Voormalig gemeentehuis 's-Heerenberg

2.2.1 Centrumgebied

Het centrumgebied kent een hoge mate van functiemenging. In het hart ligt het voormalige gemeentehuis, met daaromheen een gemengde zone van wonen, detailhandel en horeca. Ten aanzien van de detailhandel heeft de gemeente in 2013 een detailhandelsvisie opgesteld. Het beleid in deze visie komt in hoofdzaak neer op het concentreren van centrumvoorzieningen aan de Molenpoortstraat, de Molenstraat en rondom het Stadsplein. Voor de gebieden die hierbuiten zijn gelegen worden de bestaande centrumvoorzieningen gehandhaafd. In enkele straten nabij het centrumgebied bevindt zich enige detailhandel waarvan de functie reeds geruime tijd is beëindigd. De panden worden nu veelal gebruikt als woningen. De parkeergelegenheid ligt, net als de supermarkten in een schil rondom het oude centrum en concentreert zich bij de Bleekstraat en de Klinkerstraat.

2.2.2 Plangebied

Het plangebied bestaat uit de percelen met de kadastrale nummers 889 en 1077 en heeft een totale oppervlakte van ruim 3.000 m2. Het gebied wordt globaal begrensd door de Hofstraat in het noorden, de 's Gravenwal in het westen, het terrein van Stichting Azora in het zuiden en de Marktstraat in het oosten.

Luchtfoto met globale begrenzing plangebied (rood) en aanduiding monumentale panden (geel, bron: BingMaps)

Alle gronden behoren toe aan het voormalig gemeentehuis. In het verdere verleden was er ook sprake van een afzonderlijke burgemeesterswoning en van een pastorie. De bebouwing in het plangebied is voornamelijk geconcentreerd langs de Marktstraat en de Hofstraat. Langs de Hofstraat staat kantoorbebouwing die is toegevoegd ten behoeve van het voormalige gemeentehuis. Hier bevindt zich ook de entree tot het voormalige gemeentehuis. Op het binnenterrein bevinden zich de voormalige raadzaal en ondergrondse archiefruimte en de verbindingsgangen tussen de gebouwen. Op de locatie staan twee monumenten, die ook deel uit maken van het plangebied:

• Hofstraat 7; de voormalige pastorie (sinds 31 januari 1969);
• Marktstraat 4; de voormalige burgemeesterswoning (sinds 18 juni 2002).

Het plangebied is voor een groot deel verhard. Via de 's Gravenwal kan men het buitenterrein bereiken. Dit terrein is onder meer ingericht als parkeer- en groenvoorziening. Langs de 's Gravenwal bevindt zich een groenstrook. Ook rondom de voormalige raadzaal bevindt zich wat groen.

V.l.n.r.: Zicht op het achterterrein vanaf de 's Gravenwal, voormalige pastorie aan de Hofstraat, voormalige burgemeesterswoning aan de Marktstraat en de huidige ingang voormalig gemeentehuis aan de Hofstraat (bronnen: Geldersemuseumdag.nl; Google Earth; Stemvanmontferland.nl)

De bebouwing bestaat voornamelijk uit twee bouwlagen met een kap. Veelal betreffen het gebouwen met hoge plafonds, waardoor de goothoogte gemiddeld op circa 8 meter ligt en de bouwhoogte op circa 12 meter. Voor de voormalige burgemeesterswoning geldt een hogere goot- en bouwhoogte, namelijk respectievelijk 12,5 en 17,5 meter. De bebouwing op het buitenterrein is een stuk lager. De goot- en bouwhoogte bedragen hier maximaal 4 en 6 meter.

3.1.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) en Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro)

De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) bepaalt welke kaderstellende uitspraken van het kabinet bedoeld zijn om beperkingen te stellen aan de ruimtelijke besluitvormingsmogelijkheden op lokaal niveau. Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) bevestigt in juridische zin die kaderstellende uitspraken. Het gaat onder meer om nationale belangen als Rijksvaarwegen, Defensie, Ecologische hoofdstructuur, Erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde, Hoofdwegen en hoofdspoorwegen, Elektriciteitsvoorziening, Buisleidingen van nationaal belang voor vervoer van gevaarlijke stoffen en Primaire waterkeringen.

Slechts daar waar een directe doorwerking niet mogelijk is, bij de Ecologische Hoofdstructuur (de artikelen worden later aan het Barro toegevoegd) en bij de Erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde is gekozen voor indirecte doorwerking via provinciaal medebewind. Ten aanzien van de begrenzing van de EHS is bepaald dat niet het rijk, maar de provincies die grenzen (nader) bepalen.

Door de nationale belangen vooraf in bestemmingsplannen te borgen, wordt met het Barro bijgedragen aan versnelling van de besluitvorming bij ruimtelijke ontwikkelingen en vermindering van de bestuurlijke drukte.

Toetsing

De voorgenomen ontwikkelingen in het plangebied raken geen van de nationale belangen en zijn niet in strijd met het rijksbeleid.

3.1.2 Ladder voor duurzame verstedelijking (Bro 3.1.6 tweede lid)

Op 1 oktober is het 'Besluit van 28 augustus 2012, houdende wijziging van het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening en van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) in verband met de toevoeging van enkele onderwerpen van nationaal ruimtelijk belang' (Stb. 2012, nr. 388) in werking getreden. Door dit wijzigingsbesluit wordt ook het Bro aangepast. In artikel 3.1.6 wordt het tweede lid toegevoegd. Dit lid heeft betrekking op de ladder voor duurzame verstedelijking. Deze ladder stelt eisen aan de motivering van onder meer bestemmingsplannen en ruimtelijke onderbouwing die nieuwe stedelijke ontwikkelingen mogelijk maken. De wettelijke regeling gaat vergezeld van een handreiking die andere overheden ondersteunt bij de praktische toepassing van de juridische verplichting. Artikel 3.1.6 tweede lid:

De ruimtelijke onderbouwing bij een omgevingsvergunning of de toelichting bij een bestemmingsplan die/dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, voldoet aan de volgende voorwaarden:

• a. er wordt beschreven dat de voorgenomen stedelijke ontwikkeling voorziet in een actuele regionale behoefte;
• b. indien uit de beschrijving, bedoeld in onderdeel a, blijkt dat sprake is van een actuele regionale behoefte, wordt beschreven in hoeverre in die behoefte binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan worden voorzien door benutting van beschikbare gronden door herstructurering, transformatie of anderszins, en;
• c. indien uit de beschrijving, bedoeld in onderdeel b, blijkt dat de stedelijke ontwikkeling niet binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan plaatsvinden, wordt beschreven in hoeverre wordt voorzien in die behoefte op locaties die, gebruikmakend van verschillende middelen van vervoer, passend ontsloten zijn of als zodanig worden ontwikkeld.

Toetsing

De ladder gaat ervan uit dat invulling van ruimtebehoefte in het algemeen het beste op het niveau van de regio kan worden afgewogen. Het kan dan voorkomen dat een ruimtebehoefte die lokaal wordt ervaren, op het niveau van de regio wegvalt, omdat elders in de regio al in de ruimtebehoefte wordt voorzien. Een regio kan echter aanleiding zien om deze behoefte toch als regionale behoefte aan te merken. Zo kan er vanuit het oogpunt van leefbaarheid een lokale behoefte zijn aan kleinschalige woningbouw die vanwege de leefbaarheid en vitaliteit van een kern of wijk noodzakelijk is bijvoorbeeld om woonruimte in de eigen kern te kunnen bieden aan jonge gezinnen die graag in de kern willen blijven wonen. In dit geval is sprake van een dergelijke lokale behoefte. In het plangebied worden maximaal 7 woningen gerealiseerd. In een recente uitspraak van de Raad van State1 wordt ingegaan op een andere ontwikkeling waarbij 7 woningen worden mogelijk gemaakt. In die casus komt de bestuursrechter tot het oordeel dat een kleinschalige woningbouwontwikkeling van 7 woningen binnen de bebouwde kom niet aangemerkt kan worden als een stedelijke voorziening als bedoeld in het Bro. Hetzelfde geldt voor een plan waarbij 8 woningen worden mogelijk gemaakt2. Gezien het feit dat artikel 3.1.6, tweede lid, van het Bro in dit geval niet van toepassing is, hoeft in de plantoelichting niet te worden beschreven dat de voorgenomen stedelijke ontwikkeling voorziet in een actuele regionale behoefte. De ontwikkeling is daarmee niet in strijd met de ladder voor duurzaam ruimtegebruik.

3.2.1 Omgevingsvisie Gelderland

Op 9 juli 2014 hebben Provinciale Staten de Omgevingsvisie Gelderland vastgesteld. De Omgevingsvisie Gelderland vervangt het Streekplan en enkele andere structuurvisies. Deze visie richt zich formeel op de komende tien jaar, maar wil ook een doorkijk bieden aan Gelderland op een langere termijn. De provincie heeft in de Omgevingsvisie twee doelen gedefinieerd. Het zijn doelen die de rol en kerntaken van de provincie als middenbestuur benadrukken.

• 1. Een duurzame economische structuurversterking: Een gezonde economie met een aantrekkelijk vestigingsklimaat vraagt om sterke steden en een vitaal landelijk gebied met voldoende werkgelegenheid. Het streven is om de concurrentiekracht van Gelderland te vergroten door het duurzaam versterken van de ruimtelijk-economische structuur. De komende jaren zullen minder in het teken staan van denken in termen van 'groei' en meer in termen van 'beheer en ontwikkeling van het bestaande'.
• 2. Het borgen van de kwaliteit en veiligheid van onze leefomgeving. Dit doel betekent vooral:
  - ontwikkelen met kwaliteit, recht doen aan de ruimtelijke, landschappelijke en cultuurhistorische kwaliteiten van de plek; uitgaan van doelen, niet van regels,
  - zorg dragen voor een compact en hoogwaardig stelsel van onderling verbonden natuurgebieden en behoud en versterking van de kwaliteit van het landschap,
  - een robuust en toekomstbestendig water- en bodemsysteem voor alle gebruiksfuncties; bij droogte, hitte en waterovervloed,
  - een gezonde en veilige leefomgeving.

Om deze doelen in beleid te vertalen, hanteert de provincie drie aandachtsgebieden: Dynamisch, Mooi en Divers Gelderland. Ontwikkelingen in Gelderland wil de provincie benaderen vanuit elk van deze drie perspectieven, die elkaar aanvullen:

• Dynamisch: de (ruimtelijk-economische) ontwikkelingen en de geleiding daarvan op provinciaal niveau.
• Mooi: de Gelderse kwaliteiten die bescherming nodig hebben en ruimte voor behoud door ontwikkeling.
• Divers: het herkennen van de regionale verschillen in maatschappelijke vraagstukken en opgaven en het koesteren van de regionale identiteiten.

Stadsregio Arnhem Nijmegen

De provincie heeft zich in de verschillende regio's verdiept. De gemeente Montferland maakt deel uit van de regio Stadsregio Arnhem Nijmegen. De provincie wil de economische positie van deze regio versterken. Bijzonder aan de Stadsregio is verder de combinatie van grote stedelijke kwaliteiten, kleine stadjes en dorpen en schitterende, gevarieerde natuurgebieden. De Stadsregio biedt binnen een compact bestek zowel stedelijke dynamiek als rust en ruimte. Belangrijkste opgaven voor de Stadsregio zijn:

• versterking van de basiseconomie en de topsectoren;
• versterking van het stedelijk kerngebied;
• realisatie van een aantrekkelijk regionaal vestigingsklimaat voor wonen en werken;
• behouden en verbeteren leefbaarheid in steden en omringende kernen;
• verbeteren interne en externe bereikbaarheid;
• behouden en benutten gebiedskwaliteiten.

Er zijn nog veel nieuwe woningen nodig in de Stadsregio. In relatie tot versterking van de stedelijke structuur is het echter van groot belang welke bouwplannen als eerste gerealiseerd worden. Concentratie op de as Nijmegen-Arnhem (het stedelijk kerngebied), in relatie tot de OV-knooppunten, heeft hierbij voor de provincie prioriteit boven ontwikkeling op de flanken, omdat dat het beste bijdraagt aan versterking van de stedelijke structuur (met name afronding van Vinex-locaties in het middengebied).

De Stadsregio herijkt in 2013/2014 het woonbeleid in kwalitatieve en kwantitatieve zin met partners. De provincie Gelderland streeft op de woningmarkt naar een vraaggerichte in plaats van aanbodgerichte benadering. Aangetoonde woningbehoefte (de vraag) zou moeten kunnen worden gefaciliteerd, in de vorm, op de plaats en op het moment dat die zich voordoet. De kwantitatieve regionale opgave voor wonen wordt door Gedeputeerde Staten vastgesteld. Deze opgave werken partijen in de regio in het kader van de Regionale Woonagenda verder uit. De bestaande gebouwde voorraad staat daarbij centraal. Afspraken worden gemaakt over aanpassing van bestaande woningen, sloop met vervangende nieuwbouw, verdunning, het benutten van kansen van functieverandering en tenslotte de nieuwbouw. Bij de programmering is wel flexibiliteit gewenst. Tijdelijke overcapaciteit kan gewenst zijn, bijvoorbeeld wanneer een gemeente een bepaald plan wil inwisselen voor een plan dat beter tegemoet komt aan de woningbehoefte of aan het (locatiekeuze)beleid in deze Omgevingsvisie. De provincie biedt daarvoor onder voorwaarden een mogelijkheid. Duurzaamheid en kwaliteit gaan hand in hand. Kwaliteit moet meer inhouden dan kwalitatieve aspecten (betaalbaarheid, aandeel huur en aandeel ouderenwoningen). Het gaat ook om gebruikskwaliteit, bouwkundige kwaliteit, energetische kwaliteit en kwaliteit van de woonomgeving. Heroverwegen zou vooral moeten gebeuren als daarvoor een natuurlijke aanleiding optreedt, bijvoorbeeld wanneer een kans voor functieverandering zich onverwacht aandient, waardoor een gemeente een ander plan moet faseren of schrappen.

Toetsing

Een van de doelstellingen uit de Omgevingsvisie betreft het borgen van de kwaliteit en veiligheid van de leefomgeving. Daarbij is het van belang om te ontwikkelen met kwaliteit en recht te doen aan de kwaliteiten van het gebied. Onderhavig plan voorziet in functieverbreding van de bebouwing in het plangebied door de toevoeging van de woonfunctie. Bij de realisatie van nieuwe woningen is het van belang dat er sprake is van een vraaggerichte benadering. Daarnaast gelden er regionale afspraken voor woningbouw. Belangrijk is daarbij dat de bestaande voorraad centraal staat. Ook is er ruimte voor herstructurering van het bestaand stedelijk gebied. Daarover zijn op regionaal niveau afspraken gemaakt. De nieuwe woningen worden binnen het bestaand bebouwd gebied mogelijk gemaakt en deze woningen zijn opgenomen in het gemeentelijke woonprogramma voor de periode 2014-2020. Het plan maakt nieuwe functies mogelijk in op dit moment leegstaande bebouwing. Daarmee is sprake van een nieuwe invulling van bestaande bebouwing. Het plan sluit aan bij de Omgevingsvisie.

3.2.2 Omgevingsverordening Gelderland

Op 24 september 2014 hebben Provinciale Staten de Omgevingsverordening Gelderland vastgesteld. De provincie beschikt over verschillende instrumenten waarmee zij haar ambities realiseert. De verordening wordt ingezet voor die onderwerpen waarvoor de provincie eraan hecht dat de doorwerking van het beleid van de Omgevingsvisie juridisch gewaarborgd is. De verordening voorziet ten opzichte van de Omgevingsvisie niet in nieuw beleid en is daarmee dus beleidsneutraal. De inzet van de verordening als juridisch instrument om de doorwerking van het provinciaal beleid af te dwingen is beperkt tot die onderdelen van het beleid waarvoor de inzet van algemene regels noodzakelijk is om provinciale belangen veilig te stellen of om uitvoering te geven aan wettelijke verplichtingen.

De Omgevingsverordening richt zich net zo breed als de Omgevingsvisie op de fysieke leefomgeving in de Provincie Gelderland. Dit betekent dat vrijwel alle regels die betrekking hebben op de fysieke leefomgeving opgenomen zijn in de Omgevingsverordening. Het gaat hierbij om regels op het gebied van ruimtelijke ordening, milieu, water, mobiliteit en bodem. De verwachting is dat de Omgevingsverordening op termijn alle regels zal gaan bevatten die betrekking hebben op de fysieke leefomgeving.

Wonen

In dit plan is vooral het aspect 'wonen' van belang. In de Omgevingsverordening is in artikel 2.2.1.1 een regel opgenomen met betrekking tot nieuwe woonlocaties:

In een bestemmingsplan worden nieuwe woonlocaties en de daar te bouwen woningen slechts toegestaan wanneer dit past in het Kwalitatief Woonprogramma voor de betreffende regio en het Regionaal Programma Wonen. Het Regionaal Programma Wonen wordt nog opgesteld en vormt de vervanger van het Kwalitatief Woonporgamma 2010-2019.

Toetsing

In het plangebied worden in aanvulling op de gebruiksmogelijkheden in het geldende bestemmingsplan woningen mogelijk gemaakt. Nieuwe woningen zijn op grond van de Omgevingsverordening alleen toegestaan wanneer deze passen binnen het Kwalitatief Woonprogramma. De herontwikkeling van het voormalige gemeentehuis in 's-Heerenberg past in de door Gedeputeerde Staten vastgestelde kwantitatieve opgave wonen voor de subregio Liemers en is opgenomen in het gemeentelijke woningbouwprogramme 2014-2020 welke is afgestemd in de regio en met de provincie. In de volgende paragraaf wordt op dit beleidsstuk ingegaan.

3.2.3 Kwalitatief Woonprogramma 2010-2019

Gedeputeerde Staten van Gelderland hebben op 12 januari 2010 het nieuwe Kwalitatief Woonprogramma 2010-2019 (KWP3) vastgesteld. De provincie, de woningcorporaties, de gemeenten en de regio's in Gelderland hebben met elkaar afspraken gemaakt over de woningbouw en bestaande woningvoorraad voor de komende tien jaar. De partijen willen ervoor zorgen dat het woningaanbod in iedere regio van Gelderland ook in de toekomst goed aansluit bij de behoefte van de inwoners. In het programma zijn de afspraken vastgelegd. Deze afspraken zijn tot stand gekomen door een goede en intensieve samenwerking met de regio's, de gemeenten en de woningcorporaties.

Om het woningaanbod zo goed mogelijk af te stemmen op de vraag is in het KWP3 rekening gehouden met de ontwikkelingen in de bevolkingsopbouw en in de woningmarkt. In de praktijk betekent dit dat op regionaal niveau meer huurwoningen en meer betaalbare woningen in het woningbouwprogramma moeten worden opgenomen, bij voorkeur op binnenstedelijke locaties. Bouwen op grote nieuwbouwlocaties buiten een stad of dorp (zoals Vinexlocaties) is steeds minder nodig. In het Kwalitatief Woonprogramma gaat het nadrukkelijk niet alleen om de aantallen te bouwen woningen. Er is bij de inwoners een grote behoefte aan huurwoningen en woningen in het betaalbare segment. Daarom zijn ook afspraken gemaakt over de aantallen betaalbare woningen. Verder zijn afspraken gemaakt over de verhouding koop-huur.

De gemeente Montferland valt onder de Stadsregio Arnhem Nijmegen. Om het woonbeleid op regionaal niveau zo goed mogelijk af te stemmen op de kwalitatieve woningbehoefte en andere kwalitatieve uitgangspunten die in de provinciale woonvisie en het referentiekader beschreven worden, zullen de stadsregio, de gemeenten binnen de regio en de in de regio werkzame woningcorporaties zich gezamenlijk met de provincie ten aanzien van het regionaal woonprogramma 2010-2019 te richten op:

• verhouding huur-koop: 26% van de nieuw te bouwen woningen in de huursector realiseren;
• betaalbare woningen: 37% van de nieuw te bouwen woningen in de betaalbare segmenten (goedkope huur, betaalbare huur en goedkope koop) realiseren;
• nultredenwoningen: 40% van de woningbehoefte invullen als nultredenwoning;
• totaal aantal toe te voegen woningen: in de periode 2010-2019 in de Stadsregio Arnhem Nijmegen er een behoefte is geconstateerd van 26.000 woningen netto toe te voegen, exclusief de direct te vervangen onttrekkingen. De gemeenten gaan voor voldoende plancapaciteit, rekening houdend met een planuitval van 30%. Dit komt neer op een totale netto plancapaciteit van circa 33.800 woningen;
• verfijning regionale opgave: De gemeenten geven verder invulling aan de stadsregionale opgave met bijbehorende fasering;
• woningbouw korte termijn: eind 2009 een lijst opstellen van de uit te voeren projecten, als basis voor de minimaal te realiseren woningbouw in de jaren 2010, 2011 en 2012.

De verfijning van het provinciale/regionale woonprogramma vindt plaats in het gemeentelijke woonprogramma. Hierbij wordt nadrukkelijk rekening gehouden met het provinciale en regionale beleid en wordt gekeken naar de plannen voor de korte termijn. Op dit gemeentelijke woonprogramma wordt in paragraaf 3.4.2 nader ingegaan.

Toetsing

Voor de Stadsregio Arnhem Nijmegen zijn een aantal eisen gesteld ten aanzien van de netto plancapaciteit van circa 33.800 woningen die in de periode 2010-2019 gebouwd mogen worden. Daarbij zijn onder andere percentages vastgesteld voor de verhouding tussen huur- en koopwoningen, het aantal betaalbare woningen en het aantal nultredenwoningen. Aan deze afspraken wordt binnen de regio gehoor gegeven. In dit geval worden binnen het plangebied maximaal 7 woningen gerealiseerd. Deze passen kwantitatief gezien binnen de plancapaciteit van de Stadsregio. Daarnaast passen de woningen ook kwalitatief gezien binnen de plancapaciteit. Bovendien past het plan binnen het gemeentelijke woningbouwprogramma. Omdat dit programma op regionaal niveau is afgestemd, kan ook worden gesteld dat het plan binnen het regionaal en provinciaal woningbouwprogramma past. De voorgenomen ontwikkeling in het plangebied sluit hiermee aan op het Kwalitatief Woonprogramma 2010-2019.

3.3.1 Regionaal Plan Stadsregio Arnhem-Nijmegen 2005-2020

De gemeente Montferland heeft zich aangesloten bij de stadsregio Arnhem-Nijmegen. Voor de stadsregio is een uitwerking van het streekplan gemaakt in het Regionaal plan 2005-2020 van de regio Arnhem- Nijmegen. Het Regionaal Plan wil burgers en bedrijven aan de regio binden door het verbeteren van condities voor 'het goede leven', het bieden van mogelijkheden voor prettig wonen en succesvol werken in een mooi, aantrekkelijk landschap en waar men zich snel en comfortabel kan verplaatsen. Deze hoofddoelstelling kan naar vier ontwikkelingsthema's worden onderscheiden:

• economie: het versterken van het economisch vestigingsklimaat in (inter)nationaal perspectief, waarbij de potenties van de stuwende werkgelegenheid worden uitgebuit;
• mobiliteit: het verbeteren van de bereikbaarheid in het regionale kernnet van (snel)wegen en openbaar vervoer, waarbij de mobiliteit per auto, trein, bus en fiets beter met elkaar worden geïntegreerd;
• landschap: het vergroten van de toegankelijkheid en aantrekkelijkheid van het landelijk gebied voor de natuur en voor de recreatie;
• wonen: het verbeteren van de kwaliteit van het wonen in stad, dorp en landelijk gebied, waarbij de relatie met landschap, bereikbaarheid en voorzieningen kwaliteitsfactoren zijn.

De voorgenomen ontwikkeling heeft betrekking op het speerpunt omtrent het thema wonen. De regio moet gaan voorzien in meer kwaliteit en een grotere variatie in woonmilieus in stad en land. Door consumentgerichte, aantrekkelijke woningen, een groene en veilige leefomgeving, een ruim aanbod van voorzieningen en een eigen identiteit kan de regio de concurrentie met andere regio's aan. De kwaliteit van de woonomgeving in brede zin is een belangrijke vestigingsfactor voor bewoners en bedrijven. Dit legt de basis voor een sociaaleconomisch vitaal stedelijk netwerk.

De leefbaarheid en ruimtelijke kwaliteit van de dorpen zijn een belangrijk aandachtspunt in het Regionaal Plan. Daarbij is onder andere de ruimtelijke verscheidenheid van de dorpen van belang. De leefbaarheid en ruimtelijke kwaliteit van de dorpen zijn een belangrijk aandachtspunt. Demografische ontwikkelingen zoals vergrijzing en ontgroening hebben een grote invloed op de sociaaleconomische vitaliteit van de dorpen. Woningbouw voor starters en ouderen, voorzieningen zoals scholen, buurthuizen, etc. en de bereikbaarheid daarvan zijn belangrijke thema's. Daarbij blijft de vraag naar landelijke woonmilieus aanhouden. Deze behoefte kan grotendeels worden opgevangen door inbreiding en uitbreiding van de dorpen. Ruimtelijke ontwikkelingen vormen wel een bedreiging voor de ruimtelijke verscheidenheid en identiteit van de dorpen. Bij uitbreidingsplannen worden karakteristieke, streekeigen dorpsstructuren maar zelden als drager of inspiratiebron gebruikt. De ruimtelijke verscheidenheid en identiteit van de regio dreigt hiermee verloren te gaan. Ook komen in het landelijk gebied steeds meer agrarische bedrijfsgebouwen vrij en die kunnen voor andere doeleinden gebruikt worden. Het herontwikkelen van (de plekken van) deze agrarische bedrijfsgebouwen kan met vormen van landelijk wonen een impuls krijgen en bijdragen aan een aantrekkelijke leefomgeving.

Voor de forse bouwopgave zijn met de gemeenten afspraken gemaakt in de vorm van woonconcessies per gemeente. Deze concessies gelden voor vijf jaar en worden elke twee jaar geëvalueerd, waarbij op basis van marktomstandigheden bepaald wordt of bijstelling nodig is. In de woonconcessies is bepaald dat de steden tenminste 35% van het totale bouwprogramma in de betaalbare huur- en koopsector bouwen en de overige gemeenten 50%. Het realiseren van deze percentages is ook een randvoorwaarde om vanuit de marktvraag het forse bouwprogramma te kunnen realiseren. In verband met de toenemende vergrijzing zijn in de woonconcessies ook afspraken gemaakt over het aandeel woningen voor ouderen. Er zijn, in afwijking van het verleden, geen afspraken meer gemaakt over de (maximum) aantallen te bouwen woningen per gemeente.

Uitsnede Beleidskaart Regionaal Plan met globale aanduiding plangebied (geel)

Toetsing

In onderhavig plan is sprake van functieverbreding binnen het historische centrum van 's-Heerenberg. De functieverbreding maakt onder andere de realisatie van maximaal 7 woningen mogelijk. In principe is binnen de woningbouwcontour woningbouw toegestaan. De behoefte aan de woningen wordt later in dit hoofdstuk aangetoond. De woningen worden bovendien op een zorgvuldige manier ingepast in de omgeving en zorgen ervoor dat de cultuurhistorische waarden van de omliggende bebouwing behouden blijven. Daarmee wordt de ruimtelijke kwaliteit gewaarborgd. Tot slot zorgen de nieuwe woningen op de locatie ook voor een verlevendiging van het centrumgebied buiten 'werktijd'. Vanwege de nabijheid van voorzieningen zijn de woningen bovendien geschikt voor verschillende doelgroepen, zoals starters en senioren. Het plan sluit aan bij het Regionaal Plan Stadsregio Arnhem-Nijmegen 2005-2020.

3.3.2 Regionale Structuurvisie Achterhoek 2012

De gemeenteraden van Aalten, Berkelland, Bronckhorst, Doetinchem, Oost Gelre, Oude IJsselstreek en Winterswijk hebben in hun vergaderingen van april/mei 2012 de 'Regionale structuurvisie Achterhoek 2012' vastgesteld. De gemeenteraad van Montferland heeft de visie niet formeel vastgesteld, maar daaraan wel instemming betuigd, omdat Montferland voor ruimtelijke ordening tevens deel uitmaakt van de Stadsregio.

De Regionale structuurvisie is een actualisatie van de visie uit 2004. Er is gekozen voor een actualisatie, omdat er zich in de Achterhoek een aantal belangrijke en ingrijpende economische en maatschappelijke ontwikkelingen voordoen, zoals:

• energietransitie en het inspelen op de gevolgen van de klimaatveranderingen;
• bevolkingsverandering, krimp, vergrijzing en ontgroening;
• de veranderingen in de landbouw en het landelijk gebied;
• positionering van de Achterhoek in (inter)nationaal perspectief.

Deze ontwikkelingen zullen gevolgen hebben voor de manier waarop er nu gewoond, geleefd en gewerkt wordt in de Achterhoek. Ze hebben ook invloed op de wijze waarop geld verdiend wordt in de regio. Wijzigingen hierin kunnen ruimtelijke consequenties hebben. De geactualiseerde visie geeft richting aan het regionaal ruimtelijk beleid om de transitieopgaven goed te kunnen faciliteren. Dit door belangrijke ruimtelijke thema's te agenderen en hierop afstemming tussen gemeenten te zoeken. Het doel is, dat de Achterhoek ook in de toekomst een vitale, regionale economie heeft en een zeer prettige omgeving blijft om in te wonen en te recreëren. De visie sluit aan bij de Agenda 2020 van Regio Achterhoek en de provinciale regioverkenningen. Inhoudelijk beschrijft de structuurvisie:

• samenwerking op volkshuisvesting, bedrijfsvestigingen en functieveranderingsbeleid
• bereikbaarheid van de regio, zowel fysiek als digitaal
• balans tussen bestaande en nieuwe kwaliteiten in de landbouw/het landschap
• innoveren van de maakindustrie en landbouw en het verduurzamen van productieprocessen en energievoorziening
• ruimtelijk wordt de 'ja, mits' benadering leidend.

Deze visie is geen blauwdruk voor hoe het allemaal zou moeten. Respect voor het Achterhoekse landschap staat voorop, maar het ruimtelijk beleid mag innovatieve en duurzame ontwikkelingen niet in de weg staan. Van belang is om flexibel te blijven.

Toetsing plangebied

De voorgenomen ontwikkelingen in het plangebied sluiten aan bij de ambitie om te zorgen voor voldoende woonruimte voor de eigen bevolking. De woningen zorgen ervoor dat er in het centrum ook buiten 'werktijd' sprake is van levendigheid en bovendien wordt het draagvlak voor voorzieningen versterkt. Het plan sluit hiermee aan op de regionale ambities.

3.3.3 Koersnota Verstedelijking 2010 - 2020 met doorkijk tot 2040

Met het Rijk heeft de Stadsregio Arnhem Nijmegen afgesproken om in de periode 2010-2020 circa 26.000 woningen te bouwen. Om deze opgave per gemeente vorm te kunnen geven, werkt de stadsregio aan het opstellen van een verstedelijkingsvisie voor de regio. Om te komen tot een verstedelijkingsvisie heeft het college van bestuur op 11 maart 2010 een koersnota vastgesteld. De koersnota is een agenderende nota waarbij de focus ligt op verbetering van de samenhang tussen verstedelijking en mobiliteit. Op basis van de verstedelijkingsvisie zijn bestuurlijke overeenkomsten met elk van de regiogemeenten gesloten waarbij aspecten zoals woningbouwafspraken per gemeente, maatregelen voor realisatie van zes HOV-assen, regionale knooppuntontwikkeling voor een dertiental stations en afspraken rondom Stadsregiorail vastgelegd zullen worden. In de nota worden acht regionale kwesties genoemd:

Economie

• 1. Brede economie stimuleren: Na 2020 wordt geen grote ruimtevraag verwacht voor nieuwe werklocaties, maar zal meer gestuurd moeten worden op een goede (inter)nationale bereikbaarheid, een arbeidsmarkt voor hoog opgeleiden, aanwezigheid van kennisinstellingen en een goed aanbod van aantrekkelijke woonmilieus.
• 2. Samenwerken aan vitale steden: Met de afbouw van de VINEX-locaties Waalsprong, Schuytgraaf en Westeraam en de ontwikkeling van Park Lingezegen zullen de ruimtelijke en functionele verbanden tussen de steden Arnhem en Nijmegen toenemen zodat de focus wordt gericht op de ontwikkeling van een bipolair stedelijk kerngebied.

Ruimte

• 3. Herstructurering is oneindig: De omvang van herstructurering neemt binnen de steden op langere termijn af, niet complete wijken, maar kleinschalige projecten bepalen de manier van herstructureren.
• 4. (Door)bouwen in het middengebied: De inzet van de stadsregio blijft de komende jaren gericht op het afbouwen van de VINEX-locaties.

Mobiliteit

• 5. Doortrekking van de A15: Een doorgetrokken A15 naar de A12 zorgt voor een directe (inter)nationale verbinding van de Rotterdamse haven met het Ruhrgebied en het Europese achterland en zorgt daarnaast voor een enorme verbetering van de interne bereikbaarheid binnen de stadsregio.
• 6. Prioriteiten in het regionaal HOV: Om de kwaliteit van het openbaar vervoer te versterken moet de toekomstige bouwopgave gekoppeld worden aan HOV van trein en bus.

Wonen

• 7. Aanbod van woonmilieus herijken: Hierbij wordt in kwalitatieve zin gekeken naar de vraag van de specifieke doelgroepen en in kwantitatieve zin naar fasering van de harde plancapaciteit om de ontwikkeling van de lopende VINEX-locaties niet te belemmeren.
• 8. Omgaan met stabilisatie en krimp: Binnen de regio worden de verschillen tussen groei en krimp echter steeds groter.

Toetsing

De Koersnota heeft onder andere tot het opstellen van de Woonagenda geleid. Het plan sluit hierop aan. In het plangebied worden middels inbreiding/herstructurering maximaal 7 nieuwe woningen mogelijk gemaakt. Uit de Verstedelijkingsvisie (zie paragraaf 3.3.4) blijkt dat er in de gemeente Montferland een toenemende behoefte bestaat aan koopwoningen en duurdere huur. Bij de realisatie van de woningen wordt aangesloten bij deze actuele vraag vanuit de woningmarkt. De mogelijk te realiseren woningen zullen namelijk deel uit maken van het duurdere koopsegment.

3.3.4 Verstedelijkingsvisie

De gemeenten binnen de Stadsregio Arnhem Nijmegen hebben hun bouwplannen bijgesteld. In de Verstedelijkingsvisie 'van Koers naar Keuze', die de Stadsregioraad op 30 juni 2011 heeft vastgesteld, zijn de woningbouwplannen bijgesteld van ruim 54.000 (2009) naar ruim 37.000 woningen.

In de Verstedelijkingsvisie staat dat vraaggericht bouwen uitgangspunt is voor het regionale woningbouwprogramma. Dit staat, in een aantal gemeenten, op gespannen voet met de grens van minimaal 50% betaalbaar bouwen. Als gevolg van de verdiepte crisis op de woningmarkt waardoor weinig woningen worden gerealiseerd, knelt het betaalbaarheidsbeleid en is het hanteren van strikte grenzen niet gewenst.

De Stadsregio Arnhem Nijmegen wil ook voor de komende jaren weer inzetten op betaalbaarheid, maar wel op een andere wijze dan voorheen. De stadsregio doet dit vanuit het omdenken, waarin de consument centraal staat en het stimuleren van duurzaamheid binnen de regio. Beide stromen komen samen in het benaderen van betaalbaarheid door middel van woonlasten. De verdeling 50/50 vormt ook dan het uitgangspunt, maar het is mogelijk om binnen de subregio's te differentiëren. Dit wil zeggen dat er onderling afspraken kunnen worden gemaakt tussen de gemeenten, mits het subregiototaal op de verhouding 50/50 blijft uitkomen.

De afspraak van minimaal 50 procent betaalbare woningbouw op subregionaal niveau blijft uitgangspunt, tenzij gemeenten samen met corporaties inhoudelijke argumenten aandragen over de gewenste ontwikkeling van de betaalbare woningvoorraad, gelet op de woningbehoefte en demografische ontwikkelingen. De stadsregio is dan bereid die discussie te begeleiden en vorm te geven, mits de uitkomsten ook naar subregionale afspraken herleid worden en hierover afstemming plaats vindt.

Voor de regio Liemers, waaronder de gemeente Montferland valt, geldt dat er een toenemende behoefte bestaat aan koopwoningen en duurdere huur in het gebied. De behoefte aan koopwoningen komt van starters, doorstromers en ouderen en richt zich op diverse prijsklassen. Onder ouderen ontstaat er steeds meer een specifieke vraag naar levensloopbestendige woningen in het duurdere huursegment (al dan niet in de appartementensfeer). Er bestaat een aanzienlijke behoefte aan dorps wonen in de breedte (van landelijk dorps tot centrum dorps), waarbij er ook een behoefte is aan kleinstedelijke woonmilieus. Binnen het woonmilieu dorps wonen, herkent de subregio nauwelijks uitwisselbaarheid tussen de dorpen (vooral ouderen).

Woonprogramma

In de Verstedelijkingsvisie zijn indicatieve woonprogramma's opgesteld. Zo ook voor de regio Liemers. Op 18 december 2014 hebben de gemeenten in de Liemers, Stadsregio Arnhem Nijmegen en de provincie Gelderland een principeakkoord bereikt over het subregionale woningbouwprogramma tot 1 januari 2020. Dit is verantwoord in de Intentieovereenkomst over het woningbouwprogramma in de Liemers voor de periode tot 1 januari 2020 op basis van het stoplichtmodel (zie paragraaf 3.3.6).

De gemeenten in deze subregio hebben er voor gekozen om te starten met het nader specificeren van de bruto plancapaciteit met betrekking tot herstructurering en transformatie. Daaruit blijkt dat de Liemerse gemeenten, exclusief Arnhem, een herstructurerings- en transformatie opgave hebben van een kleine 50 procent van de totale bruto plancapaciteit. Deze plannen dragen bij aan het verbeteren van de woonkwaliteit van de huidige woningvoorraad. Onder transformatie worden inbreidingslocaties verstaan waarbij functies veranderen in het gebied van bijvoorbeeld bedrijfs- of kantoorgebouwen in woningen. Inbreiding op bestaande groene ruimte in woonkernen valt hier niet onder. Herstructurering heeft betrekking op het verbeteren wijken door nieuwbouw.

De gemeentelijke woningbouwprogramma's zijn in overeenstemming met de Primos prognose voor bevolkingsontwikkeling. In het gemeentelijk programma van de gemeente Montferland voor de periode 1 januari 2014 tot 1 januari 2020 is ruimte opgenomen voor de ontwikkeling van 7 woningen in het voormalige gemeentehuis in 's-Heerenberg.

Voor de gemeente Montferland ziet het indicatieve woonprogramma voor de periode 2010-2020 er als volgt uit:

Toetsing

In onderhavig besluitgebied worden maximaal 7 woningen gerealiseerd. Op subregionaal niveau dient 50% van de woningen uit betaalbare woningen te bestaan. De nieuwe woningen in het plangebied betreffen koopwoningen in het duurdere segment, maar leiden er niet toe dat het percentage van 50% betaalbare woningen in de subregio niet meer wordt gehaald. De plancapaciteit van de gemeente Montferland voor de periode 2010-2020 bedraagt 1.250 woningen. De 7 woningen in het plangebied passen binnen deze plancapaciteit. Bovendien worden de woningen binnen de bebouwde kom binnen een reeds bebouwde locatie gerealiseerd. Er is daarmee geen sprake van uitbreiding. De functieverbreding in het plangebied is niet in strijd met de Verstedelijkingsvisie.

3.3.5 Bestuurlijke overeenkomsten Verstedelijking en Mobiliteit

Op 28 maart 2012 zijn er bestuurlijke overeenkomsten Verstedelijking en Mobiliteit (BOV's) ondertekend door de twintig regiogemeenten. Deze afspraken vormen het startpunt voor de uitvoering van de Verstedelijkingafspraken in de periode 2012-2014.

Op 30 juni 2011 zijn de Verstedelijkingsvisie en de MobiliteitsAanpak vastgesteld in de Stadsregioraad. Hiermee is de basis gelegd voor integraal ruimtelijk beleid in de stadsregio. In deze visies staat de S-as als ruimtelijk economische ontwikkelingsas centraal. Het sluiten van bestuurlijke overeenkomsten (BOV's), waarin de beleidsdoelstellingen op het vlak van wonen, werken en mobiliteit vastgelegd worden in concrete afspraken, is het vervolg. Om de ontwikkelingen op het gebied van wonen, werken en mobiliteit in de stadsregio goed op elkaar af te stemmen is gekozen voor het goed in kaart brengen van de vraag naar en aanbod van woningen en bedrijventerreinen in relatie tot de bereikbaarheid, economische en demografische ontwikkeling in de regio. Het uiteindelijke doel is het versterken van totale economische structuur en bevorderen van een aantrekkelijk vestigingsklimaat.

De Liemersgemeenten hebben in het kader van de Verstedelijkingsvisie gezamenlijk hun bouwambitie bijgesteld. Afgesproken is verder dat er nadere afstemming nodig is over kwaliteit (woonmilieus/typologieën) en tempo van woningbouwprogrammering. Uitgangspunt zijn hierbij de afspraken uit de Verstedelijkingsvisie. Nieuwe ontwikkelingen op de woningmarkt, uitkomsten van WoOn12, prognosegegevens en monitoringsgegevens kunnen aanleiding zijn de afspraken te actualiseren.

De harde bestemmingsplancapaciteit kan in de periode tot 1 januari 2014 in de stadsregio jaarlijks toenemen met 1.900 woningen ten opzichte van de harde plancapaciteit per 1 januari 2011. Indien kwalitatief onderbouwd en afgestemd binnen de subregio kan de bestemmingsplancapaciteit in de stadsregio per jaar verder toenemen tot maximaal 2.600 woningen ten opzichte van de harde plancapaciteit per 1 januari 2011. Dit is een netto programma (nieuwbouw minus sloop), inclusief transformatie, herstructurering en VINEX-locaties.

Toetsing

Dit plan maakt functieverbreding van de bebouwing in het plangebied mogelijk door toevoeging van de woonfunctie. Daarbij wordt naast de reeds mogelijke gebruiksfuncties ook wonen mogelijk gemaakt in het plangebied. In dit plan is sprake van inbreiding van een locatie in het historisch centrum van 's-Heerenberg. Er worden maximaal 7 nieuwe woningen mogelijk gemaakt. De realisatie van deze woningen is, zoals eerder behandeld, niet in strijd met het woonbeleid van provincie en regio. Het plan past binnen de afspraken uit de BOV's Verstedelijking en Mobiliteit.

3.3.6 Woonagenda

Begin 2014 heeft de Stadsregio Arnhem Nijmegen, met instemming van de regiogemeenten, de Woonagenda vastgesteld. De Woonagenda is voortgekomen uit Bestuurlijke Overeenkomsten op het gebied van mobiliteit en verstedelijking die die de gemeenten in de Stadsregio Arnhem Nijmegen in 2012 met elkaar hebben afgesloten. In de Woonagenda gaat het om een samenhangende woningmarkt waarin steden en ommeland samen een breed palet aan woonmilieus bieden dat aansluit bij de behoefte. Per subregio hebben de gemeenten de programmering van nieuwbouw uitgewerkt aan de hand van een stoplichtmodel. Zo sluit het planaanbod optimaal aan bij de behoefte aan (nieuwe) woningen. In de Woonagenda worden 6 hoofdpunten onderscheiden waarop afgesproken is dat de gemeenten met elkaar om moeten gaan en waar de focus moet liggen.

• 1. Steden krachtiger, ommeland prachtiger
  De 20 gemeenten in de Stadsregio Arnhem Nijmegen hebben elkaar nodig om de regio aantrekkelijk en krachtig te houden. Stad en ommeland versterken elkaar. De gemeenten willen een breed palet aan woonmilieus aanbieden dat aansluit bij de behoefte.

• 2. Sterke subregio's
  De feitelijke afspraken, ook over het nieuwbouwprogramma, worden georganiseerd in drie subregio's.

• 3. Voorraad staat centraal
  De bestaande voorraad staat centraal in het woonbeleid.

• 4. Kansen grijpen
  De stadsregio stelt samen met gemeenten een strategie op voor het aantrekken van beleggers met betrekking tot het realiseren van vrije sector huurwoningen.

• 5. Provincie als belangrijke partner
  De provincie wordt gevraagd om op een andere wijze te sturen, met een passende set afspraken en inzet van haar financiële en andere instrumenten bij het pakken van kansen en oplossen van knelpunten bij het maken van de juiste kwalitatieve keuzes in de stadsregio.

• 6. Stoplichtmodel
  Voor het prioriteren van woningbouwplannen voeren de gemeenten in de stadsregio een stoplichtmodel in. De gemeenten hebben hun woningbouwprogramma geprioriteerd. Daarbij is bepaald welke woningbouwplannen doorgaan (code groen); welke plannen worden gefaseerd of herprogrammering behoeven (code oranje) of worden geschrapt (code rood). Schrappen is nodig als woningbouwplannen op de langere termijn niet aansluiten bij de woningbehoefte. 

Gemeente Montferland

In de gemeente Monferland is er sprake van een surplus in de harde planning in de koopsector, ten opzichte van de behoefte, van bij benadering 300 woningen. Dit doet zich voor in de goedkope en middeldure woningen. Het beeld voor het huursegment is vergelijkbaar met de subregio De Liemers als geheel. Er is geen nieuwbouw in de geliberaliseerde huur voorzien, terwijl er wel vraag in dit segment is. In de gemeente Monferland is met name behoefte aan centrum-dorps wonen (Didam, 's-Heerenberg), en slechts in beperkte mate aan dorps wonen (Zeddam). Een mogelijke verklarende factor zou de behoefte aan een robuust voorzieningenniveau kunnen zijn. Hiernaast is er vraag naar landelijk wonen. Hier is het voorzieningenniveau kennelijk niet doorslaggevend. De behoefte naar landelijk wonen zou van een andere doelgroep afkomstig kunnen zijn (doorstromers) dan de behoefte aan dorps-wonen (ouderen).

Toetsing

Binnen de bebouwde kom van 's-Heerenberg worden op de locatie van het voormalige gemeentehuis maximaal 7 woningen mogelijk gemaakt. Uit de Woonagenda blijkt dat er in de kern 's-Heerenberg behoefte bestaat aan centrum-dorps wonen. De nieuwe woningen worden in het historisch centrum van 's-Heerenberg mogelijk gemaakt en sluiten daarmee goed aan bij de behoefte. Daarnaast betreffen het woningen in het dure koopsegment. De gemeente kent een surplus in woningen in het goedkope en middeldure segment. Voor de woningen in het dure segment is geen surplus. Bovendien zijn de 7 woningen opgenomen in het gemeentelijke woningbouwprogramma voor de periode 2014-2020. De voorgenomen ontwikkeling is niet in strijd met het beleid uit de Woonagenda.

3.4.1 Structuurvisie Montferland

Op 23 april 2009 is de Structuurvisie Montferland 'Ideeën voor een plek' vastgesteld. De structuurvisie geldt voor het gehele gemeentelijke grondgebied, met uitzondering van de bebouwde kommen. Het doel van de structuurvisie is tweeledig:

• Het samenbrengen en actualiseren van bestaande visies en andere beleidsdocumenten in een nieuwe visie. Het gaat dus niet om het formuleren van nieuw beleid, maar om het samenbrengen in één visie van reeds bestaand beleid.
• Het bestendigen van het gevestigde voorkeursrecht voor enkele uitbreidingslocaties; in het Regionaal Plan van de Stadsregio Arnhem/Nijmegen zijn een aantal uitbreidingsrichtingen van woonkernen opgenomen. In de structuurvisie worden deze zoekrichtingen vertaald en begrensd in concrete locaties. Daarnaast kan via de structuurvisie het gevestigde voorkeursrecht voor enkele uitbreidingslocaties worden bestendigd.

Uitsnede structuurvisiekaart met globale aanduiding plangebied (blauw)

Deze structuurvisie blijft een visie op hoofdlijnen. De structuurvisie is in beeld gebracht op de kaart Structuurvisie Montferland. Voor de begrenzing van de bebouwde kommen (contour bebouwd gebied) is aangesloten op het Regionaal Plan. De gronden die vallen binnen de 'contour woningbouw' uit dat plan zijn aangewezen als 'contour bebouwd gebied'. Het plangebied ligt binnen deze contour. Binnen de contour is verstedelijking toegestaan.

Toetsing

Dit plan maakt functieverbreding in het plangebied mogelijk. Daarbij worden naast de reeds toegestane functies op grond van het bestemmingsplan woningen mogelijk gemaakt. Het plangebied ligt binnen de contour voor het bebouwd gebied. In de structuurvisie wordt aangegeven dat er binnen de contour voor bebouwd gebied zonder meer mogelijkheden zijn voor woningbouw. De voorgenomen ontwikkeling in het plangebied past daarmee binnen het beleid uit de Structuurvisie.

3.4.2 Actualisering woningbehoefteonderzoek gemeente Montferland 2009

Woningbouwprojecten moeten qua programmering voldoen aan de Visie op de woningbouw 2010-2020 (Actualisering woningbehoefteonderzoek gemeente Montferland 2009). Dit woningbehoefteonderzoek is de actualisering van de Woonkwaliteitvisie 'Montferland, Visie op de woningbouw 2005-2015 (woningbehoefte onderzoek 2006) en schetst een beeld van de woningbehoefte voor de komende tien jaar. In het algemeen wordt gesteld dat nieuwe woningen een positieve bijdrage dienen te leveren aan de doorstroming en wooncarrière van inwoners van Montferland.

Om de bevolking in 2020 op het niveau van 2008 te houden moeten er circa 410 woningen worden gebouwd in de jaren 2010-2020. Daarvan zijn er 25 woningen bedoeld voor extra vestigers, bovenop de zich al volgens de trend van de afgelopen jaren vestigende huishoudens. Dit betekent dat 385 woning voor de eigen behoefte moeten worden gebouwd. Er zijn met een totaalcapaciteit van 564 woningen meer dan voldoende bouwmogelijkheden in 's-Heerenberg/Lengel. Deze woningen worden onder andere door Woningstichting Bergh en Laris Wonen en Diensten gerealiseerd. Van de woonvormen met zorg en van de aangepaste woningen is er vooral behoefte aan levensloopbestendige en nultredenwoningen. Deze zijn veelal niet, of tegen hoge kosten te realiseren door aanpassingen in de bestaande voorraad. De navolgende tabel geeft het indicatieve bouwprogramma voor 's-Heerenberg/Lengel weer voor de periode 2010-2020.

Indicatief bouwprogramma 's-Heerenberg/Lengel 2010-2020

Toetsing

Wat de actualisering van het woningbehoefteonderzoek betreft, sluiten de voorgenomen ontwikkelingen in het plangebied hierop aan. Dit plan maakt functieverbreding in het plangebied mogelijk. In de toekomst kunnen daarmee ook maximaal 7 woningen in het plangebied worden gerealiseerd. Dit betreffen naar alle waarschijnlijkheid deels appartementen en deels grondgebonden woningen. Deze woningen kunnen door verschillende doelgroepen worden gebruikt, zoals starters, doorstromers, reguliere en extra vestigers. De woningen maken deel uit van het duurdere koopsegment. Binnen de kern 's-Heerenberg/Lengel is nog behoefte aan dergelijke woningen voor deze doelgroepen. Daarmee passen de woningen binnen het indicatieve bouwprogramma van 's-Heerenberg/Lengel en voorzien zij in de actuele woningbehoefte. De 7 woningen in het plangebied zijn bovendien opgenomen als harde plancapaciteit in het actuele gemeentelijke woningbouwprogramma voor de periode 2014-2020.

Overigens bestaat er enige flexibiliteit bij de uitwerking van het plan en daarmee kan goed worden aangesloten op de actuele vraag vanuit de woningmarkt, mocht deze in de tussentijd wijzigen. Wanneer er veranderingen in de bebouwing plaatsvinden, door sloop en nieuwbouw, wordt zorgvuldig aangesloten bij de stedenbouwkundige kwaliteiten van de omgeving. De ruimtelijke kwaliteit van de omgeving blijft daardoor gewaarborgd.

3.4.3 Groenstructuurplan

Op 27 januari 2011 is het Groenstructuurplan voor de gemeente Montferland vastgesteld. Het groen is kenmerkend voor de ruimtelijke kwaliteit en aantrekkelijkheid van het landschap, met name ook van de kernen. Velen hebben belang bij aantrekkelijke kernen die, naast mogelijkheden voor een vitale economie, rust en ruimte bieden.

Voor iedere kern is een werkboek opgesteld dat handreikingen biedt voor het ontwikkelen en begeleiden van projecten. Drie motto's staan in het Groenstructuurplan centraal:

• 1. sluit aan bij het landschap;
• 2. versterk de karakteristiek van de kern;
• 3. draagvlak in projecten.

De visie benoemt op de groenstructuurkaart de volgende uitgangspunten tot het jaar 2030:

• lanen herstellen met nieuwe linden;
• pleksgewijs solitaire eiken en linden in historische linten;
• laanbeplanting met allure als zuidelijke entree;
• groene poorten bij rotondes randweg versterken;
• parken nieuw leven inblazen;
• brinken op knooppunten historische linten creëren;
• iedere wijk eigen variatie op grote lijn;
• groenstructuur in het centrum behouden en versterken;
• twee groene corridors in hoofdgroenstructuur versterken;
• water beleefbaar maken in de Blauwe Graaf;
• beplanting om dorp langs randweg versterken;
• belangrijke zichtlijnen koesteren;
• doorzichten vanuit dorp naar landschap behouden.

's-Heerenberg/Lengel

Als onderdeel van het Groenstructuurplan, heeft de gemeente voor elke kern een werkboek gemaakt. Het werkboek vormt als het ware een brug tussen de groenstructuurvisie en de uitwerking ervan in projecten. Voor de kernen 's-Heerenberg en Lengel worden een aantal ambities omtrent de groenstructuur genoemd. Eén van deze ambities richt zich op het versterken van de karakteristiek van de stad 's-Heerenberg, de wijken en het dorp Lengel. De historische stad 's-Heerenberg is gegroeid tussen Huis Bergh met zijn wallen en de Klinkerstraat. Het is een mooie aaneenschakeling van pleintjes, kronkelende straten en doorkijkjes. De gemeente zet in op het versterken van het historische karakter van dit oude centrum. Daarbij kan worden gedacht aan het doortrekken van beplanting en hagen. In het historisch centrum is vaak geen ruimte voor rijen bomen. Er is wel ruimte voor solitaire bomen op speciale plekken. Om die reden wordt het '25 linden-plan' voorgesteld. Het gaat er in het oude centrum om de plekken te vinden waar een boom geplant kan worden die daar ook voor de komende generaties kan uitgroeien tot een monumentale boom in het straatbeeld. De inrichting van die plekken dient dan (mede vanuit de shared space-filosofie) op die bomen te worden afgestemd.

De wijkopbouw en de eigen karakteristiek dient volgens de gemeente leidend te blijven voor de toekomst van de groenstructuur van die wijken, maar moet wel afgestemd worden op huidige inzichten en functionaliteit. Het plein voor de St Pancratiuskerk en het Oude gemeentehuis is versnipperd ingedeeld en vooral gericht op autoverkeer. Een 'shared space' inrichting met, indien mogelijk een paar lindes in plaats van de huidige bomen zou het plein een veel vriendelijkere uitstraling kunnen geven. Het terras en de monumentale bebouwing bieden al meer dan voldoende informatie. Daarbij dient de inrichting eenvoudig en strak gehouden te worden. De bomenstructuur kan sturing geven aan het verkeer. De gemeente ziet graag dat deze shared-space-inrichting-met-allure doorgezet wordt in de gehele binnenstad.

Toetsing

Dit plan maakt functieverbreding in het plangebied mogelijk. Naast de reeds toegestane functies worden ook maximaal 7 woningen mogelijk gemaakt. Naast de bebouwing in het plangebied is er ook een buitenterrein aanwezig, waarop geen bebouwing staat. Dit buitenterrein wordt hoofdzakelijk gebruikt ten behoeve van de parkeervoorziening, maar er is ook een groenstructuur aanwezig aan de zijde van de 's Gravenwal. Deze groenstructuur blijft behouden. Mogelijk is er in het plangebied ruimte om een linde aan te planten. Verder draagt de functieverbreding ook bij aan de wens van de gemeente om een 'shared space' inrichting te creëren. Het plan is hiermee niet in strijd met het beleid uit het Groenstructuurplan.

3.4.4 Welstandsnota

Op 20 december 2012 heeft de gemeenteraad van Montferland de 2e wijziging welstandsnota vastgesteld. Nieuwe ontwikkelingen en uitbreidingen dienen zorgvuldig te worden ingepast om zo de bestaande kwaliteit te behouden of te verbeteren. Om dit te bewerkstelligen is de welstandsnota opgesteld voor zowel de bebouwing in de kernen van de gemeente Montferland, als voor de bebouwing in het buitengebied. Gebouwen in het buitengebied hebben andere architectonische kenmerken dan woningen in een uitbreidingsgebied. Elk gebied binnen een gemeente vraagt derhalve zijn eigen criteria. Die criteria kunnen worden uitgebreid naarmate de waardering voor het gebied groter is. De gemeentelijke ambitie in het ene gebied kan daarnaast ook anders zijn dan in een ander gebied. Daarom is er een gebiedsindeling voor de gemeente gemaakt. Voor onderhavig plangebied is het gebiedstype 'Centrum' van toepassing. Daarnaast is er een onderscheid gemaakt in vier welstandsniveaus: welstandsvrij, welstandsluw, gangbaar en bijzonder. Het plangebied maakt deel uit van de bijzondere welstandsgebieden.

Een bijzonder gebied is een gebied met een cruciale betekenis voor het totaalbeeld van stad, dorp en landschap. Deze gebieden hebben bijzondere cultuurhistorische, architectonische, landschappelijke en stedenbouwkundige karakteristieken. De welstandstoetsing is streng en richt zich op handhaving, herstel en versterking van de gewenste ruimtelijke karakteristiek en op de samenhang binnen het gebied. De criteria zijn afgestemd op toetsing van alle aspecten: de situering, de massa en de vorm, de gevels van het bouwwerk, de detaillering en de materialisering. Bijzondere gebieden zijn kwetsbaar door de aanwezige waarden. Die kwetsbaarheid wordt vergroot als die waarden niet beschermd zijn, bijvoorbeeld als beschermd stadsgezicht. De dynamiek in bijzondere gebieden is doorgaans groot, vooral waar verschillende functies door en naast elkaar voorkomen en de commerciële functies regelmatig in omvang en vormgeving aan de eisen des tijd aangepast worden. Het ambitieniveau van de gemeente om de bijzondere gebieden aantrekkelijk te houden, is daarbij zeer hoog.

Voor het bijzondere welstandsgebied in 's-Heerenberg gelden de volgende criteria:

Situering

• Nieuwbouw sluit aan bij de ritmiek van de bebouwing in dezelfde straatwand
• De bebouwing staat overwegend los van elkaar;
• Vrijstaande gebouwen zijn als individuele panden herkenbaar;
• De bebouwing is georiënteerd op de straat.

Vorm en massa

• Het gebouw sluit voor wat betreft massa, vorm en kapvorm aan op de gebouwen in de omgeving;
• Per kavel is er één herkenbare hoofdmassa;
• De gebouwen hebben een eenvoudige hoofdvorm;
• Aan- en bijgebouwen zijn ondergeschikt aan het hoofdgebouw;
• De verschillende gebouwen in een straat zijn individueel herkenbaar;
• De individualiteit van het gebouw wordt uitgedrukt door geringe onderlinge verschillen in vorm en massa;
• De kappen zijn afwisselend georiënteerd.

Gevelindeling

• De gevelopeningen zijn per pand verticaal óf horizontaal in de gevel geplaatst;
• De vormgeving van de onderpui vormt een eenheid met die van de bovengevel;
• Glaspuien van winkels zijn geplaatst op een plint;
• De gevels aan de straat of de openbare ruimte hebben openingen;
• De individualiteit van panden blijft bij samenvoeging gehandhaafd;
• De architectonische eenheid van het oorspronkelijke pand blijft gehandhaafd bij splitsing;
• Bij toepassing van een plat dak is sprake van een duidelijke horizontale beëindiging van de gevel.

Kleuren, materialen en details

• De kleuren en materialen zijn in harmonie met de omgeving;
• De panden zijn gebouwd in baksteen of andere steenachtige materialen;
• Schuine daken zijn gedekt met pannen, of met riet;
• Het schilderwerk van de kozijnen is per pand gelijk van kleur;
• Het schilderwerk van grote vlakken is donker van kleur;
• Het materiaalgebruik van aan- en bijgebouwen is gelijk aan dat van het hoofdgebouw;
• De detaillering van dakkapellen, erkers en serres is afgestemd op de vormgeving van het hoofdgebouw.

Toetsing

Voor het plangebied geldt het bijzonder welstandsniveau. Bij de welstandsbeoordeling vindt toetsing plaats op alle aspecten. Dit plan maakt een functieverbreding in het plangebied mogelijk. Hierbij worden ook woningen toegestaan. In principe vindt de realisatie van de woningen binnen de bestaande bebouwing plaats. Mogelijk maakt een deel van de kantoorbebouwing aan de Hofstraat ruimte voor nieuwe woningen. In dit geval wordt een stedenbouwkundig ontwerp voorgelegd aan de Welstandscommissie. De commissie dient haar akkoord op het ontwerp te geven, voordat de beoogde ontwikkeling plaats kan vinden. Dit ontwerp voldoet aan de gestelde criteria voor plannen in een bijzonder welstandsgebied. Daarmee wordt ervoor gezorgd dat het plan past binnen de Welstandsnota.

3.4.5 Detailhandelsstructuurvisie 's-Heerenberg

In 2013 is er voor 's-Heerenberg een Detailhandelsstructuurvisie opgesteld. De aanleiding voor deze visie is de uitvoering van het Masterplan 's-Heerenberg voor het centrumgebied. Doel van het masterplan is om onder andere het centrumgebied aantrekkelijker en beter bereikbaar te maken. In het kader van het bestemmingsplan 'Centrum 's-Heerenberg e.o.' is de Detailhandelsstructuurvisie opgesteld. Het doel van deze visie is te komen tot een actuele en goed onderbouwde visie op de gewenste structuur van de detailhandel, als onderbouwing voor het ruimtelijke detailhandelsbeleid.

De landelijke trends in de detailhandel zijn ook in 's-Heerenberg zichtbaar. Het aantal winkels is de afgelopen jaren afgenomen. Gemiddeld zijn de winkels wel groter geworden. Ook het aandeel filialen en franchisenemers is groter geworden. De dominantie van de supermarkten in het dagelijkse winkelaanbod is hiervan een goed voorbeeld. Doordat 's-Heerenberg een stadje is met maar circa 8.000 inwoners is het draagvlak voor winkelvoorzieningen beperkt. Voor een belangrijk deel moet het centrum van 's-Heerenberg voor wat betreft het winkelaanbod het hebben van lokaal boodschappenpubliek. Naast een boodschappencentrum heeft het centrum van 's-Heerenberg ook een functie als stadscentrum (mix van diverse centrumfuncties) en een toeristische functie die om sfeer en verblijfskwaliteit vragen en horeca en detailhandel extra bezoekers en omzet kunnen bezorgen.

In het document zijn ambities en uitgangspunten voor detailhandel in 's-Heerenberg uitgewerkt. De geformuleerde ambities zijn:

• een sterke en duurzame winkelstructuur met een zo compleet mogelijk aanbod voor inwoners van 's-Heerenberg en directe omgeving (goed voorzieningenniveau);
• een gezond ondernemersklimaat waar marktpartijen willen investeren (ontwikkelingsgericht).

In het centrum wordt gestreefd naar een compacter kernwinkelgebied met goed ingevulde winkelwanden en korte logische looproutes: Stadsplein en Molenpoortstraat. Omtrent het plangebied wordt het volgende gesteld. De horecafunctie in de Molenstraat kan worden uitgebreid met een enkele horecagelegenheid. In de horecasector bestaat behoefte aan beperkte uitbreiding in de restaurantsector en hotelcapaciteit. Volledige invulling van de Molenstraat met horecagelegenheden is niet aan de orde. Hiervoor is de vraag te beperkt. Het Stadsplein, de Molenstraat en Huis Bergh vormen de aantrekkelijke as voor horeca.

Op de navolgende afbeelding is de visiekaart voor de functionele structuur van het centrum van 's-Heerenberg weergegeven. Hierop is te zien dat het beoogde horeca en gemengde gebied uitloopt tot aan het plangebied.

Visiekaart functionele structuur centrum 's-Heerenberg met globale aanduiding plangebied (rood)

Toetsing

In het plangebied vindt functieverbreding plaats. Naast de reeds toegestane functies worden ook woningen mogelijk gemaakt. In het plangebied is op dit moment al horeca toegestaan. De horecagelegenheden in 's-Heerenberg zijn aan de Molenstraat geconcentreerd. Ook Huis Bergh maakt hier deel van uit. In de Detailhandelsstructuurvisie wordt gesteld dat de bestaande horecafunctie met een horecagelegenheid kan worden uitgebreid. De Hofstraat ligt in het verlengde van de Molenstraat. Wanneer in het plangebied, aan de Hofstraat, een horecagelegenheid wordt gerealiseerd sluit deze aan op de beoogde horecastructuur voor 's-Heerenberg.

Het plangebied ligt buiten het concentratiegebied voor detailhandel. In dit bestemmingsplan wordt, evenals in de huidige situatie, ook (zelfstandige) detailhandel in het plangebied niet toegestaan. Daarmee sluit het plan aan op het beoogde beleid en de visie voor het centrum van 's-Heerenberg.

4.1.1 Algemeen

In het kader van een bestemmingsplanprocedure moet zijn aangetoond dat de bodem en het grondwater geschikt zijn voor het beoogde gebruik. Hiertoe is het uitvoeren van een verkennend milieukundig bodem- en grondwateronderzoek noodzakelijk. Dit onderzoek moet uitwijzen of de locatie mag worden aangewend voor de gewenste ontwikkeling.

4.1.2 Toetsing

Verkennend onderzoek

In november 2014 is een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd op de percelen van het voormalig gemeentehuis in 's-Heerenberg3. Het onderzoeksrapport is als bijlage bij het bestemmingsplan opgenomen. De conclusie wordt in deze paragraaf weergegeven.

Op basis van de onderzoeksresultaten kan worden gesteld dat de bovengrond op de onderhavige locatie plaatselijk licht is verontreinigd met kwik, lood en de polycyclische aromatische koolwaterstoffen (PAK). In de ondergrond zijn plaatselijk voor kobalt, koper, kwik, lood, zink en minerale olie gehalten boven de generieke achtergrondwaarden gemeten. Ter plaatse van de boring centraal op het buitenterrein is in het traject 0,5-1,0 m-mv voor de PAK een matig verhoogd gehalte aangetroffen. Nabij de locatie van het voormalige garagebedrijf en tankstation (aan de oostzijde van het plangebied), waar enkele ondergrondse olietanks hebben gelegen en 2 pompen hebben gestaan is in de ondergrond voor minerale olie een gehalte boven de tussenwaarde gemeten. In het grondwater zijn geen verhoogde gehalten gemeten voor wat betreft de onderzochte parameters.

Met betrekking tot het matig verhoogd aangetroffen gehalte aan PAK in de ondergrond ter plaatse van de boring op het buitenterrein en het matig verhoogd aangetroffen gehalte aan minerale olie ter plaatse van de boring aan de oostzijde van het plangebied ter plaatse van het voormalige garagebedrijf en tankstation, dient een nader bodemonderzoek plaats te vinden waarbij de omvang van de aangetroffen verontreiniging in zowel horizontale als verticale richting dient te worden bepaald. Het nader onderzoek dient tevens ter vaststelling of er sprake is van een ernstige verontreiniging (hiervan is sprake indien voor een grondvolume van ten minste 25 m3 de gemiddelde concentratie van één verontreinigde stof de interventiewaarde overschrijdt), of er sprake is van saneringsnoodzaak en of er sprake is van spoedeisendheid.

Nader onderzoek

Naar aanleiding van het verkennend bodemonderzoek is een nader onderzoek uitgevoerd waarin is onderzocht of sprake is van een ernstige bodemverontreiniging met minerale olie en/of polycyclische aromatische koolwaterstoffen4. Dit onderzoeksrapport is eveneens als bijlage bij het bestemmingsplan opgenomen. De resultaten van het onderzoek zijn in deze paragraaf opgenomen.

Op de onderzoekslocatie zijn twee verontreinigingsspots met matige verontreinigingen met minerale olie en PAK aangetoond. Het betreffen geen gevallen van ernstige bodemverontreiniging. Er is daarom geen saneringsnoodzaak. Omdat de gemeente Montferland een gebiedskwaliteit (middels een bodemfunctieklassekaart) heeft vastgesteld, kan de gemeente wel bevorderen dat bij bijvoorbeeld bouwactiviteiten deze gebiedskwaliteit (in dit geval achtergrondwaarde 'wonen') als uitgangspunt geldt. Er dient bij een eventuele toekomstige ontwikkeling rekening te worden gehouden met verhoogde kosten voor de afvoer van grond die niet voldoet aan de door de gemeente Montferland vastgestelde gebiedskwaliteit. Aanbevolen wordt om bij een eventuele voorgenomen ontwikkeling, contact op te nemen met de gemeente.

4.1.3 Conclusie

Geconcludeerd wordt dat het aspect bodem geen belemmering vormt voor de uitvoerbaarheid van het plan.

4.2.1 Algemeen

Ruimtelijke ontwikkelingen moeten getoetst worden aan de Vogel- en/of Habitatrichtlijn, Natuurbeschermingswet 1998 en Flora- en faunawet. Bij de toets van een ruimtelijke ontwikkeling wordt onderscheid gemaakt tussen gebiedsbescherming en soortenbescherming.

4.2.2 Toetsing

In september 2014 is in het kader van de voorgenomen ontwikkeling een quick scan flora en fauna uitgevoerd5. Het onderzoeksrapport is als bijlage opgenomen bij het bestemmingsplan. De conclusie van het onderzoek is in deze paragraaf weergegeven.

Gebiedsbescherming

Nader onderzoek in het kader van de gebiedsbescherming van Natura 2000-gebieden, GNN, ganzenfoerageergebieden en weidevogelgebieden wordt niet noodzakelijk geacht. De geplande werkzaamheden hebben geen negatief effect op deze gebieden.

Soortenbescherming

Nader onderzoek naar de aanwezigheid van nesten of verblijfplaatsen van de huismus, gierzwaluw en vleermuizen wordt noodzakelijk geacht. Dit nader onderzoek dient in specifieke periodes te gebeuren.

• Huismus: aantal nesten kan geteld worden door twee veldbezoeken uit te voeren in de periode van 1 april tot en met 15 mei, met een minimale tussenperiode van 10 dagen.
• Gierzwaluw: aan- of afwezigheid van deze soort kan worden aangetoond middels 3 veldbezoeken in de periode van 1 juni tot en met 15 juli met een minimale tussentijd van 10 dagen.
• Vleermuizen: een volledig onderzoek bestaat uit minimaal 4 bezoeken. Twee zijn in de periode van 15 mei tot en met 15 juli met een tussenperiode van minimaal 30 dagen voor kraam- en zomerverblijfplaatsen. De andere twee dienen in de periode van 15 augustus tot en met 31 september te worden uitgevoerd, met een minimale tussenperiode van 20 dagen.

De zorgplicht is altijd van toepassing. Iedereen moet voldoende zorg in acht nemen voor alle in het wild levende dieren, planten en hun leefomgeving. In dit specifieke geval houdt dit in dat bijvoorbeeld het eventueel slopen van de kantoorpanden aan de Hofstraat in één richting gebeurt, zodat eventueel aanwezige dieren de mogelijkheid hebben te vluchten. Daartoe dienen eerst alle deuren en ramen te worden verwijderd.

Aanbevelingen

Naast het bovenstaande advies dat noodzakelijk wordt geacht om overtreding van de Flora- en faunawet te voorkomen, zijn ook een aantal aanbevelingen te doen voor vrijwillige maatregelen die een positief effect hebben op de plaatselijke flora en fauna.

• Zo kunnen in de eventueel nieuw te bouwen woningen verblijfplaatsen voor vleermuizen worden gerealiseerd. Vleermuizen veroorzaken zo goed als geen overlast als ze in een woning verblijven. Ze veroorzaken bijvoorbeeld geen geluidsoverlast, stankoverlast en schade aan de constructie van het huis. Het geschikt maken kan op twee manieren. Het inbouwen van speciale vleermuiskasten in de muren van de woning of het geschikt maken van de spouwmuur, zodat de vleermuizen hierin verblijven. Vleermuizen stellen bepaalde eisen aan dergelijke verblijfplaatsen.
• Als de wens bestaat om nieuwe bomen of struiken te plaatsen, wordt aanbevolen te kiezen voor inheemse soorten. Insecten drinken de nectar en vleermuizen doen zich weer tegoed aan de insecten. Uitheemse soorten verschaffen minder (geschikt) voedsel dan inheemse soorten. Bessen van uitheemse soorten zijn bijvoorbeeld vaak giftig.

Nader onderzoek vleermuizen

Paarverblijfplaatsen: In de periode van 15 augustus 2014 tot 1 oktober 2014 is het plangebied tweemaal op het voorkomen van vleermuizen geïnventariseerd. Gedurende de onderzoeksronden zijn er geen vaste vliegroutes of belangrijk foerageergebied aangetroffen. Delen van het plangebied fungeren als foerageerlocatie voor verschillende in de omgeving voorkomende vleermuissoorten. De voorgenomen herinrichting van het gebied kan er toe leiden dat deze foerageerlocatie verloren gaat. In de directe omgeving bevinden zich voldoende alternatieve foerageerlocaties (onder andere in de vorm van de bomenrij en de gracht van het kasteel ten westen van het plangebied). Het verlies van deze locaties resulteert niet in effect op de gunstige staat van instandhouding van de lokale populatie vleermuizen. Wel is er een paarterritorium van de gewone dwergvleermuis vastgesteld. Het paarverblijf bevindt zich vermoedelijk onder de houten betimmering van de dakgoot, vlakbij de regenpijp (zie navolgende afbeelding). Als gevolg van de sloop van een deel van het voormalige gemeentehuis gaat het paarverblijf verloren. Het effect van de sloop is dat er een paarverblijf van de gewone dwergvleermuis verloren gaat. Voor het vernietigen van een paarverblijfplaats is het noodzakelijk mitigerende maatregelen te treffen en een ontheffing van de Flora- en faunawet aan te vragen.

Locatie paarverblijfplaats gewone dwergvleermuis (grijs)

Kraamverblijfplaatsen: In de periode van 15 mei tot 15 juli 2015 wordt het plangebied onderzocht op kraamverblijfplaatsen.

Nader onderzoek huismus: Het nader onderzoek naar de huismuis vindt plaats in de periode van 1 april tot en met 15 mei.

Nader onderzoek gierzwaluw: Het nader onderzoek naar de gierzwaluw vindt plaats in de periode van 1 juni tot en met 15 juli.

Memo procedure aanvraag Flora- en faunawet

De nadere onderzoeken naar vleermuis, gierzwaluw en huismus kunnen niet voltooid worden vóór de vaststelling van het bestemmingsplan in mei 2015. Om zoveel mogelijk vertraging te voorkomen is onderzocht of vaststelling van het nieuwe bestemmingsplan mogelijk is voordat haalbaarheid van het plan in het licht van de Flora- en faunawet definitief is aangetoond. Daartoe is een memo opgesteld6. Deze memo is als bijlage bij het bestemmingsplan opgenomen. De belangrijkste conclusies zijn in deze paragraaf weergegeven. Voor de volledige onderbouwing wordt verwezen naar de bijlage.

Aangezien het plangebied niet groot is, zullen in dit geval hoogstens enkele verblijfplaatsen van vleermuizen en enkele nesten van de huismus en gierzwaluw in het plangebied aanwezig zijn. Hieronder wordt een schatting gegeven van het maximaal aantal te verwachten verblijfplaatsen en nesten:

• Vleermuizen:
  - 1 paarverblijfplaats (dit is zeker, dit onderzoek is reeds afgerond)
  - 2 zomerverblijfplaatsen
  - 1 kraamverblijfplaats
• Huismus: 12 nesten
• Gierzwaluw: 2 nesten

Een dergelijk aantal verblijfplaatsen en nesten is goed te mitigeren. De soortenstandaarden van de betreffende soorten eisen dat voor elke vleermuisverblijfplaats vier nieuwe verblijfplaatsen worden gerealiseerd. Bij de huismus zijn dit er twee en bij de gierzwaluw vijf. Dit komt dus neer op de volgende hoeveelheden maximaal te plaatsen tijdelijke en permanente verblijfplaatsen in de nieuwe situatie:

• Vleermuizen:

  -	12 kleine vleermuiskasten ophangen aan gebouwen in de omgeving (tijdelijk) en 12 kleine inbouwkasten (permanent) in de nieuwe bebouwing (voor zowel paarverblijfplaats en zomerverblijfplaats).
  -	4 grote vleermuiskasten ophangen aan gebouwen in de omgeving (tijdelijk) en 4 grote inbouwkasten óf een geschikte spouwmuur met 4 ingangen verspreid over de muur (permanent) in de nieuwe bebouwing (voor de kraamverblijfplaats).

• Huismus: 24 tijdelijke nestkasten ophangen aan gebouwen in de omgeving en vogelschroot achter 3e panlat plaatsen in nieuwe bebouwing (waardoor het gehele dak geschikt wordt) met geschikte dakpannen.
• Gierzwaluw: 10 tijdelijke nestkasten ophangen aan gebouwen in de omgeving en 10 neststenen inbouwen in de nieuwe bebouwing.

Bij het plaatsen van tijdelijke en permanente nest- en verblijfplaatsen voor gewone dwergvleermuis, gierzwaluw en huismus dient met een aantal factoren en voorwaarden rekening gehouden te worden. Deze worden genoemd in paragraaf 4.2, 4.1 en 4.1 van respectievelijk de soortenstandaarden van de gewone dwergvleermuis, gierzwaluw en huismus.

Bij een juiste procedure is derhalve in alle redelijkheid te verwachten dat in deze situatie voldaan kan worden aan alle voorwaarden die gesteld worden in de soortenstandaarden. Dit houdt in dat bij het mitigeren van de nest- en verblijfplaatsen van de gewone dwergvleermuis, huismus en gierzwaluw geen onoverkomelijke situaties te verwachten zijn waardoor mitigatie niet mogelijk zal zijn.

Uitgaande van reeds verstrekte ontheffingen Flora- en faunawet in vergelijkbare situaties kan worden gesteld dat in alle redelijkheid is te verwachten dat een dergelijke ontheffing bij een juiste procedure door de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland verleend zal worden. Derhalve kan geconcludeerd worden dat het beoogde plan haalbaar is in het licht van de Flora- en faunawet. Het bestemmingsplan kan dus vastgesteld worden voordat de ontheffing Flora- en faunawet verleend is. Pas na het verlenen van de ontheffing (verwachting eind 2015) kunnen de geplande ruimtelijke ingrepen uitgevoerd worden.

4.2.3 Conclusie

Geconcludeerd wordt dat het aspect flora en fauna geen belemmering vormt voor de vaststelling van onderhavig bestemmingsplan.

4.3.1 Algemeen

Indien door middel van een plan nieuwe, gevoelige functies mogelijk worden gemaakt, moet worden aangetoond dat een goed leefmilieu mogelijk kan worden gemaakt. Hierbij moet rekening worden gehouden met omliggende functies met een milieuzone. Anderzijds mogen omliggende bedrijven niet in hun ontwikkelingsmogelijkheden worden aangetast door de realisatie van een nieuwe gevoelige functie.

Wat betreft de aanbevolen richtafstanden tussen bedrijvigheid en gevoelige functies is de VNG publicatie 'Bedrijven en Milieuzonering' (2009) als leidraad voor milieuzonering gebruikt. In de VNG-publicatie zijn richtafstanden voor diverse omgevings- en gebiedstypen opgenomen. Het gaat onder andere om de volgende omgevings- en gebiedstypen: 'rustige woonwijk', 'rustig buitengebied' en 'gemengd gebied'. In een rustige woonwijk en een rustig buitengebied komen vrijwel geen andere functies dan de woonfunctie voor. Gemengde gebieden betreffen gebieden die langs hoofdinfrastructuur liggen en/of gebieden met matige tot sterke functiemenging. In een dergelijk gebied komen direct naast woningen andere functies voor, zoals winkels, maatschappelijke voorzieningenhoreca en kleine bedrijven. Ook lintbebouwing in het buitengebied met overwegend agrarische en andere bedrijvigheid kan als gemengd gebied worden beschouwd. Voor gemengde gebieden kunnen de richtafstanden met één stap worden verminderd. De afstand wordt gemeten vanaf het op de verbeelding aangeduide deel voor de bedrijfsmatige activiteit tot aan de gevel van nieuwe of bestaande gevoelige functies gelegen buiten betreffend perceel.

Functiemengingsgebieden

In bestaande gebieden waar in enige vorm sprake is van functiemenging, of in gebieden waar bewust functiemenging wordt nagestreefd (bijvoorbeeld om een grotere levendigheid tot stand te brengen), wordt de Staat van Bedrijfsactiviteiten (SvB) 'functiemenging' toegepast. Zoals in de VNG-publicatie is aangegeven kan bij functiemengingsgebieden onder andere gedacht worden aan:

• stadscentra, dorpskernen en winkelcentra;
• horecaconcentratiegebieden;
• zones met functiemenging langs stedelijke toegangswegen en in lintbebouwingen;
• (delen van) woongebieden met kleinschalige c.q. ambachtelijke bedrijvigheid.

Zoals in de VNG-publicatie is aangegeven kan, vanwege de bijzondere kenmerken van gebieden met enige vorm van functiemenging, niet worden gewerkt met een systematiek van richtafstanden en afstandsstappen: vanwege de zeer korte afstand tussen milieubelastende en milieugevoelige functies is een dergelijke systematiek niet geschikt voor functiemengingsgebieden. De SvB 'functiemenging' hanteert vier categorieën A, B1, B2 en C met specifieke criteria voor de toelaatbaarheid die onderstaand uiteen zijn gezet.

• Categorie A: Activiteiten die zodanig weinig milieubelastend voor hun omgeving zijn, dat deze aanpandig aan woningen - in gebieden met functiemenging - kunnen worden uitgevoerd. De eisen uit het Bouwbesluit voor scheiding tussen wonen en bedrijven zijn daarbij toereikend.
• Categorie B: Activiteiten die in gemengde gebieden kunnen worden uitgeoefend, echter met een zodanige milieubelasting voor hun omgeving dat zij bouwkundig afgescheiden van woningen en andere gevoelige functies dienen plaats te vinden.
• Categorie C: De activiteiten uit categorie B waarbij vanwege relatief grote verkeersaantrekkende werking een ontsluiting op de hoofdinfrastructuur is aangewezen.

4.3.2 Toetsing

Functies in de omgeving van het plangebied

In dit geval is sprake van een dorpskerngebied. In en om het plangebied zijn verschillende functies aanwezig, zoals wonen, horeca, kantoren, dienstverlening en maatschappelijke voorzieningen. Dit betekent dat de omgeving van het plangebied gecategoriseerd kan worden als 'gemengd gebied'. De richtafstanden als genoemd in de VNG brochure kunnen daarmee met één stap worden verminderd. Ten westen van het plangebied ligt Kasteel Huis Bergh. Op basis van de VNG-brochure 'Bedrijven en milieuzonering' kan deze functie op verschillende manieren worden gecategoriseerd, zoals een museum en een café. De VNG-brochure geeft de volgende minimaal aanbevolen richtafstanden aan voor deze verschillende functies:

Type inrichting	Geur	Stof	Geluid	Gevaar
Hotels en pensions met keuken, conferentieoorden en congrescentra	0	0	10	10
Restaurants, cafetaria's, snackbars, ijssalons met eigen ijsbereiding, viskramen, e.d.	10	0	10	10
Cafés, bars	0	0	10	10
Bibliotheken, musea, ateliers, e.d.	0	0	10	0

De maximale richtafstand, die volgt uit de VNG-brochure, bedraagt 10 meter. Aangezien het een gemengd betreft kunnen de richtafstanden met één stap worden verminderd. Daarmee bedraagt de richtafstand 0 meter. Kasteel Huis Bergh bevindt zich op ruim 40 meter van het plangebied. De afstand tussen het plangebied en deze functie is voldoende groot.

Ten noorden van het plangebied bevinden zich enkele religieuze voorzieningen, zoals de kerk. De VNG-brochure 'Bedrijven en milieuzonering' geeft de volgende richtafstanden aan voor kerken:

Type inrichting	Geur	Stof	Geluid	Gevaar
Kerkgebouwen e.d.	0	0	30	0

De maximale richtafstand, die volgt uit de VNG-brochure, voor voorliggend initiatief bedraagt 10 meter. Aangezien het een gemengd betreft kunnen de richtafstanden met één stap worden verminderd. Daarmee bedraagt de richtafstand 10 meter. Het kerkgebouw en de daaraan gerelateerde bebouwing bevinden zich op minimaal 10 meter afstand van het plangebied. De afstand is daarmee voldoende groot.

Ten oosten van het plangebied bevinden zich het zalencentrum De Gracht en slagerij Klarenaar. Op basis van de VNG-brochure 'Bedrijven en milieuzonering' kan het zalencentrum worden gecategoriseerd als restaurant, muziekcafé en congrescentrum. De slager kan worden gecategoriseerd als 'Detailhandel vlees, wild, gevogelte, met roken, koken, bakken'. De VNG-brochure geeft de volgende minimaal aanbevolen richtafstanden aan voor deze functies:

Type inrichting	Geur	Stof	Geluid	Gevaar
Hotels en pensions met keuken, conferentieoorden en congrescentra	0	0	10	10
Restaurants, cafetaria's, snackbars, ijssalons met eigen ijsbereiding, viskramen, e.d.	10	0	10	10
Discotheken, muziekcafés	0	0	30	10
Detailhandel vlees, wild, gevogelte, met roken, koken, bakken	10	0	10	10

De maximale richtafstand, die volgt uit de VNG-brochure, bedraagt 30 meter. Aangezien het een gemengd betreft kunnen de richtafstanden met één stap worden verminderd. Daarmee bedraagt de richtafstand 10 meter. Het zalencentrum en de slagerij bevinden zich op circa 10 tot 15 meter van het plangebied. De afstand tussen het plangebied en deze functies is voldoende groot.

Ten noordoosten van het plangebied bevinden zich op ruim 20 meter afstand gebouwen met een centrumbestemming. Hierin zijn onder andere horecagelegenheden en dienstverlenende bedrijfjes gelegen, zoals een kapsalon. Op basis van de VNG-brochure 'Bedrijven en milieuzonering' kunnen deze functies op verschillende manieren worden gecategoriseerd. Daarbij horen de volgende richtafstanden:

Type inrichting	Geur	Stof	Geluid	Gevaar
Kappersbedrijven en schoonheidsinstituten	0	0	30	10
Cafés, bars	0	0	10	10

De maximale richtafstand bedraagt 30 meter. Aangezien het een gemengd betreft kunnen de richtafstanden met één stap worden verminderd. Daarmee bedraagt de richtafstand 10 meter. De afstand tussen het plangebied en deze centrumfuncties bedraagt circa 20 meter en is daarmee voldoende groot.

Ten zuiden en ten oosten van het plangebied bevinden zich woningen. De naastgelegen functies in het plangebied, zoals de kantoren, hebben een richtafstand van 10 meter. Omdat het een gemengd gebied betreft kan deze afstand met een stap worden verminderd. De richtafstand bedraagt in dat geval 0 meter. De afstand tussen het plangebied en de ten zuiden en oosten van het plangebied gelegen woningen is voldoende groot.

Type inrichting	Geur	Stof	Geluid	Gevaar
Bedrijfs- en werknemersorganisaties (kantoren)	0	0	10	0

Functies in het plangebied

In het plangebied zelf zijn verschillende functies aanwezig, zoals kantoren, horeca en dienstverlening. Middels dit bestemmingsplan worden eveneens woningen in het plangebied mogelijk gemaakt. De functies vinden aanpandig aan de mogelijk te realiseren woningen plaats. Dit betekent dat in het plangebied functiemening kan worden toegepast. Om de toelaatbaarheid van milieubelastende activiteiten te bepalen, wordt hierbij niet uitgegaan van aan te houden afstanden, maar van activiteiten die toelaatbaar zijn naast of onmiddellijk boven woonbebouwing.

Omdat het plangebied een gebied met functiemenging betreft waarin ook woningen mogelijk zijn, zijn in principe alleen bedrijven behorende tot de milieucategorie A toegelaten die geen of relatief minder milieubelastend zijn voor de omgeving. Ook mede gezien het feit dat het beleid er op is gericht om wonen direct naast andere functies mogelijk te maken, dient te worden gewaakt voor belasting van geluidgevoelige objecten. Andere dan bedrijven behorende tot milieucategorie A zijn niet toegelaten behoudens bestaande bedrijven. Aan de toelichting van dit bestemmingsplan is een Staat van Bedrijfsactiviteiten toegevoegd waarin de toegestane bedrijfsactiviteiten zijn opgenomen.

Terras

Dit bestemmingsplan maakt ook een terras mogelijk. Dit betreft een niet-aanpandige functie. Voor het terras dient daarom een apart akoestisch onderzoek te worden uitgevoerd.

Dit onderzoek is in januari 2015 uitgevoerd7. Het onderzoeksrapport is als bijlage bij het bestemmingsplan opgenomen. De conclusie van het onderzoek is in deze paragraaf weergegeven.

Bij de realisatie van het terras gelden een aantal randvoorwaarden, waardoor het terras op een goede wijze akoestisch kan worden ingepast. Het terras wordt maximaal 340 m2. Een gedeelte van dit terras (maximaal 48 m2) wordt overdekt. De overdekking is 4 meter diep over een lengte van 12 meter. In het akoestisch onderzoek is ervan uitgegaan dat het terras is geopend tussen 09:00 uur 's ochtends en 01:00 uur 's nachts. Om het terras akoestisch in te kunnen passen, gelden de volgende aanvullende randvoorwaarden:

• 1. Er worden geen nieuwe woningen gerealiseerd binnen de bebouwing van de voormalige raadzaal;
• 2. De maximale oppervlakte van het terras bedraagt 340 m2 waarbij het terras wordt begrensd aan de oostzijde en niet verder reikt dan de overkapping.
• 3. De zijwanden (aan de kopse kanten) van de overdekking en de overdekking zijn gesloten en hebben een minimale massa van 10 kg/m2. Aan de zuidzijde is het overdekte terras open.

Uitgaande van de voornoemde randvoorwaarden volgen de volgende conclusies ten aanzien van de akoestiek.

Langtijdgemiddelde geluidbelastingen: Uit dit onderzoek blijkt dat bij geen van de geprojecteerde omliggende woningen de grenswaarden van 50 dB(A) uit het Activiteitenbesluit en de richtwaarden van 55 dB(A) uit de VNG-brochure wordt overschreden ten gevolge van geluidhinder afkomstig uit de inrichting. De hoogste langtijdgemiddelde geluidbelasting bedraagt 55 dB(A) (inclusief onoverdekt terras) en wordt berekend op de eventuele nieuwe woning direct boven de horecagelegenheid (in de voormalige pastorie).

Maximale geluidbelastingen: Uit dit onderzoek blijkt dat bij geen van de geprojecteerde omliggende woningen de grenswaarden van 70 dB(A) uit het Activiteitenbesluit wordt overschreden op basis van de maximale geluidniveaus.

Indirecte hinder: Binnen het vigerende bestemmingsplan zijn dienstverlening, kantoren, maatschappelijke voorzieningen, horeca en cultuur en ontspanning toegestaan. Als gevolg van de ontwikkelingen in het plangebied zal het totaal aantal verkeersbewegingen licht toenemen. Deze toename blijft beperkt, omdat een aantal bestaande functies wordt vervangen door functies met een lagere verkeersaantrekkende werking. Geconcludeerd wordt dat de verkeersbewegingen van het totale plan (inclusief de bezoekers van het terras) reeds zijn opgenomen in het heersende verkeersbeeld. De verkeersbewegingen van het plan zijn daarmee akoestisch niet herkenbaar. De indirecte hinder vormt daarmee geen belemmering voor de realisatie van het plan.

Eindconclusie: Op basis van de berekende geluidniveaus kan worden geconcludeerd dat de optredende geluidbelastingen op deze locatie aanvaardbaar zijn. Vanuit akoestisch oogpunt is er dan ook geen belemmering voor de realisatie van een horecagelegenheid met een terras.

4.3.3 Conclusie

Geconcludeerd wordt dat het aspect bedrijven en milieuzonering geen belemmeringen vormt voor de uitvoerbaarheid van het plan.

4.4.1 Algemeen

De mate waarin het geluid onder andere het woonmilieu mag belasten, is geregeld in de Wet geluidhinder (Wgh). In het bestemmingsplan moet volgens de Wgh worden aangetoond dat gevoelige functies, zoals woningen, een aanvaardbare geluidsbelasting hebben als gevolg van omliggende (spoor)wegen en industrieterreinen. Indien nieuwe geluidsgevoelige functies binnen de geluidszone van (spoor)wegen en/of industrieterreinen worden toegestaan, stelt de Wgh de verplichting akoestisch onderzoek te verrichten naar de geluidsbelasting.

4.4.2 Toetsing

In november 2014 is in het kader van de voorgenomen ontwikkelingen in het plangebied een akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai uitgevoerd8. Het onderzoeksrapport is als bijlage opgenomen bij dit bestemmingsplan. De conclusie is in deze paragraaf overgenomen.

Binnen de voormalige locatie van het gemeentehuis 's-Heerenberg zijn 7 nieuwe woningen voorzien. Woningen zijn geluidsgevoelige bestemmingen waarvoor akoestisch onderzoek moet worden verricht. De geluidsbelasting van woningen wordt getoetst aan de normen uit de Wet geluidhinder (Wgh). Uit het onderzoek blijkt het plan niet is gelegen binnen de geluidzone van een zoneplichtige weg. De Wet geluidhinder vormt daarmee geen belemmering voor de realisatie van het plan.

De Marktstraat, Molenstraat, Hofstraat en de 's-Gravenwal zijn gelegen in de directe nabijheid van het plangebied en hebben een 30 km-regime. Deze wegen zijn niet onderzoeksplichtig voor de Wgh. Ter vergelijking worden de geluidbelastingen beoordeeld aan de hand van de voorkeursgrenswaarde (48 dB) en hoogste toelaatbare geluidsbelasting uit de Wgh voor een vergelijkbare 50 km-weg. Er is op deze manier getoetst of er sprake is van een goede ruimtelijke ordening. Voor alle beschouwde wegen bedraagt de geluidbelasting meer dan de voorkeursgrenswaarde van 48 dB. De optredende geluidsbelastingen zijn wel lager dan de hoogste toelaatbare geluidsbelasting. De maatregelen die kunnen worden genomen bij de ontvanger (woning) zijn erop gericht om te voldoen aan de binnenwaarde van 33 dB. In een bouwakoestisch onderzoek naar de gevelgeluidwering kunnen de benodigde gevelmaatregelen worden gedimensioneerd. Bij de aanvraag voor een omgevingsvergunning voor het bouwen dient hieraan getoetst te worden.

Geconcludeerd wordt dat ten aanzien van de 30 km/h-wegen en de gecumuleerde geluidsbelasting sprake is van een goede ruimtelijke ordening.

4.4.3 Conclusie

Geconcludeerd wordt dat het aspect geluid geen belemmering vormt voor de uitvoerbaarheid van het plan.

4.5.1 Algemeen

De Wet luchtkwaliteit (verankerd in de Wet Milieubeheer hoofdstuk 5, titel 5.2) is een implementatie van diverse Europese richtlijnen omtrent luchtkwaliteit waarin onder andere grenswaarden voor vervuilende stoffen in de buitenlucht zijn vastgesteld ter bescherming van mens en milieu. In Nederland zijn stikstofdioxide (NO2) en zwevende deeltjes als PM10 (fijn stof) de maatgevende stoffen waar de concentratieniveaus het dichtst bij de grenswaarden liggen. Overschrijdingen van de grenswaarden komen, uitzonderlijke situaties daargelaten, bij andere stoffen niet voor.

Hoewel de luchtkwaliteit de afgelopen jaren flink is verbeterd kan Nederland niet voldoen aan de luchtkwaliteitseisen die in 2010 van kracht zijn geworden. De EU heeft Nederland derogatie (uitstel) verleend op grond van het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL). Dit betreft een gemeenschappelijke aanpak van het Rijk en diverse regio's om samen te werken aan een schonere lucht waarbij ruimte wordt geboden aan noodzakelijke ruimtelijke ontwikkelingen. Plannen die in betekenende mate bijdragen aan luchtverontreiniging worden opgenomen in het NSL in de provincies c.q. regio's waar overschrijdingen plaatsvinden. Het maatregelenpakket in het NSL is hiermee in evenwicht en zodanig dat op termijn de luchtkwaliteit in heel Nederland onder de grenswaarden ligt. Plannen die 'niet in betekenende mate' (NIBM) bijdragen aan luchtverontreiniging hoeven niet langer individueel getoetst te worden aan de Europese grenswaarden aangezien deze niet leiden tot een significante verslechtering van de luchtkwaliteit. Deze grens is in de AMvB NIBM gelegd bij 3% van de grenswaarde van een stof: Voor NO2 en PM10 betekent dit dat aannemelijk moeten worden gemaakt dat het plan tot maximaal 1,2 µg/m3 verslechtering leidt. Voor een aantal functies (o.a. woningen, kantoren, tuin- en akkerbouw) is dit gekwantificeerd in de ministeriële regeling NIBM.

Uit het oogpunt van een goede ruimtelijke ordening wordt afgewogen of het aanvaardbaar is het plan op deze plaats te realiseren. Hierbij kan de blootstelling aan luchtverontreiniging een rol spelen, ook als het plan 'niet in betekenende mate' bijdraagt aan de luchtverontreiniging. Er is sprake van een significante blootstellingsduur als de verblijfsduur die gemiddeld bij de functie te verwachten is significant is ten opzichte van een etmaal. Volgens de toelichting op de Regeling Beoordeling luchtkwaliteit is dit onder andere het geval is bij een woning, school of sportterrein.

4.5.2 Toetsing

De functiemogelijkheden in het plangebied worden middels dit bestemmingsplan verruimd. Naast de reeds mogelijke gebruiksfuncties wordt in de toekomst ook wonen mogelijk gemaakt. In het plangebied worden maximaal 7 woningen gerealiseerd. Het aantal te realiseren woningen is daarmee kleiner dan 1.500. Volgens de ministeriële regeling NIBM draagt een bouwplan van deze omvang niet in betekenende mate bij aan de luchtverontreiniging. Toetsing aan de grenswaarden is derhalve niet noodzakelijk.

De regeling Beoordeling luchtkwaliteit 2007 geeft aan dat er bij onder andere een woning sprake is van een significante blootstellingsduur. Om onacceptabele gezondheidsrisico's uit te sluiten, is de lokale luchtkwaliteit onderzocht. De monitoringsstool bij het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL) van het voormalig ministerie van VROM maakt duidelijk dat de concentraties luchtvervuilende stoffen in de peiljaren 2012, 2015 en 2020 in het plangebied onder de grenswaarden liggen die op Europees niveau zijn vastgesteld ter bescherming van mens en milieu tegen schadelijke gevolgen van luchtverontreiniging. De blootstelling aan luchtverontreiniging is hierdoor beperkt en leidt niet tot onaanvaardbare gezondheidsrisico's.

4.5.3 Conclusie

Geconcludeerd wordt dat het aspect luchtkwaliteit geen belemmering vormt ten aanzien van de voorgenomen ontwikkelingen in het plangebied.

4.6.1 Algemeen

Het aspect externe veiligheid betreft het risico op een ongeval waarbij een gevaarlijke stof aanwezig is. Deze gevaarlijke stoffen kennen twee verschillende bronnen. Dit zijn de stationaire bronnen (chemische fabriek, lpg-vulpunt) en de mobiele bronnen (route gevaarlijke stoffen). Er wordt onderscheid gemaakt tussen de kans op een ramp en het aantal mogelijk slachtoffers. Er wordt bij externe veiligheid onderscheid gemaakt in plaatsgebonden risico en groepsrisico. Het plaatsgebonden risico biedt burgers in hun woonomgeving een minimum beschermingsniveau tegen gevaarlijke stoffen. Het groepsrisico heeft een oriënterende waarde en voor het plaatsgebonden risico geldt een grenswaarde voor kwetsbare objecten en een richtwaarde voor beperkt kwetsbare objecten.

Plaatsgebonden risico

Het plaatsgebonden risico mag in principe nergens groter zijn dan 1 op 1 miljoen (ofwel 10-6). Dit is de kans dat een denkbeeldig persoon, die zich een jaar lang permanent op de betreffende plek bevindt (de plek waarvoor het risico is uitgerekend), dodelijk verongelukt door een ongeval. Deze kans mag niet groter zijn dan eens in de miljoen jaar. Elke ruimtelijke ontwikkeling wordt getoetst aan het plaatsgebonden risico van 10-6 als grenswaarde.

Groepsrisico

Het groepsrisico geeft de kans aan dat in één keer een groep mensen die zich in de omgeving van een risicosituatie bevindt, dodelijk door een ongeval wordt getroffen. Groepsrisico legt een relatie tussen de kans op een ramp en het aantal mogelijke slachtoffers. Bij groepsrisico is het dan ook niet een contour die bepalend is, maar het aantal mensen dat zich gedurende een bepaalde periode binnen de effectafstand van een risicovolle activiteit ophoudt. Welke kans nog acceptabel geacht wordt, is afhankelijk van de omvang van de ramp. Een ongeval met 100 doden leidt tot meer ontwrichting, leed en emoties, dan een ongeval met 10 dodelijke slachtoffers. Aan de kans op een ramp met 100 doden wordt dan ook een grens gesteld, die een factor honderd lager ligt dan voor een ramp met 10 doden. In het Bevi (stb. 250, 2004) wordt verder een verantwoordingsplicht (door de overheid) voor het groepsrisico rond inrichtingen wettelijk geregeld (art. 13). De verantwoording houdt in dat wordt aangegeven of risico's acceptabel zijn en welke maatregelen worden genomen om de risico's te verkleinen.

4.6.2 Toetsing

Op de navolgende afbeelding is een uitsnede van de Risicokaart Nederland weergegeven. Hierop is te zien dat er in de omgeving van het plangebied geen stationaire of mobiele bronnen aanwezig zijn. Op ruim 800 meter van het plangebied, aan de Drieheuvelenweg 1, bevindt zich wel een lpg-tankstation. Het plangebied bevindt zich op ruime afstand van de plaatsgebonden risicocontouren (van 15, 25 en 45 meter). Het invloedsgebied voor het groepsrisico ligt op een contour van 150 meter rondom het tankstation. Het plangebied bevindt zich eveneens ruim buiten deze afstand. Ten zuidwesten van het plangebied ligt het bedrijf Vrieshuis De Immenhorst. De plaatsgebonden risicocontour van dit bedrijf ligt op de inrichting zelf. Met een tussenliggende afstand van ruim 750 meter ligt het plangebied eveneens buiten het invloedsgebied voor het groepsrisico van deze inrichting.

Uitsnede Risicokaart Nederland met globale ligging plangebied (blauw)

4.6.3 Conclusie

Het aspect externe veiligheid vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van het plan.

4.7.1 Beleid

Nationaal Waterplan

In december 2009 is het Nationaal Waterplan vastgesteld. Dit plan geeft op hoofdlijnen aan welk beleid het Rijk in de periode 2009 - 2015 voert om te komen tot een duurzaam waterbeheer. Het Nationaal Waterplan richt zich op bescherming tegen overstromingen, voldoende en schoon water en diverse vormen van gebruik van water. Ook worden de maatregelen genoemd die hiervoor worden genomen. Het Nationaal Waterplan is de opvolger van de Vierde Nota Waterhuishouding uit 1998 en vervangt alle voorgaande nota's waterhuishouding. Het Nationaal Waterplan is opgesteld op basis van de Waterwet. Op basis van de Wet ruimtelijke ordening heeft het Nationaal Waterplan voor de ruimtelijke aspecten de status van structuurvisie.

Het onderzoeksgebied ligt in het gebied 'Hoog Nederland'. Hoog Nederland omvat grofweg de zandgronden van Drenthe, Overijssel, Gelderland, Utrecht, Noord-Brabant en Limburg. De belangrijkste wateropgaven voor dit gebied zijn watertekort, grondwater, wateroverlast en grondwaterkwaliteit.

Omgevingsvisie Gelderland

Op 9 juli 2014 is Omgevingsvisie Gelderland vastgesteld. De omgevingsvisie vervangt de huidige omgevingsplannen, waaronder het Waterplan Gelderland 2010-2015. In de omgevingsvisie wordt de ambitie en de rol van de provincie voor het aspect water aangegeven. De provincie stuurt op een veerkrachtig en duurzaam water- en bodemsysteem. Dit bestaat uit bodem en ondergrond, grondwater en oppervlaktewater. Een veerkrachtig en duurzaam water- en bodemsysteem helpt mee aan een optimale en duurzame driedimensionale inrichting van Gelderland.

Een systeem is veerkrachtig als het onder normale omstandigheden alle functies goed kan uitvoeren, (tijdelijke) over- en onderbelasting goed op kan vangen zonder dat maatschappelijke overlast of ecologische schade optreedt en hiervan snel kan herstellen zonder blijvende negatieve effecten. Een systeem is duurzaam als het ook in de toekomst kan blijven functioneren en in stand kan worden gehouden tegen maatschappelijk aanvaardbare kosten. Om de veerkracht van het water- en bodemsysteem te vergroten is het belangrijk om meer ruimte te maken voor beken, te zorgen voor stedelijk waterbeheer en voor goed bodembeheer. Dat betekent bijvoorbeeld dat de bodem zodanig wordt beheerd en gebruikt dat de bodem meer water kan opnemen in perioden van regen en dus ook weer water kan afgeven in perioden van droogte. Zowel bewoonde gebieden, natuurgebieden als landbouwgronden zullen hieraan een bijdrage moeten leveren.

Daarnaast is het van belang om ervoor te zorgen dat het water- en bodemsysteem duurzaam is en ook in de toekomst kan blijven functioneren tegen maatschappelijk aanvaardbare kosten. De provincie streeft naar een duurzaam gebruik van de ondergrond. Zij zoekt naar een balans tussen het benutten van de kansen die de ondergrond biedt en het behouden van de waarde van de ondergrond voor toekomstige generaties. Doel is te komen tot een integrale, efficiënte en duurzame benutting zonder onomkeerbare gevolgen voor de ondergrond. Dit betekent dat de provincie moet afwegen wat op een bepaalde plek in de ondergrond of bovengronds wel of niet mag.

Waterbeheerplan Waterschap Rijn en IJssel 2010-2015

Het Waterschap Rijn en IJssel heeft in het Waterbeheerplan 2010-2015 haar nieuwe beleid vermeld. Dit plan is opgesteld in samenwerking met vier andere waterschappen, die deel uitmaken van deelstroomgebied Rijn-Oost. Dit plan is per 1 januari 2010 in werking getreden.

De opdracht van de waterschappen in Rijn-Oost is te zorgen voor voldoende water, schoon water en voor veilig wonen en werken op de taakvelden watersysteem, waterketen en veiligheid. Het waterschap houdt daarbij rekening met agrarische, economische, ecologische en recreatieve belangen. Aandachtspunten zijn het verbeteren van ecologische en chemische waterkwaliteit (terugdringen van oppervlaktewatervervuiling) en het voorkomen van wateroverlast, waarbij rekening wordt gehouden met het veranderende klimaat. In zowel landelijk als stedelijk gebied kunnen ruimtelijke ontwikkelingen een positief maar ook een negatief effect hebben op het watersysteem.

Waterplan gemeente Montferland

Het waterplan is een parapluplan voor de disciplines riolering, ruimtelijke ordening, milieu, recreatie en groen- en waterbeheer, waarin de samenwerking op het aspect water is afgestemd. Het waterplan is opgesteld aan de hand van 7 thema's. Hierna worden de thema's met de kern van het betreffende thema weergegeven:

• Waterkwantiteit, waterberging en wateroverlast: Droge voeten en voldoende water.
• Waterkwaliteit en ecologie: Gezond water waarin de waterkwaliteit voldoende is voor de functie van het water. Het watersysteem draagt bij aan de ontwikkeling van de natuur in de gemeente en de regio.
• Grondwater en drinkwaterwinning: Er is voldoende schoon grondwater beschikbaar voor drinkwaterbereiding en de natuur- en landbouwfuncties in het gebied.
• Waterketen: Er wordt zo min mogelijk hemelwater naar de RWZI's afgevoerd en het streven is om afstromend hemelwater lokaal vast te houden. In het gemeentelijk rioleringsplan (GRP) zijn de doelen en ambities van de gemeente uitgebreid beschreven.
• Water en ruimtelijke ordening: Water draagt bij aan de kwaliteit van de openbare ruimte. Nieuwe ontwikkelingen kunnen dit versterken. Hiervoor, en om tot robuuste inrichting van het watersysteem te komen, is het nodig water vroegtijdig bij nieuwe ontwikkelingen op de kaart te zetten.
• Beheer en onderhoud: Voor een goed functionerend water- en rioolsysteem is beheer en onderhoud essentieel. Over het beheer en onderhoud vindt afstemming plaats tussen waterschap, gemeente en overige betrokkenen. Dit overleg leidt tot afspraken over de taakverdeling, efficiënte uitvoering en de na te streven situatie.
• Samenwerking en communicatie: Verschillende instanties zijn betrokken bij het waterbeheer en het waterbeheer raakt de belangen van burgers en bedrijven. Daarom is afstemming over de inrichting en het beheer en voorlichting over water nodig.

Om het belang van een goede waterhuishouding te onderstrepen en te waarborgen, wordt bij het thema 'Water en ruimtelijke ordening' aangegeven dat voor nieuwe ontwikkelingen als vuistregel wordt aangehouden dat 10% van het oppervlak voor water wordt gereserveerd. In gezamenlijk overleg van worden afgeweken.

4.7.2 Situatie plangebied

Het plangebied is in de huidige situatie voor een groot deel verhard. De verruiming van de gebruiksmogelijkheden zorgt naar verwachting niet of nauwelijks voor een toename aan verhard oppervlak. De toename zal geringer zijn dan 500 m2. Met de voorgenomen ontwikkelingen binnen deze locatie zijn daarom geen negatieve gevolgen te verwachten voor de waterhuishouding ter plaatse.

Wateroverlast

Een toename van het verharde oppervlak resulteert in een versnelde afvoer van hemelwater. Als dit hemelwater niet vertraagd wordt afgevoerd wordt het watersysteem zwaarder belast en het waterbezwaar naar benedenstroomse gebieden afgewenteld. Ook is er geen aanvulling van het grondwater. Uitgangspunt is dat (nieuwe) ontwikkelingen minimaal hydrologisch neutraal zijn of een verbetering ten opzichte van de huidige situatie. Om wateroverlast te voorkomen zal de eventuele toename aan verhard oppervlak worden gecompenseerd. In het gemeentelijk beleid is opgenomen dat voor nieuwe ontwikkelingen als vuistregel wordt aangehouden dat 10% van het oppervlak voor water wordt gereserveerd. Mocht er sprake zijn van een toename aan het verhard oppervlak, dan wordt ruimte gereserveerd voor de compensatie.

Waterkwaliteit

Om vervuiling van hemelwater te beperken, dient bij eventuele nieuwbouw geen gebruik te worden gemaakt van uitlogende materialen zoals koper, zink, lood en teerhoudende dakbedekking (PAK's).

Riolering

Ten aanzien van de aansluiting op de riolering vinden geen wijzigingen plaats.

4.7.3 Watertoets

In artikel 3.1.6 (Bro) is aangegeven dat in de toelichting van een bestemmingsplan is beschreven op welke wijze in het plan rekening is gehouden met de gevolgen voor de waterhuishouding. In deze waterparagraaf worden de effecten van de ruimtelijke ontwikkeling per waterthema afgewogen. De relevante waterthema's worden door middel van de watertoetstabel van het Waterschap Rijn en IJssel geselecteerd en vervolgens beschreven (wanneer de toetsvraag met 'ja' is beantwoord).

Thema	Toetsvraag	Relevant	Intensiteit#
Veiligheid	1. Ligt in of binnen 20 meter vanaf het plangebied een waterkering? (primaire waterkering, regionale waterkering of kade)	Nee	2
	2. Ligt het plangebied in een waterbergingsgebied of winterbed van een rivier?	Nee	2
Riolering en Afvalwaterketen	1. Is de toename van het afvalwater (DWA) groter dan 1 m3/uur?	Nee	2
	2. Ligt in het plangebied een persleiding van WRIJ?	Nee	1
	3. Ligt in of nabij het plangebied een RWZI van het waterschap?	Nee	1
Wateroverlast (oppervlakte-water)	1. Is er sprake van toename van het verhard oppervlak met meer dan 2500 m2?	Nee	2
	2. Is er sprake van toename van het verhard oppervlak met meer dan 500 m2?	Nee	1
	3. Zijn er kansen voor het afkoppelen van bestaand verhard oppervlak?	Ja	1
	4. In of nabij het plangebied bevinden zich natte en laag gelegen gebieden, beekdalen, overstromingsvlaktes?	Nee	1
Oppervlakte- waterkwaliteit	1. Wordt vanuit het plangebied (hemel)water op oppervlaktewater geloosd?	Nee	1
Grondwateroverlast	1. Is in het plangebied sprake van slecht doorlatende lagen in de ondergrond?	Nee	1
	2. Is in het plangebied sprake van kwel?	Nee	1
	3. Beoogt het plan dempen van perceelsloten of andere wateren?	Nee	1
Grondwaterkwaliteit	1. Ligt het plangebied in de beschermingszone van een drinkwateronttrekking?	Nee	1
Inrichting en beheer	1. Bevinden zich in of nabij het plangebied wateren die in eigendom of beheer zijn bij het waterschap?	Nee	1
	2. Heeft het plan herinrichting van watergangen tot doel?	Nee	2
Volksgezondheid	1. In of nabij het plangebied bevinden zich overstorten uit het gemengde stelsel?	Nee	1
	2. Bevinden zich, of komen er functies, in of nabij het plangebied die milieuhygiënische of verdrinkingsrisico's met zich meebrengen (zwemmen, spelen, tuinen aan water)?	Nee	1
Natte natuur	1. Bevindt het plangebied zich in of nabij een natte EVZ?	Nee	2
	2. Ligt in of nabij het plangebied een HEN of SED water?	Nee	2
	3. Bevindt het plangebied zich in beschermingszones voor natte natuur?	Nee	1
	4. Bevindt het plangebied zich in een Natura 2000-gebied?	Nee	1
Verdroging	1. Bevindt het plangebied zich in een TOP-gebied?	Nee	1
Recreatie	1. Bevinden zich in het plangebied watergangen en/of gronden in beheer van het waterschap waar actief recreatief medegebruik mogelijk wordt?	Nee	2
Cultuurhistorie	1. Zijn er cultuurhistorische waterobjecten in het plangebied aanwezig?	Nee	1

4.7.4 Conclusie

Geconcludeerd wordt dat het aspect water geen belemmering vormt ten aanzien van de voorgenomen ontwikkelingen in het plangebied.

4.8.1 Algemeen

Door ondertekening van het verdrag van Malta (1992) heeft Nederland zich verplicht om bij ruimtelijke planvorming nadrukkelijk rekening te houden met het niet-zichtbare deel van het cultuurhistorisch erfgoed, te weten de archeologische waarden. In de Monumentenwet 1988 is geregeld hoe met in de grond aanwezige dan wel te verwachten archeologische waarden moet worden omgegaan. Het streven is om deze belangen tijdig bij het plan te betrekken. Bij ingrepen waarbij de ondergrond wordt geroerd, dient te worden aangetoond dat de eventueel aanwezige archeologische waarden niet worden aangetast.

4.8.2 Toetsing

In 2012 is voor het plangebied een archeologisch bureau- en inventariserend veldonderzoek uitgevoerd9. Dit onderzoek is als bijlage bij dit bestemmingsplan opgenomen. De belangrijkste resultaten van het onderzoek zijn in deze paragraaf weergegeven.

Op basis van de onderzoeksresultaten en het voornemen het gebied te ontwikkelen, wordt geconcludeerd dat bij de uitvoering van werkzaamheden waarbij de grond wordt geroerd op veel plaatsen met zekerheid archeologische resten zullen worden verstoord.

Uit het bureauonderzoek is gebleken dat het gebied zich vanaf het eind van de 13e eeuw kan hebben ontwikkeld tot een nederzetting. Uit de resultaten van het verkennend booronderzoek is naar voren gekomen dat het gebied ongeveer 3 m is opgehoogd, vermoedelijk tijdens de Late Middeleeuwen. Vanaf de tweede helft van de 16e eeuw (en mogelijk eerder) waren de percelen langs de Hofstraat en Marktstraat bebouwd. Vanaf circa 1800 werd het achterliggende terrein bebouwd; eerst met een R.K. Kerk, later in de 19e eeuw en begin 20e eeuw volgden meer geestelijke instellingen. Met de uitbreiding van het gemeentehuis vanaf het midden van de 20e eeuw zijn deze bouwwerken gesloopt. Met name deze bouwwerken hebben een verstorende werking gehad op het archeologisch bodemarchief. Onder de aanwezige bebouwing kunnen echter archeologische resten worden aangetroffen die samenhangen met bewoning uit de periode Late Middeleeuwen-Nieuwe tijd. Hetzelfde geldt voor de nu niet bebouwde gebieden.

Voor de ingrepen die plaatsvinden tot een diepte van 30 cm -mv of in de reeds verstoorde ondergrond wordt geen archeologisch vervolgonderzoek aanbevolen. Voor ingrepen die plaatsvinden dieper dan 30 cm -mv onder het reeds verstoorde niveau wordt geadviseerd de plannen dusdanig aan te passen dat de archeologische ondergrond niet, of in een acceptabele omvang wordt verstoord. Indien besloten wordt dat de vindplaats niet in situ kan worden behouden, dan wordt geadviseerd een inventariserend veldonderzoek waarderende fase uit te voeren, bestaande uit proefsleuvenonderzoek. Het proefsleuvenonderzoek vindt plaats op basis van een goedgekeurd Programma van Eisen (PvE). Dit PvE wordt opgesteld wanneer exact bekend is welke ingrepen er zullen plaatsvinden.

In dit bestemmingsplan is de archeologische dubbelbestemming uit het geldende bestemmingsplan overgenomen ter bescherming van de eventueel in de bodem aanwezige archeologische waarden. Dit betekent dat, indien er bebouwing wordt gesloopt, er voorafgaand aan de sloop een PvE moet worden opgesteld aan de hand waarvan een proefsleuvenonderzoek kan plaatsvinden.

4.8.3 Conclusie

Het aspect archeologie vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van het plan.

4.9.1 Algemeen

Door de wijziging van artikel 3.1.6, tweede lid, onderdeel a van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) moeten naast de in de grond aanwezige of te verwachten monumenten ook cultuurhistorische waarden worden meegewogen bij het vaststellen van bestemmingsplannen.

4.9.2 Toetsing

Het ontstaan van het aan de rand van de Montferlandse stuwwal gelegen 's-Heerenberg is nauw verbonden aan de vestiging van de burcht en de ligging aan een belangrijke handelsroute. Huis Bergh werd mogelijk als in de 13e eeuw aangelegd, maar de precieze stichtingsdatum is niet bekend. In 1376 kreeg 's-Heerenberg tolrechten en in 1379 stadsrechten. Waarschijnlijk is toen de zware aarden ringwal aangelegd om het kasteel en ook de intussen ten oosten daarvan ontstane bebouwing.

Als marktstad was 's-Heerenberg van beperkte betekenis. De wat bredere Marktstraat fungeerde als markt, bij gebrek aan een grotere meer pleinvormige ruimte. De bevolking bestond hoofdzakelijk uit ambtenaren en dienstvolk van Huis Bergh. Daartussen woonden enkele boeren zoals ook nu nog afleesbaar is aan enkele resterende voormalige stadsboerderijen. Ondanks enkele stadsbranden is het stratenpatroon vrij gaaf bewaard gebleven. De hoofdstructuur wordt gevormd door de Markstraat-Oudste Poortstraat en de haaks daarop staande Molenstraat-Hofstraat. De Hofstraat is de toegangsweg naar Huis Bergh. Tussen de Markstraat en de omwalling aan de oostzijde was ook de noord-zuid gerichte Kellenstraat van betekenis; de overige straten zijn onderlinge verbindingen tussen deze hoofdstraten of tussen de hoofdstraten en de wallengordel. De hoofdstraten werden het eerst bebouwd, later bij toenemende ruimtebehoefte ook de dwarsstraten en stegen. Toen de wallen hun functie verloren groeide de stad uit in oostelijke en noordelijke richting, waartoe een klein deel van de wal werd geslecht.

Door het goed bewaard gebleven stratenpatroon, de vele waardevolle historische panden en omwalling is de oude stadskern van 's-Heerenberg van zeer hoge cultuurhistorische waarde. Deze waarde wordt in belangrijke mate versterkt door de ligging direct grenzend aan het terrein van de door het rijk aangewezen beschermde historische buitenplaats Kasteel Huis Bergh, waarmee de ontstaans- en ontwikkelingsgeschiedenis van 's-Heerenberg zeer nauw verbonden is.

Uitsnede provinciale cultuurhistorische waardenkaart 'Historisch landschap, historische stedenbouw en archeologie' met globale aanduiding plangebied (blauw)

Op de voorgaande afbeelding is een uitsnede van de provinciale cultuurhistorische waardenkaart 'Historisch landschap, historische stedenbouw en archeologie' weergegeven.

Zoals op de kaart is af te lezen maakt het terrein van Kasteel Huis Bergh deel uit van een (rijks)beschermde buitenplaats. Hiervan ligt het kerngebied met kasteel, wal, omgrachting en kleine weiden binnen het plangebied. Verder is de gehele historische kern met de (restanten van de) omwalling cultuurhistorisch waardevol. Daarnaast bevinden zich in het centrum veel rijksbeschermde en gemeentelijk beschermde monumenten. Daarvan zijn er enkele aanwezig in het plangebied. Dit zijn de voormalige pastorie, de voormalige burgemeesterswoning en het Nije Raethuijs.

Uit de Cultuurhistorische Waardenkaart van de gemeente blijkt eveneens dat het plangebied een cultuurhistorisch waardevol gebied betreft. De wegen 's Gravenwal, Hofstraat en Marktstraat maken deel uit van de historische wegenstructuur van 's-Heerenberg. Ook is op deze kaart aangegeven dat enkele gebouwen in en rondom het plangebied zijn aangemerkt als monumentale panden.

Dit plan voorziet in functieverbreding in het plangebied. Naast de reeds toegestane gebruiksmogelijkheden worden ook woningen mogelijk gemaakt. In principe vindt deze functieverbreding plaats binnen de bestaande bebouwing. Indien er toch sloop en nieuwbouw plaatsvindt, dan zal ervoor worden gezorgd dat de bestaande cultuurhistorisch waardevolle elementen in het gebied behouden blijven. De aanwezige monumenten zijn beschermd via de Wet op de Archeologische Monumentenzorg. Bovendien dienen nieuwe plannen aan de criteria uit de Welstandsnota en de eisen van de Welstandscommissie voldoen. Daarmee wordt ervoor gezorgd dat de cultuurhistorische waarde van het gebied behouden blijft.

4.9.3 Conclusie

Het aspect cultuurhistorie vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van het plan.

4.10.1 Verkeer

Het plangebied wordt ontsloten op de 's Gravenwal, de Hofstraat en de Marktstraat. Ten opzichte van het geldende planologische regime worden in het plangebied in de toekomst ook woningen mogelijk gemaakt. Het betreft hier maximaal 7 woningen. De woningen leiden tot een verkeersaantrekkende werking. Omdat de woningen ter plaatse van een andere functie worden gerealiseerd, zal de verkeersaantrekkende werking wellicht redelijk beperkt zijn. Er is namelijk geen sprake van een (grote) toename aan bebouwing. Mocht, als gevolg van de ontwikkelingen in het plangebied, het totaal aantal verkeersbewegingen licht toenemen, dan kan het extra verkeer gemakkelijk worden opgenomen in het heersende verkeersbeeld op de 's Gravenwal, de Hofstraat en de Marktstraat. Op dit moment is de verkeersintensiteit op deze wegen laag.

4.10.2 Parkeren

Het aantal benodigde parkeerplaatsen wordt bepaald door de aard en omvang van de activiteit waarin het plan voorziet. In dit geval is uitgegaan van de volgende ruimtelijke functies in het plangebied:

• 886 m2 kantoorruimte;
• 7 woningen;
• 165 m2 horeca (restaurant);
• 178 m2 maatschappelijke doeleinden zonder publieksfunctie.

Om de parkeerbehoefte te bepalen, is gebruik gemaakt van de kengetallen van het CROW10. Hierbij is uitgegaan van de normen behorende bij een matige stedelijkheidsgraad en een stedelijke zone van de rest van de bebouwde kom. Voor de parkeernormering wordt uitgegaan van het maximum benodigd aantal parkeerplaatsen volgens de CROW normeringen. Tevens is uitgegaan van het feit dat op eigen terrein ruimte is voor maximaal 32 parkeerplaatsen.

De navolgende tabellen tonen de berekening van de totale parkeerbehoefte in het plangebied, rekening houdend met de verschillende aanwezigheidspercentages.

De som van de parkeerbehoefte (voor alle voorzieningen afzonderlijk) is gesteld op maximaal 62 parkeerplaatsen. Wanneer ook de aanwezigheidspercentages worden meegewogen in de berekening ontstaat een parkeerbehoefte van 39 parkeerplaatsen. Dit verschil wordt voornamelijk veroorzaakt door de combinatie van kantoor en horeca, welke niet gelijktijdig bezoekers/werknemers trekken. De piek van 39 parkeerplaatsen is geënt op de parkeerbehoefte van een willekeurige zaterdagavond. Gelet op de omliggende functies is de zaterdagavond niet het drukste parkeermoment en kan het tekort van 7 parkeerplaatsen in de openbare ruimte worden opgevangen. Bijvoorbeeld onder de bomen langs de 's-Gravenwal.

De voormalige functie van het pand als gemeentehuis (ruim 120 medewerkers en een hoog bezoekerspercentage) gaf destijds een hoge parkeerdruk in de omgeving. Gelet op de toename in parkeerplaatsen op eigen terrein en afname in aantallen gebruikers, vormt het parkeren van voorgenomen bestemmingsplanwijziging geen probleem. Ten opzichte van de voormalige situatie verbetert de parkeersituatie.

4.10.3 Conclusie

Geconcludeerd wordt dat de aspecten verkeer en parkeren geen belemmeringen vormen voor de uitvoerbaarheid van het plan.

5.1.1 Wat is een bestemmingsplan?

Het gemeentelijke bestemmingsplan is een middel waarmee functies aan gronden worden toegekend. Het gaat dus om het toekennen van gebruiksmogelijkheden. Vanuit de Wet ruimtelijke ordening volgt een belangrijk principe: het gaat om toelatingsplanologie. Het wordt de grondgebruiker (eigenaar, huurder etc.) toegestaan om de functie die het bestemmingsplan geeft, uit te oefenen. Dit houdt in dat:

• de grondgebruiker niet kan worden verplicht om een in het bestemmingsplan aangewezen bestemming ook daadwerkelijk te realiseren, en
• de grondgebruiker geen andere functie mag uitoefenen in strijd met de gegeven bestemming (de overgangsbepalingen zijn hierbij mede van belang).

Een afgeleide van de gebruiksregels in het bestemmingsplan zijn regels voor bebouwing (omgevingsvergunning voor het bouwen) en regels voor het verrichten van 'werken, geen bouwwerken zijde, en werkzaamheden' (omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden).

Een bestemmingsplan regelt derhalve:

• het toegestane gebruik van gronden (en de bouwwerken en gebouwen);

en een bestemmingsplan kan daarbij regels geven voor:

• het bebouwen van de gronden;
• het verrichten van werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden.

Het bestemmingsplan is een belangrijk instrument voor het voeren van ruimtelijk beleid, maar het is zeker niet het enige instrument. Andere ruimtelijke wetten en regels zoals bijvoorbeeld de Woningwet, de Monumentenwet 1988, de Algemene Plaatselijke Verordening, de Wet milieubeheer en de Bouwverordening zijn ook erg belangrijk voor het uitoefenen van ruimtelijk beleid.

5.1.2 Over bestemmen, dubbelbestemmen en aanduiden

Op de verbeelding wordt aangegeven welke bestemming gronden hebben. Dit gebeurt via een bestemmingsvlak. Voor het op de verbeelding aangegeven bestemmingsvlak gelden de gebruiksmogelijkheden zoals die in de bijbehorende regels worden gegeven. Die toegekende gebruiksmogelijkheden kunnen op twee manieren nader worden ingevuld:

• 1. Via een dubbelbestemming. Een dubbelbestemming is, zoals de naam al zegt, een bestemming die óók aan de gronden wordt toegekend. Voor gronden kunnen dus meerdere bestemmingen gelden. Er geldt altijd één 'enkel' bestemming (dat is dé bestemming) en soms geldt er een dubbelbestemming (soms zelfs meerdere). In de regels van de dubbelbestemming wordt omschreven wat er voor de onderliggende gronden geldt aan extra bepalingen in aanvulling, of ter beperking, van de mogelijkheden van de onderliggende bestemmingen.
• 2. Via een aanduiding. Een aanduiding is een teken op de verbeelding. Dat teken kan bestaan uit een lijn, een figuur, of een lettercode etc. Via een aanduiding wordt in de regels 'iets' geregeld. Dat 'iets' kan betrekking hebben op extra mogelijkheden of extra beperkingen voor het gebruik en/of de bebouwing en/of het aanleggen van werken. Aanduidingen kunnen voorkomen in een bestemmingsregel, in meerdere bestemmingsregels en kunnen ook een eigen regel hebben.

5.1.3 Hoofdstukindeling van de regels

De regels zijn verdeeld over 4 hoofdstukken:

• 1. Inleidende regels. In dit hoofdstuk worden begrippen verklaard die in de regels worden gebruikt (artikel 1). Dit gebeurt om een eenduidige uitleg en toepassing van de regels te waarborgen. Ook is bepaald de wijze waarop gemeten moet worden bij het toepassen van de regels (artikel 2).
• 2. Bestemmingsregels. In dit tweede hoofdstuk zijn de regels van de bestemmingen opgenomen. Dit gebeurt in alfabetische volgorde. Per bestemming is het toegestane gebruik geregeld en zijn bouwregels en, eventueel, ook bepalingen met betrekking tot het uitvoeren van werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden opgenomen. Als er dubbelbestemmingen zijn worden die ook in dit hoofdstuk opgenomen. Die komen, ook in alfabetische volgorde, achter de bestemmingsregels. Ieder artikel kent een vaste opzet. Eerst wordt het toegestane gebruik geformuleerd in de bestemmingsomschrijving. Vervolgens zijn bouwregels opgenomen. Aansluitend volgen afwijkingsregels met betrekking tot bouw- en/of gebruiksregels. Ten slotte zijn eventueel een bepalingen met betrekking tot het uitvoeren van werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden en/of wijzigingsbevoegdheden opgenomen. Belangrijk om te vermelden is dat naast de bestemmingsregels ook in andere artikelen relevante informatie staat die mede gelezen en geïnterpreteerd moet worden. Alleen zo ontstaat een volledig beeld van hetgeen is geregeld.
• 3. Algemene regels. In dit hoofdstuk zijn regels opgenomen met een algemeen karakter. Ze gelden dus voor het hele plan. Het zijn achtereenvolgens een anti-dubbeltelregel, algemene bouwregels, algemene gebruiksregels, algemene afwijkingsregels, algemene wijzigingsregels en algemene procedureregels.
• 4. Overgangs- en slotregels. In het laatste hoofdstuk is het overgangsrecht en een slotregel opgenomen. Hoewel het hier in wezen ook algemene regels betreft, zijn deze vanwege hun meer bijzondere karakter in een apart hoofdstuk opgenomen.

5.2.1 Bijzonderheden in dit bestemmingsplan

De regels in dit bestemmingsplan zijn opgezet aan de hand van hetgeen hiervoor is beschreven.

Gemengd - 1

Binnen de bestemming Gemengd -1 zijn die functies toegestaan die op basis van de Detailhandelsvisie gewenst zijn. In dit geval zijn binnen de bestemming dienstverlening, kantoren, maatschappelijke voorzieningen, horeca en cultuur en ontspanning mogelijk. Hieraan wordt toegevoegd dat de realisatie van maximaal 7 woningen zijn toegestaan.

Waarde - Archeologische verwachting 1

De dubbelbestemming Waarde - Archeologische verwachting 1 beschermt de mogelijk aanwezige archeologische waarden in de ondergrond. Middels een onderzoeksplicht en omgevingsvergunningenstelsel worden de te verwachten waarden in de bodem beschermd.

Waarde - Cultuurhistorie

Op het gehele historisch centrum van 's-Heerenberg ligt de dubbelbestemming 'Waarde - Cultuurhistorie'. Derhalve geldt ook voor onderhavig plangebied deze dubbelbestemming. Gemeentelijke- en rijksmonumenten zijn op de verbeelding aangeduid met een specifieke bouwaanduiding 'monument'. Deze aanduidingen hebben een signalerende functie aangezien monumenten in voldoende mate beschermd zijn in het kader van de Monumentenwet dan wel de gemeentelijke erfgoedverordening; het bestemmingsplan voorziet derhalve niet in een specifiek op deze categorie bebouwing afgestemde nadere regelgeving.

5.2.2 Algemene regels

Naast de bestemmingen bevat het plan een aantal algemene regels over bijvoorbeeld begrippen, de wijze van meten, algemene afwijkingen en overgangsrecht. Deze min of meer standaardregels in bestemmingsplannen worden hier verder niet toegelicht.