Van Ditshuizen, Zeddam

3.3.1 Structuurvisie Montferland en Woonkwaliteitsvisie

Op 23 april 2009 is de Structuurvisie Montferland vastgesteld. Deze Structuurvisie bevat een verzameling van reeds bestaande visies met betrekking tot de gemeente. Hiertoe behoort ook de Structuurvisie Bergh (vastgesteld op 31 januari 2002).

Uitgangspunt van de Structuurvisie is de veelzijdigheid van het landschap, waarbij de groene gebieden en cultuurhistorische kwaliteiten hoog worden gewaardeerd en waarin rust en ruimte een leidend principe vormen in de ruimtelijke ontwikkeling.

Voor de kernen is een enigszins behoudende koers geformuleerd, gericht op het behoud van waardevolle elementen en verbetering van de toeristische infrastructuur en de voorzieningen. Het verbeteren van de aantrekkelijkheid van het centrum van Zeddam is een belangrijke ontwikkeling. De structuurvisie gaat niet specifiek in op woningbouwopgaves.

De provincie heeft alle gemeenten verzocht een lokaal kwalitatief woonprogramma op te stellen. De gemeente Bergh heeft daar gehoor aan gegeven door in samenwerking met de toenmalige gemeente Wehl een woonkwaliteitvisie op te stellen. In deze Woonkwaliteitvisie (vastgesteld 24 april 2004) is het lokaal kwalitatief woonprogramma tot 2015 vastgelegd. Hierin geeft de gemeente een brede kijk op het volkshuisvestingbeleid, waarin naast vergelijking van kwantitatieve en kwalitatieve woningbehoefte en -aanbod ook aspecten als leefbaarheid, kwaliteit van de leefomgeving en woonmilieus een belangrijke rol speelden. Eén en ander resulteerde in een regionaal afgestemd gemeentelijk woningprogramma voor de periode 2002-2015.

3.3.2 Montferland Visie op de woningbouw 2005-2015

Woningbouwprojecten moeten qua programmering voldoen aan de gemeentelijke woonkwaliteitvisie 'Montferland, Visie op woningbouw 2005 -2015' (vastgesteld door B&W, 4 april 2006). Deze visie is geactualiseerd met het "Actualisering woningbehoefteonderzoek gemeente Montferland 2009".

Om de bevolking in 2020 op het niveau van 2008 te houden, moeten er circa 115 woningen worden gebouwd in de jaren 2010-2020. Er zijn met een totaalcapaciteit van 100 woningen net voldoende bouwmogelijkheden. Het is dus gewenst dat een uitbereiding van de woningvoorraad plaats vindt. Deze woningen zijn nodig voor de opvang van de groei van de eigen woningbehoefte en om voldoende draagvlak te houden voor voorzieningen, zoals scholen en winkels.

In het algemeen wordt gesteld dat nieuwe woningen een positieve bijdrage dienen te leveren aan de doorstroming en wooncarrière van inwoners van Montferland.

De ontwikkeling van maximaal 23 op het Van Ditshuizenterrein kan gezien worden als een eerste aanzet tot het bereiken van voldoende woningaanbod.

3.3.3 Welstandsbeleid

In de Woningwet is vastgelegd voor welke bouwwerkzaamheden een bouwvergunning nodig is. Bij Algemene Maatregel van Bestuur (AMvB) is bepaald welke bouwwerken vergunningsvrij zijn en voor welke bouwwerken een bouwvergunning aangevraagd moet worden. Alle vergunningplichtige bouwwerken dienen in principe te worden getoetst aan welstandseisen.

In de 1e wijzigingsnota gemeente Montferland (vastgesteld door de gemeenteraad, 27 november 2008) heeft de gemeente kwaliteitseisen geformuleerd voor alle bouwwerken die de beleving van de openbare omgeving beïnvloeden.

Relatie tussen bestemmingsplan en welstandbeleid

Het bestemmingsplan en de welstandsnota functioneren naast elkaar. Het bestemmingsplan regelt onder meer de functie en het ruimtebeslag van bouwwerken. Datgene wat door het bestemmingsplan wordt mogelijk gemaakt kan niet door welstandscriteria worden tegengehouden. De architectonische vormgeving van bouwwerken valt buiten de reikwijdte van het bestemmingsplan. De welstandsnota doet daar uitspraken over. De ruimte die het bestemmingsplan biedt kan door de welstandscriteria gebruikt worden ten behoeve van de ruimtelijke kwaliteit. Als een bouwplan voldoet aan het bestemmingsplan, maar het ontwerp te sterk afbreuk doet aan de ruimtelijke beleving van het gebied, kan een negatief welstandsadvies gegeven worden. Voorwaarde is dan wel dat de welstandsnota daartoe de argumenten levert. Deze argumenten zijn vastgelegd in de zogenaamde gebiedscriteria. Het gaat om gebieden met een samenhang in de verschijningsvorm in de bebouwing.

In de Welstandsnota Bergh en Didam (vastgesteld door de gemeenteraad, 24 juni 2004) zijn kwaliteitseisen geformuleerd voor alle bouwwerken die de beleving van de openbare omgeving beïnvloeden. De architectonische eisen van de nieuwe woningen worden verwoord in welstandstandscriteria. De ontwikkelingslocatie sluit aan bij het woongebied van de kern Zeddam. Op deze locatie worden daarom de gebiedcriteria voor Woongebied (11b) van toepassing verklaard.

De bestaande woongebieden in Zeddam worden voor de welstandstoetsing aangemerkt als welstandsluw gebied. Daarbij wordt gekeken of het bouwplan zijn omgeving niet verstoort. Het accent van de toetsing ligt op de situering van de gebouwen en de massa en de vorm ervan. Op gevelindeling, kleuren en details wordt minder getoetst. In dit specifieke geval van nieuwbouw van meerdere woningen is het echter van belang dat aan alle welstandscriteria getoetst wordt. Er zal dan ook gangbare welstandstoetsing plaatsvinden.

De gebiedscriteria voor Woongebied (11b) en derhalve voor het projectgebied zijn als volgt:

Situering

• Nieuwbouw sluit aan bij de ritmiek van de bebouwing in dezelfde straatwand;
• De woning is met de voorgevel georiënteerd op de straat.

Vorm en massa

• De woning sluit voor wat betreft massa en vorm aan op de gebouwen in de omgeving;
• Per kavel is er één herkenbare hoofdmassa;
• De woningen hebben een eenvoudige hoofdvorm;
• Aan- en bijgebouwen zijn ondergeschikt aan het hoofdgebouw;
• De verschillende gebouwen in een straat zijn elk als eenheid herkenbaar: vrijstaande woningen hebben een individueel karakter, de woning binnen de rij is deel van het geheel;
• Bij veranderingen aan de bestaande bebouwing is de karakteristiek van het oorspronkelijke straatbeeld het uitgangspunt;
• De individualiteit van de woning wordt uitgedrukt door geringe onderlinge verschillen in vorm en massa;
• De kappen zijn in dwarsrichting óf in langsrichting georiënteerd;
• Bij toepassing van een plat dak wordt de bovenste bouwlaag als duidelijke eindlaag vormgegeven door een terugliggend geveldeel of anderszins.

Gevelindeling

• De gevelindeling sluit aan op die van andere woningen in dezelfde straatwand;
• De gevelopeningen zijn per gebouw verticaal óf horizontaal in de gevel geplaatst;
• Geen blinde gevels aan de straat of de openbare ruimte;
• Eventueel aanwezige symmetrie in de gevelindeling wordt gehandhaafd;
• Bij de rijenwoningen blijft de herhaling in gevelritmiek gehandhaafd.

Kleuren, materialen en details

• De kleuren en materialen komen overeen met die in de omgeving;
• De gevels zijn gebouwd in baksteen of andere steenachtige materialen;
• De daken zijn gedekt met pannen of met riet;
• Materialen en kleuren van woningen binnen één rij zijn aan elkaar gelijk;
• Het schilderwerk van de kozijnen is licht van kleur;
• Het schilderwerk van grote vlakken is donker van kleur;
• Het materiaalgebruik van aan- en bijgebouwen is gelijk aan dat van het hoofdgebouw;
• De detaillering van dakkapellen, erkers en serres is afgestemd op de vormgeving van het hoofdgebouw.