Azewijn - Hartjenshof

7.2 Terinzagelegging ontwerp bestemmingsplan

Het ontwerpbestemmingsplan ‘Azewijn – Hartjenshof” van de gemeente Montferland heeft m.i.v. 1 september 2011 gedurende zes weken ter inzage gelegen. Tijdens de termijn van ter inzagenlegging is een ieder de gelegenheid geboden om zienswijzen omtrent het ontwerpplan bij de raad kenbaar te maken. In totaal zijn er drie zienswijzen ingediend.

De zienswijzen zijn binnen de termijn ingebracht, waardoor deze ontvankelijk zijn. Onderstaand zijn de zienswijzen samengevat en van een reactie voorzien.

Reclamant 1 (ingeboekt op 21 september 2011)

1a.
De nieuw aan te leggen straat komt direct tegenover het woonhuis aan de Leppestraat 16 te liggen. Het licht van de auto’s schijnt daardoor in de kamer, waardoor het huis minder waard wordt. Gelet hierop zijn reclamanten van mening dat zij in aanmerking komen voor planschade.

Gemeentelijke reactie:

Ad 1a.
Om het beoogde nieuwbouwplan te kunnen realiseren is het noodzakelijk dat de woningen worden ontsloten. De Hartjenshof zal aansluiten op de Hartjensstraat en de Leppestraat. Gelet op de lage verkeersintensiteit, de relatief kleinschalige aard van de ontwikkeling en de verwachting dat met name bestemmingsverkeer gebruik zal maken van de nieuwe ontsluiting zijn wij van mening dat er sprake is van een verantwoorde stedenbouwkundige opzet en ontsluiting.

Indien reclamant van mening is dat er door een toename van lichthinder een waardevermindering van de woning optreedt welke redelijkerwijs niet voor eigen rekening behoort te blijven, dan kan een verzoek om planschade worden ingediend. Artikel 6.1.4 Wet Ruimtelijke Ordening (Wro) biedt de mogelijkheid om een aanvraag voor een tegemoetkoming in schade in te dienen binnen vijf jaar na het moment waarop de oorzaak (in dit geval de bestemmingsplanherziening) onherroepelijk is geworden. Een onafhankelijk adviesbureau zal in dat geval beoordelen of er sprake is van planschade en zo ja hoeveel.

Reclamant 2 (ingeboekt op 10 oktober 2011)

2a.
De geplande rijtjeswoningen zullen met de achtergevels kort grenzen aan de tuin en oprit van de woning aan de Leppestraat 5 en krijgen een maximale nokhoogte van 8 meter. De woning direct grenzend aan de oprit van de woning aan de Leppestraat 5 heeft een maximale nokhoogte van 10 meter. Doordat de tuin, oprit, entree en terras te overzien is van de bovenverdiepingen van de nieuw te bouwen woningen schaadt dit de privacy van reclamant en wordt de nu heersende rust verstoord. De woningen zullen hierdoor ook invloed hebben op de middag- en avondzon in de tuin van reclamanten. Het nieuwbouwplan leidt zodoende tot vermindering van het woongenot en waardevermindering van het pand aan de Leppestraat 5.

2b.
Reclamant verzoekt om een herrangschikking van de woningen in overweging te nemen om zodoende een overvolle bebouwing aan de oostzijde van het plan te vermijden.

Gemeentelijke reactie:

Ad 2a.
Het ontwerp bestemmingsplan voorziet in de oostzijde van het plangebied in de ontwikkeling van 3 levensloopbestendige en 4 betaalbare woningen in een vergelijkbare stijl, alsmede in de realisering van 2 vrijstaande woningen. De aaneengesloten woningen (de levensloopbestendige en betaalbare woningen) aan de oostzijde van het plangebied gaan uit van één laag met kap. Het bestemmingsplan voorziet dan ook niet in de mogelijkheid om een tweede bouwlaag op te richten voor wat betreft de aaneengesloten woningen. De vrijstaande woning gaat uit van twee lagen met kap en sluit wat betreft maatvoering aan bij de plansystematiek van het in Azewijn vigerende bestemmingsplan ‘Kernen 2007’. Een woning van twee bouwlagen met kap vertegenwoordigt tegenwoordig een nokhoogte van circa 10 meter.

Op verzoek van de dorpsraad Azewijn wordt de gebruikelijke 10% afwijkingsmogelijkheid van de maximale bouwhoogte niet meegenomen in het bestemmingsplan. Dit betekent dat er niet kan worden afgeweken van de bouwhoogtes zoals vermeld op de verbeelding. Ons inziens is voldoende gemotiveerd aangetoond dat het plan zich strekt ten behoeve van een goede ruimtelijke ordening. Het is daarnaast zo dat het een normaal maatschappelijk risico is dat bij de realisering van plannen, het uitzicht kan worden aangetast. Er bestaat in Nederland niet een algemeen recht op vrij uitzicht.

Indien reclamant van mening is dat realisering van het plan leidt tot een waardevermindering van de woning welke redelijkerwijs niet voor eigen rekening behoort te blijven, dan kan een verzoek om planschade worden ingediend. Artikel 6.1.4 Wet Ruimtelijke Ordening (Wro) biedt de mogelijkheid om een aanvraag voor een tegemoetkoming in schade in te dienen binnen vijf jaar na het moment waarop de oorzaak onherroepelijk is geworden. Een onafhankelijk adviesbureau zal in dat geval beoordelen of er sprake is van planschade en zo ja hoeveel.

Ad 2b. Reclamant stelt voor om een herrangschikking van de woningen in overweging te nemen. Dit mede gelet op de drukke bebouwing aan de oostzijde, grenzend aan de kavels van de Elzenmaat en Leppestraat 5. De huidige verkaveling is weloverwogen tot stand gekomen. De twee onder één kapwoningen zijn gesitueerd daar waar de kavels relatief ondiep zijn. De hierop geprojecteerde woningen zijn in de breedte ontworpen en hebben een grote diversiteit. Tevens is er op deze wijze voorzien in 2 parkeerplaatsen en zijn de garages bewust aan het straatbeeld onttrokken. De rijwoningen zijn gelegen daar waar de kavels relatief dieper zijn en ‘grillig’ van vorm. De huidige verkaveling is het optimale model gebleken qua ruimtegebruik, aantal woningen en courantheid c.q. verkoopbaarheid van de woningen. Het is niet mogelijk gebleken om de rijwoningen anders te situeren.

Het huidige stedenbouwkundige ontwerp is bovendien in nauw overleg met de dorpsraad van Azewijn tot stand gekomen. De dorpsraad, die het algemene belang van Azewijn behartigt, heeft te kennen gegeven achter de plannen te staan zoals die nu voorliggen. Wij constateren dat er meerdere belangen zijn, maar een herrangschikking van de verkaveling vanwege individuele belangen is niet aan de orde.

Reclamant 3 (ingeboekt op 6 oktober 2011)

3a.
Reclamant vraagt zich af of na het ineenstorten van de woningmarkt er, anders dan in het woningbouwbehoefte wordt geschetst, wel behoefte is aan woningen.

3b.
Reclamant vreest dat indien de bouwactiviteiten beginnen deze halverwege zullen worden gestopt omdat er geen vraag meer is met als gevolg een niet afgebouwde wijk.

3c.
De gemeente mag niet voorbij gaan aan de leegstand van oudere woningen in Azewijn. Er wordt voorgesteld om een visie te ontwikkelen voor het structureel herbestemmen en aantrekkelijker maken van straten om zodoende de dreigende leegstand en verpaupering tegen te gaan.

3d.
Reclamant verzoekt om een herrangschikking van de woningen in het beoogde plan in overweging te nemen. Er is een voorstel gedaan om de twee blokken van 3 en 4 woningen om te ruilen voor 2 sets van twee-onder-een-kapwoningen. Op deze manier is er ruimte om de rijwoningen meer naar het westen te situeren waarmee er een betere verdeling ontstaat van de woningen over het terrein en het zware accent van bebouwing aan de oostzijde wordt verminderd.

3e.
Reclamant maakt bezwaar tegen de uitvoering van het flora en fauna onderzoek. Het onderzoek naar vleermuizen is onvoldoende uitgevoerd. Een uitgebreider veldonderzoek met een batdetector is noodzakelijk. Een nieuw aanvullend onderzoek is nodig waarna de situatie opnieuw kan worden beoordeeld.

Gemeentelijke reactie:

Ad 3a.
De noodzaak naar nieuwe woningen in Azewijn is aangetoond middels het door de gemeenteraad van Montferland vastgestelde woningbouwbehoefte onderzoek ‘Visie op woningbouw 2010-2020’. De gemeente heeft in samenwerking met Laris wonen en diensten en Woningstichting Bergh een woningbehoefte onderzoek laten uitvoeren voor alle kernen in de gemeente Montferland. Het onderzoek schetst een beeld van de woningbehoefte voor de komende tien jaar. Het onderzoek ‘Visie op woningbouw 2010-2020’ laat zien dat in kleine kernen zoals Azewijn een extra uitbreiding van de woningvoorraad gewenst is. Deze woningen zijn nodig voor de opvang van de groei van de eigen woningbehoefte (35 woningen) en om voldoende draagvlak te houden voor voorzieningen, zoals scholen en winkels. Er zijn op dit moment, afgezien van de beoogde nieuwbouwontwikkeling Hartjenshof, geen andere bouwplannen in Azewijn. De ontwikkeling van 21 woningen kan gezien worden als een goede aanzet tot het bereiken van voldoende woningaanbod. Het project voorziet in een gevarieerd woningbouwprogramma (woningen in het betaalbare, midden en dure segment).

Ad 3b.
Er is met de projectontwikkelaar afgesproken dat niet eerder met het bouwrijpmaken van de locaties en de bouwrealisatie zal worden begonnen nadat ten minste 3 van de 4 rijwoningen en 7 van de 9 overige woningen onvoorwaardelijk zijn verkocht. De woningstichting wenst daarnaast 3 levensloopbestendige huurwoningen af te nemen bij de projectontwikkelaar.

Ad 3c.
Dat er leegstand van woningen in Azewijn voorkomt impliceert geenszins dat woningbouw niet meer nodig zou zijn. Bij het ontwikkelen van bouwplannen vindt altijd een afweging op maat plaats, waarbij ook de woningbouwbehoefte wordt meegenomen. De resultaten van deze afweging zijn beschreven in de toelichting van het bestemmingsplan. Ons inziens is de ontwikkeling van woningen in Azewijn noodzakelijk om voorzieningen op peil te houden en is er sprake van een goede ruimtelijke inpassing. Het gaat te ver om in het kader van dit bestemmingsplan inhoudelijk te reageren op het voorstel om een bredere visie te ontwikkelen ten aanzien van het tegengaan van leegstand en verpaupering.

Ad 3d.
Zie ad 2b.

Ad 3e.
Tijdens de inspectie die is uitgevoerd als onderdeel van de ecologische quickscan zijn geen vleermuizen, noch vleermuissporen zoals uitwerpselen in het plangebied aangetroffen. De eigenaar van de gronden heeft echter mondeling te kennen gegeven dat hij enkele vleermuizen waargenomen heeft. Indien het vermoeden bestaat dat er tijdelijke of vaste verblijfplaatsen aanwezig zijn in het plangebied en dreigen te verdwijnen door sloop is een gericht onderzoek naar vleermuizen verplicht. Voordat tot sloop overgegaan kan worden is een omgevingsvergunning (onderdeel slopen) benodigd. Een dergelijke procedure staat echter los van de reikwijdte van dit bestemmingsplan.

Omdat vleermuizen bescherming genieten krachtens de flora en faunawet en de habitatrichtlijn is aanvullend onderzoek naar vleermuizen aanbevolen. Door ecobureau Van der Loo is een aanvullend onderzoek gedaan naar de mogelijke aanwezigheid van vleermuizen. Geconcludeerd is dat de af te breken schuur niet aantrekkelijk is als verblijfplaats voor vleermuizen en deze zijn of sporen daarvan zijn niet waargenomen.

Het mogelijke gebruik van het plangebied als fourageergebied en als onderdeel van vliegroutes wordt door de bouw van de woningen niet zodanig aangetast dat hierdoor de functionaliteit van mogelijke verblijfplaatsen in de omgeving verloren gaan. Immers de naastgelegen houtwal blijft behouden en in het plangebied komt weer groen terug.

Een nieuw aanvullend onderzoek naar vleermuizen is nu niet noodzakelijk.

Conclusie
Het college van burgemeester en wethouders heeft kennisgenomen van de zienswijzen. De ingediende zienswijzen hebben niet geleid tot het wijzigen van het bestemmingsplan of tot het staken van de gestarte bestemmingsplanprocedure.