en twee varkensstallen. Op het noordelijk gelegen perceel staat een ligboxenstal voor rundvee inclusief toebehoren.

Figuur 3: Huidige bebouwing planlocatie

De wens van de ondernemers is om het bedrijf te staken en gebruik te maken van de regels die gelden voor functieverandering van 'agrarisch' naar 'wonen'. De totaal te slopen oppervlakte aan agrarische bebouwing bestaat uit:

• 1. 70 m² kapschuur
• 2. 290 m² varkensstal
• 3. 300 m² varkensstal
• 4. 1.540 m² ligboxenstal met toebehoren

De cijfers van bovengenoemde bebouwing corresponderen met de cijfers op de onderstaande afbeelding.

Figuur 4: Te slopen bebouwing

Landschappelijke context
Figuur 5 toont van boven naar beneden uitsneden van de topografische kaarten uit 1882, 1931 en 1986. Op de kaart uit 1986 is voor het eerst de huidige bebouwing afgebeeld. Tot dan maakte het plangebied deel uit van een graslandperceel dat de westgrens vormde van het broekontginningenlandschap. Duidelijk is met name op de kaarten uit 1882 en 1931 te zien dat dit landschap uit langgerekte, zuidwest-noordoost gerichte kavels bestond. Dit contrasteert sterk met het onregelmatig verkavelde kampenlandschap ten zuidwesten van de Holthuizerstraat. Langs deze zuidwestkant ligt van oudsher de historische bebouwing.

Figuur 5: Didam, Holthuizerstraat 20: uitsneden van de topografische kaarten uit 1882 (boven), 1931 (midden) en 1986 (onder). Het nieuwe plangebied ligt binnen de rode cirkel.

Broekontginningenlandschap_komkleigebied
Het deel van het agrarische bouwperceel, dat is gelegen aan de noordzijde van de Holthuizerstraat, ligt op basis van het 'Beeldkwaliteitsplan Buitengebied' in het broekontginningenlandschap_komkleigebied. Dit gebied vormt de overgang van de op de dekzandrug gelegen essen/kampen en het zeer natte gebied gelegen aan de Hengelder Leigraaf.
 
Het gebied kent een rationele verkaveling (van blokvorming tot rechthoekig), waarbij de erven veelal aan de ontginningslinten gelegen zijn. Het is een halfopen landschap waarbij veelal opgaand groen aanwezig is in de vorm van lineaire beplantingselementen, zoals bomenlanen, bomenrijen en knotbomen langs sloten.
De onderlinge afstand tussen erven kan sterk variëren maar over het algemeen zijn de erven op enige afstand van elkaar gelegen (75-100 meter minimaal). Er is weinig sprake van dichte bebouwingselementen en de richting van de bebouwing staat veelal haaks op de weg (in de diepte). Er komen vrij veel grootschalige boerenerven voor in dit gebied die sterk beeldbepalend zijn wanneer deze niet worden ondersteund door landschapselementen.

Aandachtspunten Beeldkwaliteit broekontginningenlandschap_komkleigebied
Het komkleigebied kenmerkt zich door zijn half-open landschap. Dit komt mede door transparant vormgegeven erfbeplantingen. De erven in dit landschap hebben dan ook geen besloten karakter. Het agrarische gebruik van het landschap mag gezien worden aangezien het landschap een sterk rationele verkaveling heeft maar de bebouwing dient echter niet beeldbepalend te zijn. Transparante beplantingen op erfafscheidingen zorgen ervoor dat het erf onderdeel uitmaakt van zijn omgeving.

Ontwerprichtlijnen bij functieverandering van het agrarische erf

• Bij nieuwbouw is het uitgangspunt dat de bouwrichting haaks op de weg staat, parallel aan de richting van het perceel. Hierdoor wordt het zicht op het achterliggende landschap vergroot en de verkavelingsrichting versterkt.
• Bij funcieverandering dient de vrijkomende ruimte geschikt gemaakt te worden voor aanplant van opgaand groen, ten behoeve van de inpassing van het erf. Elementen als een (hoogstam) boomgaard kunnen het karakter van het gebied versterken.

Kampenlandschap
Het deel van het agrarische bouwperceel, dat is gelegen aan de zuidzijde van de Holthuizerstraat, ligt op basis van het 'Beeldkwaliteitsplan Buitengebied' in het kampenlandschap. Dit type landschap kenmerkt zich door een kleinschalige verkaveling. De bebouwing is geclusterd en veelal omgeven door groen. Hiertussen is het landschap meer open van karakter. Op veel plekken is de vroegere kleinschaligheid aangetast door de schaalvergroting in de landbouw. Hierdoor is veel groen verdwenen en zijn de gebouwen nadrukkelijker in het landschap aanwezig.

Het oorspronkelijke kampenlandschap ligt grotendeels opgesloten tussen de oorspronkelijke reliëfrijke, open essen en de vlakke halfopen heide- en broektontginningen. De kleinschaligheid behorende bij de kampen is sterk aangetast door schaalvergrotingen in de landbouw, toenemende bebouwing en het weghalen/degraderen van heggen en houtkanten. Hierdoor is het verschil met het essenlandschap nog nauwelijks zichtbaar. De kenmerkende blokverkavelingen en slingerende wegen zijn nog wel aanwezig in het landschap.

Aandachtspunten beeldkwaliteit kampenlandschap
De karakteristieke (besloten) openheid van het essenlandschap staat erg onder druk. Het gebrek aan bomenlanen draagt ertoe bij dat de bebouwing een dominante positie in het landschap inneemt. Bomenlanen dienen als middel om de akkercomplexen visueel te scheiden en de bebouwing in te passen. De bebouwing die niet aan wegen gelegen is, maar dieper op de eng/es, dient begeleidende beplanting te krijgen. Om de openheid van de essen weer te kunnen ervaren, is het belangrijk de beslotenheid van de erven te versterken. Dit kan in de vorm van dichte randen (kenmerkend voor essenlandschap), alsmede in de vorm van transparante randen. Beplantingssturcturen die hiervoor in aanmerking komen zijn: houtwallen/-singels, bomenrijen en struweelranden.
Door de erven beter in te passen in het landschap (door middel van opgaand groen op de erfscheiding) neemt de leesbaarheid en het onderscheidende karakter van het gebied toe. Het landschap zal hierdoor een kleinschaliger karakter krijgen. Echter dient de karakteristieke openheid behorende bij de essen hierbij te worden gerespecteerd, door alleen beplantingen toe te voegen op de erven en niet op de essen.

Ontwerprichtlijnen bij functieverandering van het agrarische erf

• Het erf dient weer gekoppeld te zijn aan een landschappelijke structuur en niet kaal in het landschap te liggen. Dit kan een groen omzoomde rand (bomenlaan) van de es zijn of een houtwal/-singel.
• Bij functieverandering dient de vrijkomende ruimte geschikt gemaakt te worden voor aanplant van opgaand groen, ten behoeve van de inpassing van het erf. Bij voorkeur vormgeven als houtwal/-singel of eikengaard.

2.2 Toekomstige situatie

Het bestaande gemengde veehouderijbedrijf zal worden opgeheven en de bestaande agrarische bebouwing zal worden gesloopt. De te slopen bebouwing kent een totale oppervlakte van 2200m² waarvan een klein gedeelte al is gesloopt.
Op de planlocatie aan de noordzijde van de Holthuizerstraat, zal één woongebouw met twee wooneenheden en één vrijstaande woning worden gerealiseerd. Bij elke wooneenheid is een inpandig bijgebouw van maximaal 50 m² voorzien en bij de nieuwe vrijstaande woning is zowel een vrijstaand bijgebouw van 50 m², als een inpandig bijgebouw van 50 m² voorzien.
Inrichtingsschets
Om invulling te geven aan de inpassing van de nieuwe situatie van de planlocatie in het omliggende landschap, is door Oostzee Ontwerp en Omgeving een inrichtingsschets opgesteld (zie bijlage 5). De inrichtingsschets is gebaseerd op de verschillende randvoorwaarden en uitgangspunten voor beeldkwaliteit zoals opgenomen in het 'Beelkdkwaliteitsplan Buitengebied'. Hierin zijn richtlijnen opgenomen voor beeldkwaliteit en landschappelijke inpassing bij functieveranderingsinitiatieven naar 'wonen'.

• Een compacte erfindeling is het uitgangspunt met bij voorkeur één erftoegangsweg.
• Clustering van bebouwing rond een gemeenschappelijk erf.
• Parkeerfaciliteiten worden op één plek op het erf gesitueerd.
• Het nieuwe erf is aanzienlijk minder groot dan het oorspronkelijke agrarische erf.
• De totale oppervlakte aan verharding mag niet toenemen.
• Opvallende terreinafscheidingen, zoals hekwerken en muren, moeten worden voorkomen, bij voorkeur wordt gebruik gemaakt van beplanting.
  

Opgehoogde erven of terpen zijn niet toegestaan. Vergravingen voor een van buiten bereikbare garage of kelder zijn niet wenselijk en mogen in ieder geval niet zichtbaar zijn vanaf de openbare weg.

Figuur 6: Erfinrichtingsschets

Nieuw Erf
De opzet van de bebouwing volgt de lijnen van het ontginningenlandschap waar in de locatie is gelegen. De lanschappelijke inpassing is afgestemd op de landschappelijke karakteristieken. Rekening wordt gehouden met zichtrelaties.
De drie nieuw te realiseren woningen aan de noordzijde van de Holthuizerstraat worden, evenals de burgerwoning aan de zuidzijde, ontsloten op de Holthuizerstraat. De woonboerderij en de nieuwbouw leiden slechts tot een zeer geringe toename van het aantal verkeersbewegingen op de Holthuizerstraat en op de wegen in de omgeving van het plangebied. De verkeerscapaciteit van de Holthuizerstraat is ruim voldoende om deze geringe toename aan verkeersbewegingen te verwerken. Het eigen terrein beschikt over voldoende ruimte om in de eigen parkeerbehoefte te voorzien.

2.3 Geldend planologisch regime

In het bestemmingsplan 'Buitengebied' heeft de locatie Holthuizerstraat 20 te Didam de bestemming 'agrarisch' en is voorzien van een gekoppeld agrarisch bouwvlak. De locatie is voorts voorzien van de dubbelbestemming Waarde - Archeologische Verwachting 1 en voor een klein deel (noordoostelijke punt van het bouwperceel aan de zuidzijde van de Holthuizerstraat) de dubbelbestemming Waarde - Archeologische Verwachting 2. Een gedeelte van de gronden binnen het bouwvlak aan de noordzijde van de Holthuizerstraat is voorzien van de gebiedsaanduiding 'overige zone - archeologie vervallen'.


Figuur 7: Uitsnede planlocatie ruimtelijkeplannen.nl

In artikel 43.3 van het vigerende bestemmingsplan Buitengebied zijn wijzigingsregels opgenomen die functieverandering van de geldende bestemming 'agrarisch' naar 'wonen' mogelijk maken. De voorwaarden voor een functieverandering naar'wonen' zijn opgenomen in artikel 43.3.1 (algemene voorwaarden). Naast de algemene voorwaarden gelden voor dit initiatief ook de voorwaarden als vermeld in de artikelen 43.3.3, 43.3.5 en 43.3.8.

De voorgenomen ontwikkeling is getoetst aan de wijzigingsvoorwaarden zoals opgenomen in de bovengenoemde artikelen van het bestemmingsplan 'Buitengebied' zoals deze geldt na de derde herziening. Dit is verwerkt in de tabellen zoals opgenomen in het volgende hoofdstuk. Hieruit wordt geconcludeerd dat wordt voldaan aan de voorwaarden voor functieverandering naar 'wonen'.

 

3.1 Toets wijzigingsvoorwaarden

In deze paragraaf zijn tabellen opgenomen met hierin vermeld de toets aan de wijzigingsvoorwaarden zoals opgenomen in artikel 43.3.1, 43.3.3, 43.3.5 en 43.3.8 van het vigerende bestemmingsplan 'Buitengebied'.

Art.	Voorwaarden uit bestemmingsplan Buitengebied artikel 4.3.1. algemene voorwaarden	Toetsing
43.3.1.a	Door hergebruik of verandering van de functie van bebouwing in het buitengebied worden de bestaande (agrarische) bedrijven en functies in de omgeving niet belemmerd.	In de directe omgeving van de nieuwe woonfuncties zijn uitsluitend woningen gelegen. Bedrijfsfuncties zijn in de directe omgeving niet aanwezig. Op een afstand van meer dan 180 meter zijn enkele agrarische bedrijven gelegen aan de Oldegoorweg.   1. Oldegoorweg 26/26 a: Het bedrijf is in 2015 gestopt met de (kleine) varkenstal. Het is nu een (melk)rundveehouderij. 2. Oldegoorweg 17: Volgens melding 2015 worden er 50 stuks jongvee gehouden. Hiervoor wordt een vaste richtafstand van 100 m. aangehouden. 3. Op het perceel Fuukweg 9 ligt op een afstand van 380 meter de dichtstbij gelegen intensieve veehouderij Er zijn geen belemmeringen door deze functieverandering voor bestaande (agrarische) bedrijven en functies in de omgeving.
43.3.1.aa	Op de locatie heeft niet reeds eerder functieverandering naar 'wonen' plaatsgevonden.	Hier wordt aan voldaan
43.3.1.b	Behoudens hergebruik van monumentale gebouwen dan wel hergebruik van een aanwezige deel is functieverandering eerst aan de orde indien op een perceel ten minste 600 m² aan (bij)gebouwen, niet zijnde een woning, aanwezig is. De deel maakt onderdeel uit van genoemde 600 m² wanneer deze in het kader van functieverandering naar 'wonen' kan en wordt gesloopt.	In dit geval is geen sprake van een monumentaal pand. De totale oppervlakte aan te slopen gebouwen is 2200m².
43.3.1.c	Functieverandering mag niet leiden tot beperking van ontwikkelingsmogelijkheden voor de landbouw voor gronden ter plaatse van de aanduiding 'grondgebonden landbouw' en 'reconstructiewetzone - landbouwontwikkelingsgebied'.	In de directe omgeving van het plangebied zijn geen gronden aangeduid voor 'grondgebonden landbouw' of 'reconstructiewetzone - landbouwontwikkelingsgebied'. De nieuwe functieverandering leidt niet tot beperking van ontwikkelingsmogelijkheden binnen deze gebieden
43.3.1.d	Functieverandering van vrijgekomen gebouwen mag niet leiden tot knelpunten in de verkeersafwikkeling, dan wel een ten opzichte van de bestaande situatie onaanvaardbare verkeersaantrekkende werking.	Het toevoegen van drie woningen - waarvan 1 vrijstaande woning en een woongebouw met twee wooneenheden - leidt niet tot problemen in de verkeersafwikkeling. Deze nieuwe woonfuncties veroorzaken geen onaanvaardbare verkeersaantrekkende werking ten opzichte van de bestaande situatie.
43.3.1.e	Vervallen	n.v.t.
43.3.1.f	Indien de functieveranderingslocatie is gelegen op gronden ter plaatse van de aanduiding 'waardevol landschap', mag geen afbreuk worden gedaan aan de kernkwaliteiten van het waardevol landschap, zoals beschreven in bijlage 5 bij de regels van het bestemmingsplan 'Buitengebied'.	De functieveranderingslocatie is niet gelegen in een gebied dat is aangewezen als 'waardevol landschap'. De functieverandering wordt afgestemd op de kenmerken van het landschap.
43.3.1.g	Functieverandering mag niet leiden tot aantasting van landschappelijke waarden en natuurwaarden, waarvan laatstgenoemde door middel van onderzoek flora en fauna dient te worden aangetoond;	Uit de resultaten van het flora en fauna onderzoek blijkt dat er geen belemmeringen zijn voor de uitvoering van het wijzigingsplan. Zie voor het onderzoek bijlage 6.
43.3.1.h	Indien de functieveranderingslocatie is gelegen binnen gronden ter plaatse van de aanduiding 'overige zone - GNN', 'overige zone - GO' en 'overige zone - GO-EVZ' , mogen de wezenlijke kenmerken of waarden van het gebied, zoals beschreven in bijlage 5 bij deze regels, niet significant worden aangetast, tenzij door het stellen van compenserende of mitigerende maatregelen hieraan voldoende tegemoet kan worden gekomen.	Het plangebied ligt niet in het 'Gelders Natuurnetwerk' of de 'Groene Ontwikkelingszone'.
43.3.1.i	Het totaal aantal wooneenheden als gevolg van hergebruik of functieverandering mag niet meer bedragen dan twee per perceel en het aantal vrijstaande woningen niet meer dan één.	Er worden twee gebouwen toegevoegd: één vrijstaande woning en één woongebouw met twee wooneenheden.
43.3.1.j	Vervallen	n.v.t.
43.3.1.k	Bodemonderzoek heeft aangetoond dat de bodem geschikt is voor het beoogde gebruik dan wel daarvoor geschikt kan en zal worden gemaakt.	Uit de resultaten van het bodemonderzoek blijkt dat er geen belemmeringen zijn voor de uitvoering van het wijzigingsplan. Zie voor het onderzoek bijlage 3.
43.3.1.l	Een watertoets heeft aangetoond dat de functieverandering geen negatieve gevolgen heeft voor de waterhuishouding c.q. het watersysteem.	Op basis van het schema uit de 'Standaard Waterparagraaf voor bestemmingsplannen' van het Waterschap Rijn en IJssel is een overzicht gemaakt van de verschillende waterhuishoudkundige aandachtspunten die een rol spelen bij dit initiatief. Uit de watertoets blijkt dat er geen belemmeringen zijn voor de realisatie van het plan met betrekking tot het aspect water. Voor de Waterparagraaf wordt verwezen naar paragraaf 5.2 Waterhuishouding in bijlage 7.
43.3.1.m	Indien de functieveranderingslocatie is gelegen ter plaatse van de aanduiding 'milieuzone - grondwaterbeschermingsgebied' mag de nieuwe functie niet leiden tot een hoger risico voor het grondwater in vergelijking met de situatie vóór functieverandering.	Het plangebied ligt niet in een 'milieuzone- grondwaterbeschermingsgebied'.
43.3.1.n	Archeologisch onderzoek heeft aangetoond dat als gevolg van de functieverandering geen archeologische waarden worden aangetast dan wel deze waarden door het nemen van maatregelen kunnen worden ontzien.	Vanwege diepe verstoring van de bodem op het grootste deel van het plangebied en het volledig ontbreken van relevante archeologische indicatoren op het overige deel, geven de resultaten van het onderzoek geen aanleiding tot het adviseren van vervolgonderzoek. Uit de resultaten van het archeologisch onderzoek blijkt dat er geen belemmeringen zijn voor de uitvoering van het wijzigingsplan. Zie voor het onderzoek bijlage 1.
43.3.1.o	Uit onderzoek is gebleken dat ter plaatse van de functieveranderingslocatie sprake is van een aanvaardbaar leefklimaat voor wat betreft het aspect geur.	Uit de berekeningen blijkt dat er binnen het plangebied sprake is van een goed woon- en verblijfklimaat en dat omliggende veehouderijen als gevolg van de functieverandering niet worden beperkt in de ontwikkelingsmogelijkheden. Er zijn geen belemmeringen voor de uitvoering van het wijzigingsplan. Zie voor het onderzoek bijlage 4.
43.3.1.p	Uit akoestisch onderzoek is gebleken dat de geluidsbelasting op een willekeurige gevel, als gevolg van een weg de ten hoogst toelaatbare geluidsbelasting van 48 dB, niet overschrijdt.	Uit de resultaten van akoestisch onderzoek van 15 september 2017 blijkt de geluidbelasting van het verkeer op de Holthuizerstraat ten hoogste 40 dB bedraagt na aftrek van 5 dB ex art 110-g Wgh. Er zijn geen belemmeringen voor de uitvoering van het wijzigingsplan. Zie voor het onderzoek bijlage 2.
43.3.1.q	Er is aangetoond dat de luchtkwaliteit geen belemmering vormt voor de functieverandering.	Het initiatief betreft sloop van overtollige agrarische bebouwing, het beeindigen van een gemengd veehouderijbedrijf, hergebruik van de bestaande bedrijfswoning en nieuwbouw (3 woningen). Geconcludeerd wordt dat wat betreft de luchtkwaliteit er geen belemmeringen zijn voor de realisatie van het bouwproject.
43.3.1.r	Functieverandering naar 'wonen' is niet toegestaan binnen de indicatieve c.q. specifieke magneetveldzone van een hoogspanningsleiding.	De locatie bevindt zich niet in de nabijheid van een hoogspanningsleiding.
43.3.1.s	Functieverandering is niet toegestaan binnen de geluidzone van een bedrijventerrein c.q. binnen het invloedsgebied van dat bedrijventerrein gelet op de op dat bedrijventerrein toegelaten milieucategorieën.	De locatie bevindt zich niet binnen het invloedsgebied van een bedrijventerrein.
43.3.1.t	Er is aangetoond dat wordt voldaan aan de normstelling in het kader van de externe veiligheid.	In de omgeving bevinden zich geen gevaarlijke transportassen, aardgastransportleidingen en vervoer van gevaarlijke stoffen en Bevi-inrichtingen.
43.3.1.u	De economische uitvoerbaarheid en de behoefte aan het specifieke project wordt aangetoond.	De ontwikkeling van het onderhavige bouwplan is een particulier initiatief. De initiatiefnemer neemt dan ook alle bijbehorende uitvoeringskosten voor zijn rekening. De economische uitvoerbaarheid is aangetoond en beschreven in hoofdstuk 5.
43.3.1.v	In geval op een functieveranderingslocatie sprake is van een bedrijfswoning, wordt deze in de nieuwe situatie bestemd tot 'wonen'.	De bestaande bedrijfswoning wordt omgezet naar een burgerwoning als hoofdwoning en een extra zelfstandige wooneenheid welke zal worden geregeld via een aparte aanvraag omgevingsvergunning.

Art.	Voorwaarden uit bestemmingsplan Buitengebied artikel 4.3.3. vrijstaande woningen	Toetsing
43.3.a	Er wordt voldaan aan de voorwaarden genoemd in sublid 43.3.1;
43.3.a.a	De oppervlakte aan gebouwen wordt in de nieuwe situatie (per saldo ) met ten minste: 1. 1.000 m² gereduceerd ten behoeve van de bouw van een woning met een inhoud van maximaal 880 m³; 2. 1.500 m² gereduceerd ten behoeve van de bouw van een woning met een inhoud groter dan 880 m³ tot maximaal 1.200 m³; 3. 2.000 m² gereduceerd ten behoeve van de bouw van een woning met een inhoud groter dan 1.200 m³ tot maximaal 1.600 m³;
43.3.b	De oppervlakte van de nieuw te bouwen woning inclusief het recht op bijgebouwen bij zowel de bestaande als de nieuw te bouwen woning, heeft geen grotere oppervlakte dan 50% van de bestaande situatie. Indien de deel blijft behouden maakt deze geen onderdeel uit van de bestaande oppervlakte aan bijgebouwen;
43.3.c	De nieuw te bouwen woning heeft een maximale goot- en bouwhoogte van respectievelijk 3,5 en 9 m;
43.3.d	Ten behoeve van zowel de bestaande woning als de nieuw te bouwen woning in plaats van nieuwbouw van bijgebouwen per woning; één bestaand bijgebouw behouden mag blijven, mits dat bijgebouw geen grotere oppervlakte heeft dan 200 m²;
43.3.e	De woning is gesitueerd binnen het voormalig agrarisch bouwvlak, dan wel direct aansluit bij de bestaande/vroegere erfsituatie en mits wordt voldaan aan de richtlijnen in het beeldkwaliteitsplan ten aanzien van beeldkwaliteit van de bebouwing en landschappelijke inpassing.

Toetsing
Op het perceel wordt in totaal 2.200 m2 gesloopt. De bestaande woning en een klein bijgebouw aan de zuidzijde blijven behouden. Dit is voldoende om de bouw van een vrijstaande woning in combinatie met een woongebouw met twee wooneenheden mogelijk te maken. De oppervlakte aan gebouwen in de nieuwe situatie is aanzienlijk minder dan 50% van de bestaande situatie.

De vrijstaande woning zal een maximale inhoud van 800 m3 hebben met een inpandig bijgebouw van 50 m2 en een vrijstaand bijgebouw van maximaal 50 m2 achter de woning. De goot- en bouwhoogte van de nieuwbouw zullen niet meer bedragen dan de toegestane maatvoering bij de functieverandering overeenkomstig 43.3.c.
De nieuw te bouwen vrijstaande woning bevindt zich binnen het voormalige agrarische bouwvlak. Het gebouw is qua orientatie afgestemd op de ontginningslijnen. De verschijningsvorm van de nieuwe bebouwing refereert naar agrarische bedrijfsbebouwing, waarbij de richtlijnen zoals opgenomen in het beeldkwaliteitsplan in acht worden genomen. Het nieuwe erf wordt ingepast op een wijze welke kenmerkend is voor het landschap.

 

Art.	Voorwaarden uit bestemmingsplan Buitengebied artikel 4.3.5 woongebouwen	Toetsing
43.5.a	Er wordt voldaan aan de voorwaarden genoemd in sublid 43.3.1;
43.5.b	De maximale goot- en bouwhoogte van het woongebouw bedraagt niet meer dan respectievelijk 3,5 m en 9 m;
4.3.5.c	Het woongebouw is gesitueerd binnen het voormalig agrarisch bouwvlak sluit dan wel direct aan bij de bestaande/vroegere erfsituatie, mits wordt voldaan aan de richtlijnen in het beeldkwaliteitsplan ten aanzien van beeldkwaliteit van de bebouwing en landschappelijke inpassing;
43.5.d	Vervallen	n.v.t.
43.5.e	De inhoud van een wooneenheid bedraagt niet meer dan 400 m³ en niet minder dan 275 m³;
43.5.f	De wooneenheden beschikken over minimaal 30m² en maximaal 50m² bijgebouw per wooneenheid welke uitsluitend inpandig mogen worden opgericht, met dien verstande dat ten behoeve van de gezamenlijke wooneenheden eveneens gebruik mag worden gemaakt van één bestaand vrijstaand bijgebouw bij het woongebouw, mits dat bijgebouw geen grotere oppervlakte heeft dan 200 m²;
43.5.g	De oppervlakte in de nieuwe situatie inclusief het recht op bijgebouwen bij zowel de bestaande woning als het nieuw te bouwen woongebouw is niet groter dan 50% van de bestaande situatie. Indien de deel blijft behouden maakt deze geen onderdeel uit van de bestaande oppervlakte aan bijgebouwen.

Toetsing

In het nieuwe woongebouw worden twee wooneenheden gerealiseerd met elk een maximale inhoud van 400 m³ doch minimaal 275 m³. Bij beide wooneenheden zal een inpandig bijgebouw van maximaal 50 m2 worden gerealiseerd.

De goot- en bouwhoogte zullen maximaal 3,5 respectievelijk 9 meter bedragen. De oppervlakte in de nieuwe situatie bedraagt minder dan 50% van de oppervlakte in de bestaande situatie. Het nieuwe woongebouw waarmee wordt gerefereerd naar de verschijningsvorm van agrarische bedrijfsbebouwing. Het nieuwe woongebouw wordt opgericht binnen (zoals te zien op onderstaande afbeelding) voormalig agrarisch bouwvlak. De bebouwingsopzet volgt de richting van het ontginningenlandschap. Het nieuwe erf wordt ingepast op een wijze die kenmerkend is voor het landschapstype.

Figuur 8: Voormalig agrarisch bouwvlak

Art.	Voorwaarde uit bestemmingsplan Buitengebied artikel 4.3.8. mengvormen	Toetsing
43.8.a	Er wordt voldaan aan de voorwaarden genoemd in sublid 43.3.1;
43.8.b	In geval van functieverandering naar een vrijstaande woning met in acht name van de daarvoor noodzakelijke sloopreductie, inclusief het recht op bijgebouwen, resteert er nog ten minste 600 m² aan bijgebouwen om voor een andere categorie functieverandering in aanmerking te komen en deze resterende oppervlakte in de nieuwe situatie met ten minste 50% wordt gereduceerd, tenzij het betreft het in gebruik nemen van een deel ten behoeve van wooneenheden of hergebruik van monumentale gebouwen ten behoeve van bewoning;
43.8.ba	In afwijking van het gestelde onder 43.3.3 sub b heeft een vrijstaande woning geen grotere inhoud heeft dan 800 m³;
43.8.c	Er wordt voldaan aan de voorwaarden die bij de betreffende categorie van toepassing zijn.

Toetsing

De vrijstaande woning heeft - zoals hierboven vermeld - een maximale inhoud van maximaal 800 m3 met een inpandig bijgebouw van 50 m2 en een vrijstaand bijgebouw van 50 m2 achter de woning. Voorts wordt met de sloop van 2.200 m2 aan bebouwing en werken voldaan aan de sloopverplichting.

Hieronder is de berekening opgenomen om de maximaal te bebouwen oppervlak te kunnen bepalen op basis van de hierboven vermelde wijzigingsbevoegdheden.

Aanwezig bebouwing (excl. bestaande woning): 2.200 m²
Sloop ten behoeve van nieuwe woning: 1.000 m²
Sloop ten behoeve van bijgebouw nieuwe vrijstaande woning: 100 m²
Behoud bijgebouw bestaande burgerwoning: 100 m²
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Resteert: 1.000 m² > 600 m²
Oppervlakte nieuwe situatie (max. 50%): 500 m²
Bijgebouw nieuwe wooneenheden (2x50m²): 100 m²
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Resteert ten behoeve van 2 wooneenheden: 400 m²

Conclusie: De combinatie van een vrijstaande woning met een woongebouw met 2 wooneenheden van maximaal 400 m³ is mogelijk.

3.2 Beeldkwaliteit

Het beeldkwaliteitplan buitengebied (vastgesteld op 22 april 2010) is gelijktijdig opgesteld met de parapluherziening 'Ruimte voor vernieuwing in het buitengebied' en wordt ingezet als toetsingskader bij initiatieven voor functieverandering naar 'wonen'. De primaire functie van het beeldkwaliteitplan is om de ambities ten aanzien van de verbetering van de ruimtelijke kwaliteit weer te geven.

Zoals in paragraaf 2.2 reeds is weergegeven, is een erfinrichtingsplan tot stand gekomen. Het erfinrichtingsplan geeft duidelijkheid over de plaatsing van de nieuwe gebouwen op het nieuwe erf. De gebouwen zijn daarbij zodanig gesitueerd dat:

• 1. De nieuwe bebouwing, voor wat betreft goothoogte en positie (visueel), ondergeschikt is aan het hoofdgebouw;
• 2. Deze worden ontsloten door de voormalige 'vuile' toegangsweg op het perceel;
• 3. Sprake is van clustering rond een gemeenschappelijk erf;
• 4. Het erf in de nieuwe situatie is verkleind ten opzichte van het agrarisch bouwvlak in de bestaande situatie.
  

Bij de verdere uitwerking van de plannen dient, overeenkomstig het 'Beeldkwaliteitsplan Buitengebied', rekening te worden gehouden met de volgende richtlijnen:

• 1. Opvallende terreinafscheidingen, zoals hekwerken en muren, moeten worden voorkomen. Bij voorkeur wordt gebruik gemaakt van beplanting. Bouwwerken geen gebouwen zijnde, worden daarom uitgesloten in het bestemmingsplan.
• 2. De op te richten woongebouwen hebben een enkelvoudige hoofdvorm, een sobere uitstraling en een beeldbepalend dakvlak.
• 3. Er dient te worden gebouwd in één bouwlaag met kap. Het dakvlak heeft een sobere uitstraling zonder veel detaillering.
• 4. De dakhelling varieert van 40 tot 45 graden.

Nieuw Erf Noordzijde Holthuizerstraat
Het nieuwe erf volgt de richting van het broekontginningenlandschap. Ten opzichte van de huidige agrarische stallen, is het erf verkleind en iets gedraaid, in lijn met de ontginningen en ligt daardoor beter in het landschap. Het erf bestaat uit een boerenensemble dat ondergeschikt is aan de bestaande boerderij aan de overzijde van de straat en is geclusterd rondom een gemeenschappelijk erf. In de nieuwe situatie, evenals in de huidige situatie, wordt de te realiseren bebouwing ontsloten door de Holthuizerstraat.
Het nieuwe erf is formeel ingericht met aan de voorzijde een agrarische weide, een boomgaard, een lage knip- en scheerheg (1.20 meter) en aan de rechterzijde, een hoge knip- en scheerheg daar waar privacy gewenst is. Een markante solitaire boom op het erf completeert het voorerf. In de weide aan de voorzijde is een groep zwarte elzen geprojecteerd die voor beschutting zorgen. Op het erf staat een nieuwe walnoot als markant accent op het erf. Aan de achterzijde staan enkele bomen op de tuingrens die diepte geven aan de tuin. Het betreffen allemaal inheemse soorten die, zeker omdat ze solitair staan, uit kunnen groeien tot monumentale en karakteristieke bomen.
De weide ten westen van de nieuw te bouwen schuurwoning leent zich bij uitstek voor een nieuwe hoogstamboomgaard. Hierdoor ontstaat er een karakteristiek ritme tussen de open weides, kleine boomgaarden en de bebouwing.
Aan de oostzijde van de schuurwoningen zijn struweelhagen met streekeigen beplanting toegepast. Hierdoor blijft er voldoende privacy ten opzichte van het naastgelegen woonerf. Het landschap aan de noordoostzijde wordt bewust open gelaten om de karakteristieke zichtrelatie tussen open landschap en besloten woonkavels te behouden en versterken. Hier en daar staan enkele knotwilgen.

Nieuw erf zuidzijde Holthuizerstraat (hoofdwoning)
Het erf is formeel ingericht met aan de voorzijde een agrarische weide (bestaand) en op de plaats van de te slopen stal een boomgaard (eiken). Via de bestaande oprit komt men op het centrale erf waaraan de hoofdwoning en de kapschuur zijn gesitueerd. Op de kavel zijn naast de bestaande beplanting nog twee nieuwe bomen toegevoegd. Een Zomereik en een Walnoot die de bestaande bouwvolumes landschappelijk verzacht. Aan de west- en oostzijde van het erf zijn de weides bewust open gelaten. Hierdoor blijven de zichtrelaties vanaf de openbare weg naar en in het landschap behouden.

Figuur 9: Erfinrichtingsschets

De erfintichtingsschets is getoetst aan het 'Beeldkwaliteitsplan Buitengebied' en is in overeenstemming met dit plan.

3.3 Conclusie

In de ruimtelijke onderbouwing is door middel van onderzoek en de erfinrichtingsschets aangetoond dat de voorgenomen ontwikkeling voldoet aan de wijzigingsvoorwaarden zoals opgenomen in de artikelen 43.3.1, 43.3.3, 43.3.5 en 43.3.8 van het bestemmingsplan 'Buitengebied' en het ´Beeldkwaliteitsplan Buitengebied´.

5.1 Economische uitvoerbaarheid

De ontwikkeling van het onderhavige bouwplan is een particulier initiatief. De initiatiefnemer neemt dan ook alle bijbehorende uitvoeringskosten voor zijn rekening alsmede mogelijke planschade. Er wordt geen exploitatieplan vastgesteld door de raad. De gemeente sluit een anterieure overeenkomst met de initiatiefnemer waarin het kostenverhaal voor de gemeente voldoende zeker wordt gesteld. Het opstellen van een exploitatieplan, overeenkomstig artikel 6.12, lid 2 onder a. van de Wet ruimtelijke ordening, is daarom niet nodig.

5.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Het ontwerp wijzigingsplan heeft van .... 2018 tot en met .... 2018 ter inzage gelegen voor belanghebbenden. Tegen het wijzigingsplan zijn .... zienswijzen ingediend.