's-Heerenberg, Zeddamseweg 13-19

3.1.1 Provinciaal beleid

Streekplan Gelderland 2005

Het ruimtelijk beleid van de provincie Gelderland is vastgelegd in het streekplan Gelderland 2005. Na de inwerkingtreding van de Wet ruimtelijke ordening heeft het streekplan de status van structuurvisie gekregen.

Uitsnede Streekplan 2005
bron: provincie Gelderland, 2011

Het plangebied ligt op grond van de Beleidskaart ruimtelijke structuur geheel in het bebouwd gebied, van de kern 's-Heerenberg.

De provincie onderscheidt een tweeledige provinciale hoofdstructuur waarbij Gelderland enerzijds 'hoog dynamische' functies met een intensieve vorm van ruimtegebruik kent, zoals stedelijke functies en intensieve vormen van recreatie/leisure. Anderzijds kent de provincie 'laag dynamische' functies. Deze gebieden zijn kwetsbaar voor intensieve vormen van ruimtegebruik, zoals de Ecologische hoofdstructuur (EHS), waardevolle open gebieden en ruimte voor water moet worden gecreëerd. Het provinciaal planologisch beleid is er op gericht deze gebieden te vrijwaren van intensieve gebruiksvormen en wordt ook het groenblauwe raamwerk genoemd.

De gebieden die niet binnen deze provinciale hoofdstructuur vallen, maken onderdeel uit van het multifunctioneel gebied. Het multifunctioneel gebied beslaat het grootste deel van de provincie. Dit gebied omvat de steden, dorpen, buurtschappen buiten de provinciaal ruimtelijke hoofdstructuur, waardevolle landschappen en het multifunctioneel platteland. In het provinciaal planologisch beleid wordt op deze gebieden geen expliciete provinciale sturing gericht. Op de streekplankaart ligt het plangebied in het bebouwd gebied.

Ten aanzien van stedelijke ontwikkeling onderscheidt de provincie 'bestaand bebouwd gebied' en stedelijke uitbreiding. Het accent van de provinciale beleidsambities ligt op de vernieuwing en het beheer en onderhoud van bestaand bebouwd gebied. Hiervoor zijn nodig:

• een verhoging van de kwaliteit van de leefomgeving en openbare ruimte door fysieke aanpassingen;
• het oplossen en voorkomen van milieuproblemen en -knelpunten door een duurzame planontwikkeling;
• door kwalitatief woonbeleid bevorderen dat woonmilieus en de kwaliteit van de woningen aansluiten op de vraag van de inwoners van Gelderland;
• intensivering van het stedelijk grondgebruik, maar wel met behoud van karakteristieke elementen en zorgvuldig omgaan met open ruimten daarbinnen;
• optimalisering van het gebruik van het bestaand bebouwd gebied: meer gebruik van de verticale dimensie (hoogte, diepte) en van de tijdsdimensie (meervoudig gebruik van dezelfde gebouwde ruimte).

Toets plan

Onderhavige ontwikkeling ligt binnen de contouren van het bebouwd gebied en draagt door intensivering van het bebouwd gebied bij aan een verbetering van het draagvlak van voorzieningen in de kern. Het project voorziet in zorgappartementen en zal onderdeel uitmaken van de kern 's-Heerenberg. De appartementen zijn geschikt voor mensen met een zorgvraag, mede gezien de nabije ligging ten opzichte van voorzieningen. Daarbij past de schaal van het appartementengebouw bij de stedenbouwkundige structuur van 's-Heerenberg. Zodoende ontstaat het beeld van een organisch gegroeide stedelijke situatie, passend bij de maat en architectuur van 's-Heerenberg. Het plan draagt bij aan de verwezenlijking van provinciale beleidsdoelstellingen.

Provinciale Verordening

Met het inwerking treden van de Wro is een nieuw stelsel van verantwoordelijkheidsverdeling tussen Rijk, provincies en gemeenten ontstaan. Belangrijke uitgangspunten van de Wro zijn het duidelijke onderscheid tussen beleid, normstelling en uitvoering en het beginsel dat normstelling plaatsvindt door het meest geschikte overheidsorgaan. Normstelling op een hoger niveau vindt plaats indien een beleidsonderdeel niet op doelmatige of doeltreffende wijze door een lager overheidsorgaan kan worden behartigd, gezien de aard van de betrokken taak of de schaal waarop een aangelegenheid moet worden geregeld.

Voor het provinciaal niveau heeft de invoering van de Wro onder andere voornoemde statuswijziging van het streekplan naar een provinciale structuurvisie tot gevolg. Daarnaast kunnen, indien provinciale belangen dat met het oog op een goede ruimtelijke ordening noodzakelijk maken, bij of krachtens Provinciale Verordening regels worden gesteld omtrent de inhoud en toelichting van bestemmingsplannen. Op 25 november 2008 is door Gedeputeerde Staten besloten voor een aantal onderwerpen, conform de Wro-agenda, de voorbereiding van de Ruimtelijke Verordening ter hand te nemen. In deze verordening zijn regelingen opgenomen waarvan Provinciale Staten van mening zijn dat de provincie verantwoordelijk is voor de doorwerking daarvan. De Ruimtelijke Verordening is op 15 december 2010 vastgesteld. De verordening bevat instructies ten aanzien van de inhoud van gemeentelijke bestemmingsplannen en de toelichting daarbij. Deze instructies zijn gericht aan het gemeentebestuur en vormen een beleidsneutrale vertaling van reeds vastgesteld ruimtelijk beleid. Dit betekent dat de verordening geen beleidswijzigingen bevat die van invloed kunnen zijn op dit bestemmingsplan.

Toets plan

Ten aanzien van onderhavig plangebied zijn de regels ten aanzien van verstedelijking relevant. In de Verordening is bepaald dat nieuwe bebouwing ten behoeve van wonen is toegestaan binnen bestaand bebouwd gebied. Onderhavig plangebied valt, op grond van de kaarten behorende bij de verordening, binnen dit bestaand bebouwd gebied. Met de ontwikkeling van het plangebied wordt hieraan voldaan.

Woonvisie Gelderland - Kwalitatief woonprogramma 2010-2019

Gedeputeerde Staten van Gelderland heeft op 12 januari 2010 het nieuwe Kwalitatief Woonprogramma 2010-2019 (KWP3) vastgesteld. De provincie, de woningcorporaties, de gemeenten en de regio's in Gelderland hebben met elkaar afspraken gemaakt over de woningbouw en bestaande woningvoorraad voor de komende tien jaar. De partijen willen ervoor zorgen dat het woningaanbod in iedere regio van Gelderland ook in de toekomst goed aansluit bij de behoefte van de inwoners. In het programma zijn de afspraken vastgelegd. Deze afspraken zijn tot stand gekomen door een goede en intensieve samenwerking met de regio's, de gemeenten en de woningcorporaties.

Om het woningaanbod zo goed mogelijk af te stemmen op de vraag is in het KWP3 rekening gehouden met de ontwikkelingen in de bevolkingsopbouw en in de woningmarkt. In de praktijk betekent dit dat op regionaal niveau meer huurwoningen en meer betaalbare woningen in het woningbouwprogramma moeten worden opgenomen, bij voorkeur op binnenstedelijke locaties. Bouwen op grote nieuwbouwlocaties buiten een stad of dorp (zoals Vinexlocaties) is steeds minder nodig. In het Kwalitatief Woonprogramma gaat het nadrukkelijk niet alleen om de aantallen te bouwen woningen. Er is bij de inwoners een grote behoefte aan huurwoningen en woningen in het betaalbare segment. Daarom zijn ook afspraken gemaakt over de aantallen betaalbare woningen (sociale huur tot € 652,52, peildatum 1 juli 2009 en koop tot € 172.000). Er wordt bovendien rekening gehouden met een steeds groter wordende groep ouderen die het liefst zelfstandig wil blijven wonen. Verder zijn afspraken gemaakt over de verhouding koop-huur.

De gemeente Montferland valt onder de stadsregio Arnhem Nijmegen. Woningbouwplannen dienen zich te conformeren aan het opgestelde afsprakenkader.

De provincie, de gemeenten en de woningcorporaties hebben de afspraak gemaakt dat in de periode 2010 - 2019 in de stadsregio 26.000 woningen netto worden toegevoegd. Daarbij heeft de realisatie van betaalbare woningen aandacht. De oude afspraak uit de woonconcessie 2005 - 2009 dat minimaal 50% van het woningbouwprogramma uit betaalbare huur- en koopwoningen (tot € 172.000) bestaat, wordt in de nieuwe verstedelijkingsafspraken voortgezet.

Toets plan

Het bouwplan voorziet in de realisatie van zorgappartementen in het centrum van 's-Heerenberg. De realisatie van zorgappartementen sluit aan op de vraag naar woningen voor mensen met een zorgvraag. Echter worden deze woningen niet meegeteld ten aanzien van de verstedelijkingsafspraken die door de provincie en regio zijn gemaakt. De locatie ligt echter binnen het woonservice gebied van 's-Heerenberg, dat in overleg met de woningbouwcorporaties en zorgaanbieders is aangewezen voor de realisatie van zorgwoningen. In paragraaf ten aanzien van het gemeentelijk beleid (paragraaf 3.1.4) wordt hier nader op ingegaan.

3.1.2 Regionaal beleid

Regionaal plan Stadsregio 2005-2020

De gemeente Montferland maakt onderdeel uit van de stadsregio Arnhem Nijmegen. Voor de stadsregio is een uitwerking van het streekplan gemaakt in het Regionaal plan 2005-2020 van de regio Arnhem Nijmegen. Het Regionaal Plan wil burgers en bedrijven aan de regio binden door het verbeteren van condities voor 'het goede leven', het bieden van mogelijkheden voor prettig wonen en succesvol werken in een mooi, aantrekkelijk landschap en waar men zich snel en comfortabel kan verplaatsen. Deze hoofddoelstelling kan naar vier ontwikkelingsthema's worden onderscheiden:

• economie: het versterken van het economisch vestigingsklimaat in (inter)nationaal perspectief, waarbij de potenties van de stuwende werkgelegenheid worden uitgebuit;
• mobiliteit: het verbeteren van de bereikbaarheid in het regionale kernnet van (snel)wegen en openbaar vervoer, waarbij de mobiliteit per auto, trein, bus en fiets beter met elkaar worden geïntegreerd;
• landschap: het vergroten van de toegankelijkheid en aantrekkelijkheid van het landelijk gebied voor de natuur en voor de recreatie;
• wonen: het verbeteren van de kwaliteit van het wonen in stad, dorp en landelijk gebied, waarbij de relatie met landschap, bereikbaarheid en voorzieningen kwaliteitsfactoren (zoals een brede school) zijn.

Opgave is het vergroten van verschillen in woonmilieus, woningtypen (prijsniveau, huur/koop, etc.), voorzieningen, omgeving en bereikbaarheid op regionale schaal, waarbij doelgroepen, zoals de midden en hogere inkomensgroepen, ouderen en starters worden bediend. Ruimtelijke differentiatie, evenwichtige bevolkingsopbouw en leefbaarheid staan centraal in de transformatie van stad en dorp. Naast het beleid voor regionale woningtoewijzing draagt dit bij aan het ontwikkelen van een ongedeelde regio en vitale steden, waardoor in de steden het aandeel van de lagere inkomensgroepen afneemt. Zowel de toenemende groep van midden en hogere inkomens, maar ook studenten, lagere inkomens, minderheden zijn van belang voor de stedelijke economie en bieden draagvlak voor sociale, (multi)culturele en recreatieve voorzieningen en de veelkleurigheid die nodig is voor een hoogstedelijk leefmilieu.

Toets plan

De voorgenomen ontwikkeling draagt door de ontwikkeling van 15-17 zorgappartementen ter plaatse van een vervallen, leegstaand terrein bij aan de het verbeteren van de kwaliteit van het wonen in stad en land. Door de centrale ligging in een woonservice gebied, is een goede bereikbaarheid en relatie met omliggende voorzieningen gewaarborgd. De verstedelijkingsafspraken, ten aanzien van de afgesproken woningbouwaantallen, zijn voor dit plan niet relevant. Het plan voorziet namelijk in zorgwoningen. Zodoende sluit de ontwikkeling aan bij voornoemde regionale beleidsdoelstellingen.

Van koers naar keuze – Integrale visie op de gebundelde kracht van stad en land

Op 30 juni 2011 is de visie 'Van koers naar keuze' door de Stadsregioraad vastgesteld. Het betreft een nadere uitwerking van de uitgangspunten van het Regionaal Plan 2005 – 2020, maar ook een herijking van dit plan. De stadsregio moet immers inspelen op nieuwe ontwikkelingen en kwesties die op de regio afkomen. In deze visie geeft de stadsregio een nadere uitwerking van de regionale verstedelijkingsopgave voor de periode 2010 – 2020. Gekozen wordt voor één sterke stadsregio, een volwaardig samenhangend stedelijk netwerk, met een sterke (inter)nationale concurrentiepositie. In deze visie blijven de ruimtelijke keuzes in het Regionaal Plan uitgangspunt van beleid. Wel wordt ingespeeld op nieuwe ontwikkelingen, waaronder de recente veranderingen op de woningbouwmarkt en de ontwikkelingen in mobiliteit en economie.

Voor wat betreft het aspect wonen staat voor de periode 2010 – 2020 het vraaggericht bouwen centraal. De verwachting is dat in deze periode binnen de stadsregio een uitbreiding van de woningvoorraad met ongeveer 26.000 woningen nodig is. Inbreiding gaat daarbij voor uitbreiding, waardoor herstructurering en transformatie voorrang moeten krijgen. De woningbouwcontour uit het Regionaal Plan blijft ongewijzigd. De programmering van woningbouw moet plaatsvinden met inachtneming van de kwalitatieve afspraken over betaalbare woningen uit het Regionaal Plan. Gemeenten hebben daarbij de inspanningsverplichting om het totale aantal nieuwe woningen op subregionaal niveau voor 50% in het betaalbare segment te bouwen.

In het visiedocument zijn subregionale uitwerkingen voor het thema wonen opgenomen. Hierin zijn onder andere (indicatieve) afspraken opgenomen over woningbouwaantallen. De gemeente Montferland valt binnen de subregio Liemers. De subregio ziet het belang van monitoring in, waarmee inzicht wordt gegeven in de ontwikkeling van het woningaanbod en de woningvraag. Voor de gemeente Montferland is een netto plancapaciteit van 1.350 woningen voorzien voor de periode 2010 - 2020.

Toets regionaal beleid

De ontwikkeling van 15-17 zorgappartementen past binnen de vraaggerichte woningbouw in een woonservicezone.

De verstedelijkingsafspraken, ten aanzien van de afgesproken woningbouwaantallen, is voor dit plan niet relevant. Het plan voorzien namelijk in zorgeenheden. De ontwikkeling sluit aan bij regionale beleidsdoelstellingen.

3.1.3 Gemeentelijk beleid

Actualisering woningbehoefteonderzoek gemeente Montferland 2009

De gemeente Montferland heeft in het onlangs ondertekende Woonconvenant 2009 – 2015 met de woningcorporaties Laris Wonen en Diensten en Woningstichting Bergh afgesproken dat alle drie de partijen zich hard maken voor de realisatie van de bouwplannen uit de planningslijst. De drie partijen willen in deze periode bouwen voor de woningbehoefte die op de gemeente Montferland afkomt. Om deze behoefte goed in beeld te krijgen, heeft de gemeente Montferland het woningbehoefteonderzoek uit februari 2006 geactualiseerd.

De ambitie van de gemeente Montferland is om een stabilisatie van het aantal inwoners rond de 35.000 de komende jaren vast te houden. Om dit te realiseren wordt voor de periode 2010 – 2020 een woningbouwprogramma van 1.400 woningen aangehouden.

Toets plan

De plannen voor onderhavig plangebied richten zich echter niet op de traditionele woonconsument, maar op bewoners met een zorgvraag. Er worden in het plangebied 15-17 zorgappartementen gerealiseerd. Deze vraag vanuit de woonconsument en het aanbod van dergelijke type woningen zijn niet meegenomen in de actualisering van de woningbehoefte.

Masterplan 's-Heerenberg

In maart 2003 is door de gemeenteraad van de toenmalige gemeente Bergh het Masterplan voor 's-Heerenberg vastgesteld. 's-Heerenberg is gelegen in de heuvels van Montferland, beschikt met huis Bergh over een historische trekpleister en heeft een uitgebreid winkelapparaat. Onderhavig gebied is gelegen nabij deelgebied 3 van het masterplan, het kernwinkelgebied Op de navolgende afbeelding is het plangebied aangeduid met een rood kader.

Weergave ligging plangebied, nabij deelgebied 3 bron: gemeente Bergh, 2003

Het centrum van 's-Heerenberg heeft veel cultuurhistorische kwaliteiten. Echter gaan delen van het centrum ook achteruit, waarbij een verslechtering van de leefomgeving op de loer ligt of al heeft toegeslagen. De opgave is om de sterke kanten van 's-Heerenberg verder te ontwikkelen, kansen te benutten en zwaktes om te zetten in kansen.

Voor de ingrepen in de bebouwing is daarbij aansluiting op de korrel en schaal van het historische 's-Heerenberg zeer belangrijk. Dit betekent dat bouwhoogte uiteenlopen van 2 tot 4 bouwlagen.

Toets plan

Voorliggend project voldoet aan de beleidsuitgangspunten uit dit masterplan, omdat de ontwikkeling voorziet in nieuwbouw die de ruimtelijke kwaliteit ter plaatse verbeterd. De bestaande, verouderde, leegstaande panden worden geamoveerd. Ter plaatse is men voornemens 15-17 zorgappartementen te realiseren. De opgave is gericht op herstructurering, waarbij ingezet wordt op de intensivering en optimalisering van het bebouwd gebied in het centrum van 's-Heerenberg. De voorgenomen ontwikkeling is daarmee in lijn met het Masterplan 's-Heerenberg.

Welstandsnota

Om vooraf duidelijkheid te creëren over het toetsingskader van de welstandscommissie heeft de gemeenteraad de welstandsnota vastgesteld. De gemeente, de welstandscommissie én de initiatiefnemers van bouwwerken zijn gebonden aan dat beleid. Welstandbeleid staat niet op zich en kan dan ook niet functioneren zonder andere ruimtelijke plannen.

Het welstandstoezicht is het sluitstuk van het ruimtelijk kwaliteitsbeleid van de gemeente. Het plangebied is in de Welstandsnota opgenomen als gebiedstype 'lint'. Het plangebied is gelegen in het bebouwingslint van 's-Heerenberg. Het welstandsbeleid is erop gericht de aanwezige waarden en kwaliteiten te handhaven en te versterken. De lintbebouwing is aangemerkt als gangbaar welstandsgebied. De toetsing omvat in hoofdzaak beoordeling op situering, massa en vorm en de gevelindeling en in mindere mate op detaillering, materialen en kleur.

In het hoofdstuk 'gebiedscriteria' van de welstandsnota worden voor onder andere het bebouwingslint in 's-Heerenberg criteria gepresenteerd die van toepassing zijn op het plangebied.

Toets plan

Toetsing aan het welstandsbeleid heeft plaatsgevonden door het Gelders Genootschap. Het schetsontwerp, dat de basis vormt voor dit bestemmingsplan, is daarbij op hoofdlijnen goedgekeurd.

Woonzorgzones in Montferland en Uitvoeringsplan woonservicegebieden in Montferland

De gemeente Montferland heeft de ambitie dat mensen zolang mogelijk in hun eigen woonomgeving kunnen blijven wonen als zij dat willen. De woningbouwcorporaties, welzijns- en zorgorganisaties delen deze ambitie. De corporaties hebben plannen om woonzorgzones te realiseren. Om dit proces goed te regisseren is in opdracht van de gemeente een toekomstverkenning opgesteld. In de ambitie staan alle kernen van de gemeente centraal.

De gemeente kiest concreet voor de realisatie van woonzorgzones. In een woonzorgzone bevinden zich voldoende woningen en woonvormen voor ouderen en mensen met een functiebeperking. Bovendien kenmerkt een woonzorgzone zich door een verhoogd voorzieningenniveau van ondersteuning, welzijn- en zorgdiensten. Een woonzorgzone heeft haar programma van eisen. Een woonzorgzone voldoet aan de minimale eisen als op lokaal niveau (kern) tenminste sprake is van een aantal basisvoorzieningen. Als een zone onvoldoende basisvoorzieningen heeft en minimaal een ontmoetings- en spreekruimte, wordt er gesproken van een kiempunt.

In de gemeente Montferland is voor 2020 een opgave van 159 intramurale plaatsen en 477 plaatsen verzorgd wonen (inclusief luxe serviceflats). Er is een grote opgave voor levensloopgeschikte- (1.878) en nultredenwoningen (2.503). Om aan de forse opgave te voldoen kan de gemeente ook eengezinswoningen aanpassen en geschikter maken voor ouderen en mensen met een functiebeperking. Uit analyse blijkt dat 4.809 koopeengezinswoningen (62% van de voorraad) en 1.116 huurwoningen potentieel geschikter te maken zijn voor ouderen en mensen met een functiebeperking.

In het rapport worden de volgende aanbevelingen genoemd:

• streef naar het geschikter maken van eengezinswoningen. In dit traject ligt vooral het accent op een goede voorlichting aan eigen huisbezitters;
• geef speciaal aandacht aan aangepast vervoer voor ouderen naar bijvoorbeeld ontmoetingscentra;
• stel voor de kleine kernen een coördinator kiempunten aan;
• streef naar de vorming van hometeams in de kleine kernen;
• schep de voorwaarden om de bevolking actief te laten aangeven wat zij wil en waar haar prioriteiten liggen;
• stel een procesmanager wonen, welzijn en zorg aan.

Het plangebied ligt binnen de kern 's-Heerenberg. In 's-Heerenberg zijn op grond van de toekomstverkenning twee woonzorgzones aangemerkt. Een woonzorgzone is onderverdeeld in een zone van 250 meter en 500 meter. Binnen de zone van 250 meter is het doel de geraamde opgave aan woonvormen intramuraal, beschermd en verzorgd wonen zoveel als mogelijk te realiseren. Binnen de zone van 500 meter is het doel om zoveel mogelijk van de opgave van levensloopgeschikte- en nultredenwonignen te realiseren.

Het plangebied ligt in de 500 meter zone van de westelijke woonzorgzone van de kern 's-Heerenberg.

De toekomstverkenning woonzorgzones in Montferland is in 2009 opgesteld. Deze toekomstverkenning biedt een handvat voor het oppakken van WWZ-projecten. Een concreet, integraal uitvoeringsplan ontbrak echter. Daarom is besloten om gezamenlijk een uitvoeringsplan op te stellen. In het uitvoeringsplan:

• wordt concreet benoemd:
  - wat de gemeente wil bereiken;
  - hoe dat gebeurt;
  - wat er eventueel al gebeurt;
  - wie de betrokken partijen zijn;
  - wat het verwachte eindresultaat is;
  - welk tijdspad er wordt aangehouden.

• worden zaken geprioriteerd:
  - wat wordt er eerst gedaan;
  - wat wordt later opgepakt;
  - hoe wordt er gefaseerd;
  - hoe worden zaken in de tijd uitgezet?

Toets plan

Met de realisatie van vijftien zelfstandige wooneenheden met 24-uurs zorg voor mensen met een verstandelijke beperking wordt bijgedragen aan de gemeentelijke opgave voor intramurale plaatsen voor ouderen en mensen met een functiebeperking.