Plantsoensingel- Zuid

3.3 Gemeentelijk beleid

Structuurvisie Montferland

In 2008 heeft de gemeente Montferland besloten, om voor het grondgebied van de gemeente, met uitzondering van de bebouwde kommen, een structuurvisie op te stellen. Voor de kernen worden afzonderlijke structuurvisies voorbereid.

Het doel van de Structuurvisie Montferland is tweeledig:

• Het bestendigen van het gevestigde voorkeursrecht voor enkele uitbreidingslocaties;
• Het samenbrengen en actualiseren van bestaande visies en andere beleidsdocumenten in een nieuwe visie. Het gaat dus niet om het formuleren van nieuw beleid, maar om het samenbrengen in één visie van reeds bestaand beleid.

Op enkele onderdelen zijn nieuwe ambities toegevoegd, zoals een aansluiting van de Hengelderweg nabij Kollenburg bij Didam op de A12

Deze structuurvisie blijft een visie op hoofdlijnen. De visie zal nog verder worden uitgedetailleerd ten behoeve van het nieuwe bestemmingsplan buitengebied, dat inmiddels wordt voorbereid. De structuurvisie is in beeld gebracht op de kaart Structuurvisie Montferland

Afbeelding 3.3 Kaart structuurvisie met uitsnede

Voor de begrenzing van de bebouwde kommen (contour bebouwd gebied) is aangesloten op het Regionaal Plan (zie paragraaf 3.2). In beginsel zijn de gronden die vallen binnen de 'contour woningbouw' uit dat plan aangewezen als 'contour bebouwd gebied'. Daarnaast zijn de bestaande bedrijventerreinen als zodanig aangegeven.

De locatie voor de voorgenomen ontwikkeling is gelegen in de bebouwde kom (zie afbeelding 3.3).

In de structuurvisie gemeente Montferland zoals vastgesteld op 23 april 2009 is voor de bebouwde kommen aansluiting gezocht bij het bestaande beleid. Hierna zullen de gemeentelijke beleidsdocumenten die van toepassing zijn op de voorgenomen ontwikkeling worden samengevat en zal worden aangegeven in hoeverre de voorgenomen ontwikkeling past in de betreffende beleidsnotitie.

Structuurvisie 2000-2015, gemeente Bergh

De gemeenteraad van Bergh heeft in oktober 2001 de structuurvisie 2000 - 2015 vastgesteld. Doel van de structuurvisie is het actualiseren van de visie op de ontwikkeling in de regio. Daarnaast zijn in de structuurvisie de uitgangspunten geformuleerd om bestaande kwaliteiten in de gemeente te benoemen en te benutten.

In de structuurvisie zijn vanuit de bestaande kwaliteiten kansen en aandachtspunten geformuleerd aan de hand van een indeling in sectoren.

In het kader van de voorgenomen ontwikkeling is de sector 'Wonen/Voorzieningen/Welzijn' van belang.

Het beleid binnen deze sector is gericht op leefbaarheid: 'goed wonen en leven in de eigen kern'. Hierbij is het van belang dat de woningen en de voorzieningen afgestemd worden op de wensen van de bevolking. Kortom, woningbouwprojecten dienen afgestemd te worden op doelgroepen.

's-Heerenberg behoort tot de kernen waar uitbreiding van woningbouw kan plaatsvinden. Het beleid is er op gericht hierbij zoveel mogelijk gebruik te maken van inbreidingslocaties.

De voorgenomen ontwikkeling past binnen de uitgangspunten zoals deze zijn geformuleerd in de Structuurvisie 2000-2015. Er is sprake van een inbreidingslocatie. Bovendien voorziet het plan in de behoefte aan het bouwen voor een brede doelgroep.

Masterplan 's-Heerenberg, gemeente Bergh maart 2003

In het Masterplan centrumgebied is de toekomstvisie voor het centrum van 's-Heerenberg en de directe omgeving vastgelegd. Een van de aanleidingen voor het masterplan is dat er verschillende potentiële inbreidingslocaties in het gebied bevinden. Op basis van het Masterplan kunnen locaties ontwikkeld worden.

Het plangebied valt binnen het gebied dat is opgenomen in het Masterplan en is aangeduid als Parkrand (deelgebied 5).

In het Masterplan is als verbeterpunt de bestaande entree van onder ander de Plantsoensingel Zuid aangegeven. Een herinrichting van het gebied is hierdoor gewenst. Als stedenbouwkundige uitgangspunten is aangegeven dat het plangebied getransformeerd zou dienen te worden naar woongebied.

In het Masterplan is aangegeven dat de ontwikkeling van de Plantsoensingel Zuid één van de projecten is met een hoge prioriteit. Voor de ontwikkeling is in het Masterplan de volgende samenvatting van de Nota van Uitgangspunten gegeven:

• Herstructurering waarbij schaal bebouwing wordt afgestemd op woonfunctie;
• Vergroten leefbaarheid;
• Verkeers- en parkeersituatie aanpassen aan woonmilieu.

Op basis van deze Nota van Uitgangspunten zijn er richtlijnen opgenomen voor de herstructurering . Hierbij is enerzijds aangegeven welke stedenbouwkundige uitgangspunten van belang zijn en wat de gewenste beeldkwaliteit is voor zowel de bebouwing als de openbare ruimte. Deze elementen zijn verder uitgewerkt onder het hierna opgenomen kopje 'Welstandsnota'.

Naast deze uitgangspunten is ook aangegeven welke functies in de herstructurering opgenomen dienen te worden. In het Masterplan is aangegeven dat de functie overwegend wonen is met kleinschalige bedrijvigheid als een notariskantoor of artsenpraktijk.

De voorgenomen ontwikkeling pas binnen de uitgangspunten zoals die zijn opgenomen in het Masterplan 's-Heerenberg.

Actualisering woningbehoefteonderzoek gemeente Montferland 2009

De gemeente Montferland heeft in het onlangs ondertekende Woonconvenant 2009 - 2015 met de woningcorporaties Laris Wonen en Diensten en Woningstichting Bergh afgesproken dat alle drie de partijen zich hard maken voor de realisatie van de bouwplannen uit de planningslijst. De drie partijen willen in deze periode bouwen voor de woningbehoefte die op de gemeente Montferland afkomt.

Om deze behoefte goed in beeld te krijgen, heeft de gemeente Montferland het woningbehoefteonderzoek uit 2006 (Montferland: visie op de woningbouw 2005 - 2015), februari 2006) geactualiseerd.

De ambitie van de gemeente Montferland is om een stabilisatie van het aantal inwoners rond de 35.000 de komende jaren vast te houden. Om dit te realiseren wordt voor de periode 2010 - 2020 een woningbouwprogramma van 1.500 woningen aangehouden.

In bijlage 2 van het Actualisering woningbehoefteonderzoek gemeente Montferland 2009 is voor de locatie aan Plantsoensingel Zuid een plancapaciteit van 120 woningen opgenomen.

De voorgenomen ontwikkeling voorziet in de realisatie van 57 woningen en past hierdoor binnen de plancapaciteit.

De Woonzorgvraag in 2020 in de gemeente Montferland

De gemeente Montferland heeft naar aanleiding van de visie van de gemeente op wonen, welzijn en zorg binnen de gemeente de toekomstverkenning 'Woonzorgvraag in 2020' opgesteld.

De ambitie van de gemeente Montferland is om mensen zolang mogelijk in hun eigen woonomgeving te laten wonen als zij dat willen. Dit geldt in het bijzonder voor de ouder wordende mens en mensen met functiebeperkingen. Deze ambitie wordt gedeeld door woningbouwcorporaties, welzijns- en zorgorganisaties die binnen de gemeente actief zijn.

Op basis van deze ambitie moeten in de toekomst voldoende woningen worden gerealiseerd voor deze doelgroepen.

In het verlengde hiervan is door aanbieders van zorg en welzijn samen met de woningcorporaties de ambitie uitgesproken om in 's-Heerenberg woonzorgvoorzieningen te realiseren.

Om dit proces goed te kunnen regisseren heeft de gemeente Montferland aan Laagland advies gevraagd een toekomstverkenning op te stellen.

In het rapport is aangegeven dat er in 's-Heerenberg kansrijke mogelijkheden zijn om een woonzorgzone te realiseren.

Een woonzorgzone is meer dan een verzameling van gebouwen en woningen, en inrichting van de openbare ruimte. Ook diensten en voorzieningen maken deel uit van de woonzorgzone. Een woonzorgzone bestaat uit de volgende 'bouwstenen':

• Voldoende aangepaste woningen, zoals beschermd wonen, verzorgd wonen, levensloopgeschikt- en nultredewoningen;
• Een passende woonomgeving, zoals voetgangerscirkels, Woonkeur, winkelvoorzieningen;
• Sociale infrastructuur, zoals een activiteitencentrum, zorgkruispunt, gezondheidscentrum, steunpunten/zorgpost, ICT en domotica;
• Zorg- en dienstverlening, zoals coördinatie en informatie, brengdiensten en diensten aan huis, zorg aan huis, vervoersdiensten, interne zorg in zorgcomplexen;
• Activiteiten, zoals cursussen, spelletjes, sportactiviteiten, muziek maken en/of een computercursus.

Deze bouwstenen komen terug in de voorgenomen ontwikkeling door maatregelen die in de woningen worden getroffen, de verschillende functies die zijn opgenomen, de afspraken die zijn gemaakt met Sensire en de ligging van de locatie.

Binnen 's-Heerenberg is een woonzorgzone aangegeven en het plangebied ligt hierbinnen. Binnen deze zone is de doelstelling om zoveel mogelijk levensloopgeschikte- en nultredewoningen te realiseren.

Conclusie

De voorgenomen ontwikkeling voorziet in de nieuwbouw van 57 wooneenheden voor verschillende doelgroepen (zie tabel 2.1), een kinderdagverblijf, een fysio en huisartsenpraktijk, een dierenartspraktijk en een kantoorruimte van Sensire. De ontwikkeling past hierdoor binnen de ambitie van de gemeente Montferland en voorziet in de behoefte binnen 's-Heerenberg.

In aanvulling hierop is door lokale makelaars aangegeven dat er op deze locatie vraag is naar betaalbare grondgebonden woningen, met de bouw van deze woningen wordt tegemoetgekomen aan deze vraag.

Welstandsnota

Om vooraf duidelijkheid te creëren over het toetsingskader van de welstandscommissie heeft de gemeenteraad de welstandsnota vastgesteld. De gemeente, de welstandscommissie én de initiatiefnemers van bouwwerken zijn gebonden aan dat beleid. Welstandbeleid staat niet op zich en kan dan ook niet functioneren zonder andere ruimtelijke plannen.

Het welstandstoezicht is het sluitstuk van het ruimtelijk kwaliteitsbeleid van de gemeenten. Als schakel in een keten van ruimtelijke plannen is het welstandstoezicht in hoge mate afhankelijk van de kwaliteit van andere ruimtelijke plannen.

Het plangebied is in de Welstandsnota opgenomen als Woongebied (5c), met een welstandsluw toetsingskader. In de Welstandsnota is in hoofdstuk 7 aangegeven op welke wijze omgegaan wordt met projecten.

Bij het opstellen van welstandscriteria is in grote lijnen een driedeling aangebracht, gebaseerd op de aard van de ingrepen:

• 1. de veelal voorkomende kleine aanpassingen en veranderingen van en bij bestaande bouwwerken, waarin het hoofdstuk "criteria voor kleine plannen" voorziet;
• 2. a. de veelal kleine en meestal middelgrote projecten, die zich voegen binnen de bestaande ruimtelijke structuur van het betreffende gebied. Het hoofdstuk "gebiedscriteria" stelt regels voor het betreffende gebied;

b. de veelal kleine en meestal middelgrote projecten die zich niet voegen binnen de bestaande ruimtelijke structuur van het betreffende gebied. Het hoofdstuk "algemene criteria" wordt gehanteerd.

• 3. de grote ontwikkelingsprojecten, die dieper ingrijpen in, of totaal afwijken van de bestaande ruimtelijke structuur.

In het masterplan is voor het deelgebied 'Plantsoensingel-Zuid' een aantal ontwerpcriteria vastgesteld.

Op basis van de welstandsnota en het masterplan zijn welstandscriteria opgesteld welke als toetsingskader dienen voor de voorgenomen ontwikkeling.

Situering

In de welstandscriteria wordt de bestaande situatie gekenmerkt door grootschalige 'bedrijfsdozen' op een wisselende afstand tot de straat. Als uitgangspunt bij de nieuwbouw is opgenomen dat de rooilijnen aan beide zijden van de straat zal moeten worden herstelt evenals de woonfunctie.

Afbeelding 3.4 Kaart situering uit welstandsnota

De nieuwe bebouwing zal een wand moeten vormen waarbij er geen doorzichten op het achtergebied noodzakelijk zijn. In het verlengde van de toegang tot het park zal een accent worden gerealiseerd (rode ster op afbeelding 3.4).

Door de aankoop van een aantal panden aan de Klinkerstraat is het bouwperceel vergroot waardoor de stedenbouwkundige situatie afwijkt van de situatie zoals opgenomen in de welstandscriteria en een afwijkend stratenpatroon is geïntroduceerd.

Deze aanpassing is door de welstandscommissie als positief ervaren. Door de wijziging kunnen de woningen straatgericht worden gerealiseerd en sluiten de achtertuinen van de woningen aan de Groenestraat aan bij de achtertuinen van de nieuwbouwwoningen. Ook de zichtlijn richting Gouden Handen heeft een positieve invloed op de gewenste oriëntatie.

Vorm en massa

De bebouwingshoogte is bepaald op maximaal twee lagen met een kap waarbij aan de zijde van de toegang tot het park maximaal 3 lagen met een kap.

Gevelindeling

Ten aanzien van de gevelindeling is voorgeschreven dat er wisselende gevelbreedtes welke op onderdelen terugliggend zijn. De maximale gevelbreedte in een gevelvlak is 13 meter.

Op de volgende afbeelding (3.5) zijn twee voorstellen voor de gevelindeling weergegeven.

Afbeelding 3.5 Kaart met twee voorstellen voor het gevelbeeld

Kapbehandeling

Bij de toepassing van een kap gelden de volgende voorwaarden:

• de kap heeft een maximale breedte van 13 meter
• er mag gewoond worden in de kap
• de afstand van dakonderbrekingen (dakramen, dakkapellen, logia's) moet minimaal 1,5 meter bedragen ten opzichte van de dakrand
• De kap mag voor maximaal 40% (op de onderste rij dakpannen gemeten) bestaan uit dakkapellen en/of loggia's
• Bij hoge kappen dakonderbrekingen op één enkele laag toegestaan

Afbeelding 3.6 Kaart Kapbehandeling

Kleuren, materialen en details

• Materialen en kleuren van bij elkaar gelegen bebouwing zijn niet sterk contrasterend
• De schuine daken zijn gedekt met pannen
• De detaillering van dakkapellen, erkers en serres is afgestemd op de vormgeving van het hoofdgebouw

Verkeer en parkeren

In algemene zin kan gesteld worden dat er geparkeerd dient te worden op eigen terrein. Voor de parkeernorm worden de A.S.V.V.-richtlijnen (Aanbevelingen voor verkeersvoorzieningen binnen de bebouwde kom) gevolgd van april 2004, gepubliceerd door de C.R.O.W. (Stichting Centrum voor Regelgeving en Onderzoek in de Grond-, Water en Wegenbouw en de Verkeerstechniek).

Openbare ruimte

De toegang naar het achterterrein blijft openbare weg.

Conclusie

Bij het ontwerp is vanaf november 2008 diverse keren overleg gevoerd met de Welstandscommissie wat uiteindelijk heeft geleid tot een positief advies van de commissie.